Een huis kopen

Zonder fiscale identiteit komt een Spaanse aankoop niet van de grond. Voor een natuurlijke persoon zonder Spaanse nationaliteit is het belastingnummer het NIE, en artikel 206 van Real Decreto 557/2011 omschrijft het precies: een persoonlijk, uniek en opeenvolgend nummer, toegekend door de Dirección General de la Policía y de la Guardia Civil. Wie zich om economische redenen tot Spanje verhoudt, krijgt het niet vanzelf — die moet er zelf om vragen, in persoon of via een Spaans consulaat, met opgave van de reden. De verordening geeft het bevoegde kantoor maximaal vijf dagen om te beslissen, gerekend vanaf de dag dat de aanvraag daar binnenkomt en niet vanaf de dag dat u besluit er een nodig te hebben.

Een reservering en een arras-contract zijn twee verschillende stukken, en wie ze door elkaar haalt, geeft vroeg in het traject onderhandelingsruimte weg. Een reserva is een onderhandse afspraak zonder eigen wetsartikel: hij doet wat er staat en niet meer. De enige vraag die telt, is wat er met het geld gebeurt als het dossier tegenvalt. Het arras-contract staat steviger. Artikel 1454 van de Código Civil geeft beide partijen een uitweg met een prijskaartje — de koper stapt eruit door de aanbetaling te verliezen, de verkoper door haar dubbel terug te geven — maar alleen als het stuk werkelijk is opgesteld als arras penitenciales. Lees dus wat er voor u ligt.

Twee instanties kijken naar dezelfde aankoop en de een vervangt de ander niet. De notaris verlijdt de escritura pública, en volgens artikel 1462 van de Código Civil geldt het verlijden van die akte zelf als de levering van de verkochte zaak — het eigendom gaat aan tafel over, niet weken later op een kantoor. Het Registro de la Propiedad schrijft de akte daarna in, en juist die inschrijving beschermt artikel 34 van de Ley Hipotecaria: wie te goeder trouw en onder bezwarende titel verkrijgt van degene die volgens het register bevoegd is te leveren, houdt zijn verkrijging. De ene handeling draagt over, de andere verdedigt. Wie na de eerste stopt, laat een muur weg.

De nota simple is het stuk waar iedere koper om vraagt en dat weinigen uitlezen. Artikel 222 van de Ley Hipotecaria omschrijft hem eng: een beknopt uittreksel van de inschrijvingen op één finca, met de woning zelf, de identiteit van de rechthebbenden, de omvang, aard en beperkingen van hun rechten, en de verboden of beperkingen die op hen rusten. De waarde is zuiver informatief — de certificación is de gewaarmerkte vorm — en hij spreekt alleen voor het moment van afgifte. De bruikbare exemplaren zijn dus de tweede en de derde, vlak voor het tekenen. Artikel 254 van dezelfde wet blokkeert inschrijving vervolgens hard zodra een fiscaal nummer ontbreekt, of de akte vastlegt dat iemand weigert de betaalmiddelen te benoemen.

Een woning draagt twee beschrijvingen en die mogen van elkaar afwijken. Het Catastro legt vast wat er staat, voor bestuurlijke en fiscale doeleinden, het Registro legt de juridische titel vast, en artikel 2 van de Ley del Catastro Inmobiliario zegt met zoveel woorden dat het een het ander niet opzijzet. Artikel 13 verplicht eigenaars wijzigingen aan het Catastro te melden, en dat gebeurt lang niet altijd. Artikel 199 van de Ley Hipotecaria is de weg waarlangs beide beschrijvingen grafisch op elkaar worden afgestemd. Dit is geen papierwerk om het papierwerk: een hypotheektaxatie wordt opgesteld onder Orden ECO/805/2003 en waardeert wat er juridisch staat, zodat een niet-vergund terras of een niet-aangemelde aanbouw stilletjes verlaagt wat een bank wil uitlenen.

De overdracht is één zitting met een vaste agenda, en het stuk dat het vaakst wordt doorgewuifd is de verklaring van de vereniging van eigenaars, de comunidad de propietarios. Artikel 9 van de Ley de Propiedad Horizontal verplicht de verkoper in de akte te verklaren dat de gemeenschapskosten betaald zijn en daarvan een certificaat over te leggen; zonder dat stuk mag de akte niet worden verleden, tenzij de koper hem er uitdrukkelijk van ontslaat. Doe dat niet. Datzelfde artikel maakt de woning zelf aansprakelijk voor onbetaalde bijdragen van eerdere eigenaars over het verstreken deel van het aankoopjaar en de drie kalenderjaren daarvoor. Een ontheffing die voor de snelheid wordt getekend, is een schuld die u voluit betaalt.

De ruggengraat van een Spaanse aankoop is landelijk en beweegt niet. De Código Civil bepaalt wat een koop is en wat de akte teweegbrengt. De Ley Hipotecaria bepaalt wat het register publiceert en wie het beschermt. Het notariaat, het fiscale nummer, de plicht de betaalmiddelen te benoemen en het transparantieregime voor hypotheken uit Ley 5/2019 gelden in elke gemeente aan deze kust in dezelfde bewoordingen, stand 27 augustus 2026. Daarom laat de volgorde zich één keer opschrijven, en daarom herkent wie eerder elders in Spanje kocht het meeste van wat hier gebeurt.

Niet landelijk is alles wat het gebouw zelf raakt. Het tarief van de overdrachtsbelasting stelt de autonome regio vast. De ruimtelijke wet die bepaalt of een niet-vergund bouwwerk erkend kan worden, en onder welke voorwaarden, is regionaal — in Andalusië Ley 7/2021, waarvan artikel 173 voorziet in erkenning als asimilado a fuera de ordenación zonder het te legaliseren. En het vergunningdossier, het plan dat over het perceel gaat en de ambtenaren die daar antwoord op geven, bestaan in precies één gemeentehuis en nergens anders. Twee kustgemeenten op twintig minuten van elkaar kunnen dezelfde woning verschillend beoordelen.

De bijzonderheden zitten dus een niveau lager. Elke gebiedspagina hieronder zet uiteen hoe een aankoop in die gemeente werkelijk verloopt: welke afdeling het vergunningarchief beheert, wat het plaatselijke plan toelaat, waaruit het aanbod bestaat en wat er meestal misgaat. Gebruik deze pagina voor de volgorde en voor de stukken die binden. Gebruik de gebiedspagina voor het dossier. Wijken de twee ooit van elkaar af, dan wint de gebiedspagina: die is getoetst aan een met naam genoemd gemeentehuis.