Una liquidación de compra cabe en un folio y, para la mayoría de los compradores, es la primera vez que la operación aparece escrita tal como ocurrió: el precio en una línea y, debajo, una columna corta de partidas que nadie mencionó en ninguna visita. La cifra del título de este artículo es la costumbre que debería cubrir esa columna. Conviene saber qué cubre y dónde deja de hacerlo.
Así que esto no es una tabla de impuestos. En este artículo no aparece ningún tipo, y es una decisión: el impuesto lo fija una administración, se revisa cuando ella lo decide y depende de qué compra, no de quién es usted; un tipo impreso aquí quedaría desfasado mucho antes de que alguien lo advirtiera. Lo que sí puedo describir es la forma de la cuenta: qué partidas hay, quién fija cada una, cuándo vence y por qué el dinero se aparta antes de ofertar.
Una reserva, no un tipo
El trece por ciento, o cualquier otro porcentaje único, funciona como cifra de reserva: un dinero que se aparta para que la compra sobreviva a su propio papeleo. Como reserva sirve; como pronóstico engaña, porque la partida mayor no es un impuesto sino dos hechos imponibles distintos. La segunda mano tributa como transmisión, por ITP. La primera entrega de obra nueva por el promotor tributa por IVA, con actos jurídicos documentados sobre la escritura. Dos regímenes; ninguna regla abarca los dos.
Ambos viven en un mismo marco estatal — el Real Decreto Legislativo 1/1993, texto refundido del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados — pero el tipo que acaba en su liquidación se fija un escalón más abajo: lo decide la comunidad autónoma y, en esta costa, la Junta de Andalucía. Cambia por vía legislativa, no en una mesa de negociación. Por eso la única cifra fiable es la que su abogado confirme por escrito y con fecha para su operación, y no la que diga de palabra una agencia, la mía incluida.
De qué está hecha realmente esa cifra
Si desmonta la regla general encontrará dos clases de partida: las que fija otro y las que usted negocia. Esa distinción le dice dónde queda algo por hablar.
- El impuesto de la transmisión. La partida mayor y la única que nadie decide en la mesa: ITP en segunda mano, o IVA con AJD en una primera entrega de obra nueva. Pida a su abogado que confirme por escrito qué régimen y qué tipo se aplican.
- Notaría y Registro de la Propiedad. Ambos cobran conforme a aranceles estatales publicados: aquí no hay nada que buscar.
- Su propio abogado. Un honorario de mercado por el trabajo que le protege: comprobaciones registrales, expediente de licencias, el contrato que firma. Pida presupuesto por escrito antes de encargar nada.
- La hipoteca, si la hay. La Ley 5/2019 reparte los costes: la tasación al prestatario; la gestoría, el arancel notarial de la escritura de préstamo y la inscripción de la garantía al prestamista.
- Las prorratas de la firma. El IBI anual y las cuotas de comunidad del año en curso se liquidan en la escritura, en la misma cuenta.
Lo arancelado no se mueve: un presupuesto ajustado no le hinca el diente. Lo comercial parece negociable, y por eso quien reservó de menos recorta en el abogado, la única partida que existe para protegerle.
Las líneas que nadie ve venir
Dos partidas sorprenden a casi todo el mundo. La primera pertenece al impuesto del vendedor y aterriza entre las obligaciones del comprador: si el vendedor no reside en España, la ley del impuesto sobre la renta de no residentes obliga al comprador a retener una parte de la contraprestación acordada e ingresarla a cuenta de lo que aquel debe. Sale del precio, no de su reserva, pero la obligación es suya.
La segunda es la comunidad de propietarios. El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal obliga al vendedor a declarar en la escritura que está al corriente y a acreditarlo con certificación; sin ella no puede autorizarse la escritura, salvo que usted le exonere. No le exonere. Ese mismo artículo deja la vivienda afecta a lo impagado por titulares anteriores en la parte vencida del año de la compra y en los tres años naturales anteriores.
Una reserva no es pesimismo. Es lo que le permite seguir diciendo que no cuando la casa ya le ha gustado.
Por qué el dinero se aparta antes de la primera oferta
Los gastos no llegan juntos, y eso distingue una reserva de un objetivo de ahorro. El dinero se mueve en tres oleadas, y la primera empieza cuando aún no hay escritura a la vista.
- Antes de firmar. La reserva o las arras, el número fiscal, el abogado, las comprobaciones registrales y, con hipoteca, la tasación. La Ley 5/2019 pone la documentación precontractual en sus manos al menos diez días naturales antes de la firma y le envía, como tarde la víspera de la escritura de préstamo, al notario que libremente elija para un acta gratuita. Calendario tanto como presupuesto.
- En la mesa. El impuesto de la transmisión, el arancel notarial, la retención si el vendedor no es residente, las prorratas. Es el día para el que se construyó la reserva.
- El año siguiente. La inscripción en el Registro, el impuesto anual del inmueble en su propio ciclo, las cuotas de comunidad y los gastos corrientes que no figuran en ningún cálculo de compra.
Apartar el dinero primero cambia cómo negocia, y ese es el verdadero argumento. Quien tiene cubiertos los gastos puede sostener un precio, levantarse de un expediente que no cuadra o tomarse la semana extra que exige una pregunta urbanística. Quien confía en que saldrá barato negocia contra sí mismo.
Qué preguntar a su abogado o a su gestor
Nada de esto es asesoramiento fiscal, y tampoco soy yo quien debe darlo: soy la agente, y la cifra que le obliga debe venir de quien responde por ella. Pregunte pronto, y en una forma que produzca respuesta escrita: bajo qué régimen tributa su vivienda, qué tipo está vigente para su operación, qué gastos asume la otra parte y cuánto cobrará cada profesional al que encargue algo, con fecha y en un folio.
Si prefiere el orden de los actos antes que las cifras, la lista de comprobación legal gratuita de la página de guías recorre los documentos en el orden en que aparecen. Y si simplemente quiere preguntarlo, prefiero tener esa conversación antes de que empiece a buscar, y no después.
