Nerja · Een huis kopen

Kopen in Nerja, waar het geldende plan nog uit 2000 stamt

Nerja wordt gekocht onder een Plan General uit 2000, in 2011 aangepast aan de LOUA; het vervangende PGOM is nog niet verder dan een Avance. Wie hier koopt, koopt dus wat er al staat. De planologische kwalificatie van het perceel weegt zwaarder dan de plattegrond.

Gemeente
Nerja
Provincie
Málaga
Onderdeel van
Fuengirola – Nerja

Het eerste document bij een aankoop in Nerja is niet de advertentie maar het plan. Het Plan General de Ordenación Urbanística uit 2000 werd in 2011 aangepast aan de LOUA en is nog altijd het geldende instrument. De gemeente werkt aan een vervangend PGOM onder de LISTA, en dat werk is nog niet voorbij de Avance-fase. Een Avance verandert feitelijk niets, en dat is precies het punt. Wat een verkoper u vertelt over toekomstige bouwmogelijkheden, een extra bouwlaag of het perceel ernaast, is een hoop over een plan dat nog niet bestaat. Laat uw advocaat de kwalificatie van het perceel lezen onder het plan dat nu geldt.

Het tweede document is de kustlijn. Alles aan de kant van Burriana of richting Maro valt onder het servidumbre-regime van de Ley 22/1988 de Costas: een beschermingsstrook landinwaarts vanaf de kustlijn en een doorgangsstrook erlangs. In een stad waarvan de bebouwbare grond niet meer is dan een richel tussen de Sierra de Almijara en de kliffen, is die strook geen abstractie. Zij bepaalt of een terras dicht mag, of een zwembad mag verschuiven en of een tuinmuur legaal is. Laat dit onderzoeken vóór de arras. Een vraag over Costas die pas daarna wordt beantwoord, is een heronderhandeling waarvoor u geen drukmiddel meer hebt.

Wat er in Nerja werkelijk te koop staat

Wat er in Nerja te koop staat, valt uiteen langs een lijn die de berg heeft getrokken. Onder het oude centrum en langs de afdaling naar Burriana staan appartementen en rijwoningen in complexen met een gedeeld zwembad, grotendeels vanaf de jaren zeventig gebouwd en vaak genoeg verhandeld om er twee of drie naast elkaar te leggen. Boven die lijn, op de trapsgewijze terrassen richting de Almijara, verdunt het aanbod tot vrijstaande villa's op gekeerde percelen. Daar is elk huis een geval apart en ontbreekt vrijwel altijd een vergelijkbaar object.

Tegen wie u het opneemt, blijkt uit het bevolkingsregister en niet uit het strand. In Nerja is een groot deel van de inwoners buitenlander en levert het Verenigd Koninkrijk de grootste groep. Paula's inschatting is dat Nederlandse, Belgische en Scandinavische kopers een flink deel van de rest vormen, naast Spaanse gezinnen uit Málaga en Granada die hier in het weekend zijn. Het scherpst wordt er niet geboden op de villa bovenaan. Dat gebeurt op de rijwoning met drie slaapkamers op loopafstand van het centrum, want dat ene huis bedient de bewoner, de winterhuurder en de zomereigenaar tegelijk.

Kerngegevens over Nerja
Geldend planologisch instrument Het PGOU uit 2000, in 2011 aangepast aan de LOUA; het vervangende PGOM onder de LISTA staat op Avance, stand 27 augustus 2026 2026-08-27
Buitenlandse inwoners in het register 6.616 van de 22.062 ingeschreven inwoners (2025); het Verenigd Koninkrijk is met 22,3 procent de grootste herkomst 2026-08-27
Woningvoorraad tegenover hotelcapaciteit 8.449 hoofdwoningen (2021) tegenover 2.398 hotelbedden (2025) 2026-08-27
Regime van de kustservidumbre De Ley 22/1988 de Costas legt een beschermingsservidumbre landinwaarts vanaf het dominio público marítimo-terrestre en een doorgangsservidumbre langs de kust op 2026-08-27

Hoe dit verloopt, stap voor stap

  1. Stap 1

    Lees het plan vóór de advertentie

    Specifiek voor Nerja

    Begin met de kwalificatie van het perceel onder het Plan General uit 2000, in 2011 aangepast aan de LOUA. Het Ayuntamiento de Nerja werkt aan een PGOM onder de LISTA, maar dat staat nog op Avance en is dus nergens afdwingbaar. Vraag de afdeling urbanismo schriftelijk wat het perceel is, niet wat het ooit zou kunnen worden.

    ↗

  2. Stap 2

    Stem de zoekopdracht af op een woonstad

    Specifiek voor Nerja

    Nerja telt ruim tweeëntwintigduizend inwoners, van wie ongeveer drie op de tien buitenlander is; het Verenigd Koninkrijk levert de grootste groep. Dat is geen badplaatsbevolking die in oktober leegloopt. U concurreert met mensen die hier al wonen en een straat kennen voordat er een bord hangt. Een zoekopdracht die op het perfecte huis wacht, wacht achter hen.

