Een afrekening is één vel papier, en voor de meeste kopers het eerste moment waarop de aankoop staat opgeschreven zoals hij werkelijk verliep: de koopsom op één regel, en daaronder een kort rijtje posten waarover bij geen enkele bezichtiging is gesproken. Het getal in de titel van dit stuk is de gewoonte die dat rijtje hoort te dekken. Het loont te weten wat het dekt, en waar het ophoudt.
Dit is dus geen belastingtabel. In dit artikel staat geen tarief, en dat is een keuze: de heffing op uw aankoop wordt door een overheid vastgesteld, herzien wanneer die dat besluit, en hangt af van wát u koopt en niet van wie u bent — een tarief dat hier zou staan, is verouderd lang voordat iemand het merkt. Wat ik wel kan beschrijven is de vorm van de rekening: welke posten er zijn, wie ze bepaalt, wanneer ze vallen, en waarom het geld apart gaat vóór u biedt.
Een reserve, geen tarief
Dertien procent — of welk ander enkel percentage dan ook — werkt als reservebedrag: een bedrag dat u vastzet zodat de aankoop zijn eigen papierwerk overleeft. Als reserve is het nuttig; als voorspelling misleidt het, want de grootste post erin is niet één heffing maar twee verschillende belastbare feiten. Bestaande bouw wordt belast als overdracht, via ITP. Een eerste levering van nieuwbouw door de ontwikkelaar valt onder IVA, met de zegelheffing AJD over de akte. Twee regimes; geen vuistregel dekt beide.
Beide staan in één staatskader — Real Decreto Legislativo 1/1993, de wet op overdrachtsbelasting en zegelrecht — maar het tarief dat op uw afrekening belandt wordt een niveau lager vastgesteld: door de autonome regio, aan deze kust dus de Junta de Andalucía. Dat verandert bij wet, niet aan een onderhandelingstafel. Het enige bedrag waarop u kunt rekenen is daarom het bedrag dat uw eigen advocaat schriftelijk en gedateerd bevestigt voor uw transactie — niet een getal dat een makelaar, de mijne incluis, in een gesprek noemt.
Waaruit dat bedrag werkelijk bestaat
Pel de vuistregel af en er blijven twee soorten posten over: posten die iemand anders vaststelt, en posten waarover u onderhandelt. Dat onderscheid vertelt u waar nog iets te bespreken valt.
- De heffing over de overdracht. De grootste post, en de enige die niemand aan tafel bepaalt: ITP bij bestaande bouw, of IVA met AJD bij een eerste levering van nieuwbouw. Laat uw advocaat schriftelijk bevestigen welk regime en welk tarief op úw woning gelden.
- Notaris en Registro de la Propiedad. Beide rekenen volgens gepubliceerde staatstarieven — hier valt niets te vergelijken en niets af te dingen.
- Uw eigen advocaat. Een markthonorarium voor het werk dat ú beschermt: de registerchecks, het vergunningdossier, het contract dat u tekent. Vraag vooraf een schriftelijke opgave.
- De hypotheek, als u er een neemt. Ley 5/2019 verdeelt de kosten: de taxatie voor de kredietnemer; de gestoría, het notaristarief op de leningsakte en de inschrijving van de zekerheid voor de bank.
- De verrekeningen aan tafel. De jaarlijkse gemeentelijke onroerendezaakbelasting IBI en de gemeenschapskosten over het lopende jaar worden bij de overdracht verrekend, op dezelfde afrekening.
Tariefposten liggen vast; een krappe begroting krijgt er geen grip op. Commerciële posten lijken onderhandelbaar — en dus gaat de koper die te weinig reserveerde snijden in zijn advocaat, de enige post die er is om hém te beschermen.
De posten die kopers niet zien aankomen
Twee posten verrassen bijna iedereen. De eerste hoort bij de belasting van de verkoper en landt tussen de verplichtingen van de koper: woont de verkoper niet in Spanje, dan maakt de wet op de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen de koper verantwoordelijk voor het inhouden en afdragen van een deel van de overeengekomen tegenprestatie, als voorschot op wat de verkoper verschuldigd is. Het komt uit de koopsom, niet uit uw reserve, maar de verplichting is de uwe.
De tweede is de vereniging van eigenaars. Artikel 9 van de Ley de Propiedad Horizontal verplicht de verkoper in de akte te verklaren dat de bijdragen betaald zijn en dat met een certificaat te staven; zonder dat stuk mag de akte niet worden verleden, tenzij u hem uitdrukkelijk ontslaat. Doe dat niet. Datzelfde artikel laat de woning zelf aansprakelijk zijn voor wat eerdere eigenaars onbetaald lieten over het verstreken deel van het aankoopjaar en de drie kalenderjaren daarvoor.
Een reserve is geen zwartkijken. Het is wat u in staat stelt nog nee te zeggen nadat u al verliefd bent op het huis.
Waarom het geld apart gaat vóór het eerste bod
De kosten komen niet tegelijk, en dat maakt een reserve iets anders dan een spaardoel. Het geld beweegt in drie golven, en de eerste begint terwijl er nog geen akte in zicht is.
- Vóór het tekenen. De reservering of de arras-aanbetaling, het fiscale nummer, uw advocaat, de registerchecks en — bij een hypotheek — de taxatie. Ley 5/2019 legt het voorcontractuele pakket minstens tien kalenderdagen vóór ondertekening in uw handen en stuurt u uiterlijk de dag vóór de leningsakte naar een notaris van eigen keuze voor een kosteloze acta. Dit is net zozeer een agenda als een begroting.
- Aan tafel. De heffing over de overdracht, het notaristarief, de inhouding bij een niet-ingezeten verkoper, de verrekeningen. Dit is de dag waarvoor de reserve is opgebouwd.
- Het jaar erna. De inschrijving in het register, de jaarlijkse onroerendezaakbelasting in haar eigen ritme, de gemeenschapsbijdragen, en de vaste lasten die in geen aankoopsom staan.
Het geld vooraf apart zetten verandert vooral hóe u onderhandelt, en dat is het echte argument. Een koper wiens kosten gedekt zijn, kan een prijs vasthouden, weglopen van een dossier dat niet klopt, of de extra week nemen die een vergunningsvraag kost. Een koper die stilletjes hoopt dat het meevalt, onderhandelt tegen zichzelf.
Wat u uw eigen advocaat of gestor vraagt
Dit is geen fiscaal advies, en ik ben ook niet degene die dat geeft: ik ben de makelaar, en het bedrag dat u bindt hoort van iemand te komen die er verantwoordelijkheid voor draagt. Vraag het dus vroeg, en in een vorm die een schriftelijk antwoord oplevert: onder welk regime uw woning valt, welk tarief nu voor uw transactie geldt, welke kosten de tegenpartij draagt, en wat iedereen die u inschakelt rekent — gedateerd, op één vel.
Wilt u liever de volgorde dan de bedragen, dan loopt de gratis juridische checklist bij de gidsen de stukken langs in de volgorde waarin ze verschijnen. En wilt u het liever gewoon vragen: dat gesprek voer ik veel liever vóór u gaat zoeken dan erna.