    ↗

  3. Stap 3

    Plan bezichtigingen buiten augustus

    Specifiek voor Nerja

    Nerja heeft echte hotelcapaciteit, maar de woningvoorraad is een veelvoud daarvan, en in juli en augustus wonen de eigenaren van de huizen die u wilt zien er zelf. Juist wanneer kopers hier op vakantie zijn, dunt het aanbod aan bezichtigingen uit. Kijk serieus in het voorjaar of het late najaar. Dan is de toegang eenvoudig en beoordeelt u een tuin op de helling bij gewoon licht in plaats van in de felle zon.

    ↗

  4. Stap 4

    Controleer de servidumbre aan de kust

    Laat uw advocaat voor alles aan het front van Burriana of richting Maro vaststellen waar het dominio público marítimo-terrestre loopt en welke servidumbre geldt. De Ley 22/1988 de Costas legt een beschermingsstrook landinwaarts en een doorgangsstrook langs de kust vast; de breedte hangt af van de kwalificatie van de grond. Dit bepaalt afsluitingen, zwembaden en muren, en het antwoord komt uit het register, niet van het terras.

    ↗

  5. Stap 5

    Reserveer en teken daarna de arras

    Een korte reservering houdt het huis vast terwijl het onderzoek loopt; daarna legt het contrato de arras de leveringsdatum vast en wat er gebeurt als een van beide partijen terugtreedt. Teken de arras pas als de planologische kwalificatie en, waar van toepassing, het standpunt over Costas zwart op wit staan. Alles wat u daarna leert, kost geld in plaats van dat het de afgesproken prijs verandert.

  6. Stap 6

    Notaris, belasting en de eerste februari

    U tekent bij de notaris, die de escritura voorleest en diezelfde ochtend een verse nota simple opvraagt, zodat de lasten actueel zijn. Daarna wordt de ITP, de Andalusische overdrachtsbelasting op bestaande bouw, aangegeven bij de Agencia Tributaria de Andalucía en gaat de akte naar het Registro. Wat volgt is administratief: de padrón, de nutsrekeningen, de gegevens van de vereniging van eigenaars, en een eerste februari op deze helling.

Boven op de afgesproken prijs komen bij bestaande bouw in Nerja de Andalusische ITP, de notaris, het Registro en uw advocaat; bij nieuwbouw zijn dat IVA en AJD. De advocaat van Paula bevestigt de geldende tarieven schriftelijk voordat u zich vastlegt, want ze veranderen en een pagina die ze noemt veroudert snel. De post die kopers hier vergeten, is de helling. Een huis op een getrapt perceel komt met keermuren, drainage erachter en vaak een lift of een lange trap. Die kosten liggen bij u of bij de vereniging van eigenaars, afhankelijk van waar de muur staat. Zoek dat uit voordat u biedt.

INDICATIEF Een indicatie van waar dit gebied ligt, geen waardering van een specifieke woning. Vraag Paula om een bedrag waarop u kunt afgaan.

Vragen hierover in Nerja

Verandert het nieuwe PGOM wat ik nu kan kopen?

Nee. Een Avance van een Plan General de Ordenación Municipal is een werkdocument, geen regel. Zolang het PGOM zijn goedkeuringsfasen niet heeft doorlopen, bepaalt het plan uit 2000, in 2011 aangepast aan de LOUA, wat uw perceel is en wat erop mag komen. Behandel elk verhaal van een verkoper over een aanstaande herkwalificatie als een verwachting. Weegt de toekomst van een perceel voor u zwaar, stel de vraag dan schriftelijk aan de afdeling urbanismo en bewaar het antwoord bij de akte.

↗

Concurreer ik in Nerja vooral met Britse kopers?

U concurreert eerder met bewoners dan met één nationaliteit. Het register laat een grote buitenlandse bevolking zien met het Verenigd Koninkrijk als grootste herkomstland, maar wie het snelst handelt bij een goed huis, woont hier al, ongeacht het paspoort. Zij horen van een verkoop voordat er een advertentie is. Het antwoord is niet hoger bieden, maar vindbaar zijn: een scherpe zoekopdracht bij Paula, een advocaat die vooraf is ingeschakeld, en geld dat kan bewegen in de week dat het huis opduikt.

Koop ik beter boven het centrum of eronder?

Dat hangt af van wat u zonder auto wilt kunnen doen. Onder het centrum, richting Burriana, loopt u naar de markt, de apotheek en de zee, in een voorraad die vaak genoeg wisselt om te vergelijken. Daarboven, op de terrassen richting de Almijara, wint u ruimte, uitzicht en rust, en accepteert u een auto voor alles en een perceel dat door muren wordt gedragen die onderhoud vragen. Paula's advies: breng in beide één gewone dinsdag door voordat u kiest, niet één middag in augustus.

Dezelfde vraag verderop

— VOLGENDE STAP

Denkt u aan Nerja? Vraag Paula wat daar werkelijk speelt.

Een eerste gesprek kost niets en verplicht u tot niets. Het scheelt meestal een vergeefse reis.

Lees de koopgidsen →