Torreguadiaro · Nieuwbouw & off-plan

Nieuwbouw in Torreguadiaro is meestal een verbouwing

Torreguadiaro zit ingesloten: een beschermd estuarium aan de zuidkant, de A-7 langs de achterzijde, de zee ervoor, en een dorp van maar twee straten diep. Wat hier als nieuw wordt aangeboden, is dan ook veel vaker een vergunde verbouwing van een bestaand strandblok dan een fase van een project. Dat verandert welke bescherming geldt.

Gemeente
San Roque
Provincie
Cádiz
Onderdeel van
Sotogrande

Begin bij de begrenzing, want die beslist in dit dorp het meeste. De zuidkant loopt dood op het Paraje Natural Estuario del Río Guadiaro, vijfendertig beschermde hectare in San Roque. De A-7 loopt langs de achterzijde met afritten 134 en 137. De zee neemt de voorkant, en alles tussen de boulevard en de weg ligt dicht genoeg bij de kustlijn om de servituten van de kustwet tot een echte vraag te maken: Ley 22/1988 stelt een beschermingsservituut van honderd meter landinwaarts vanaf de binnenrand van de kust en een doorgangsservituut van zes meter. In een strook van twee straten diep is dat geen achtergrondinformatie, maar de eerste tekening die een advocaat opvraagt.

Het tweede dat u vaststelt, is wie er verkoopt. Paula's lezing van dit dorp is dat de meeste woningen die als nieuw worden gepresenteerd verbouwingen zijn — een appartement uit de jaren tachtig of negentig dat is gestript, opnieuw geleid, met beglaasd terras en een vernieuwd interieur — en geen eenheden uit het programma van een ontwikkelaar, met daarnaast wat inbreiding aan de landzijde van de weg. Dat onderscheid is niet muggenzifterij. Een ontwikkelaar die vóór oplevering verkoopt, is u bepaalde bescherming verschuldigd over vooruitbetaald geld. Een particuliere eigenaar die een afgeronde verbouwing verkoopt, is u die niet verschuldigd.

Wat er in het dorp wordt gebouwd, en wat niet kan

De eerlijke beschrijving van deze markt is dat zij zichzelf vernieuwt in plaats van uitbreidt. Het dorp is in de loop van de twintigste eeuw geleidelijk volgelopen en loopt nu in ongeveer twee straten van het zand tot de A-7. Nieuwere inbreiding staat aan de landzijde van de weg; de zeezijde vernieuwt zich woning voor woning, doordat eigenaren appartementen uit de jaren tachtig en negentig terugbrengen tot het casco, installaties vervangen en terrassen beglazen. Paula's lezing: wie hoort dat hij naar nieuwbouw kijkt, moet vaststellen welke van die twee hem wordt getoond.

Wat niet kan, is eenvoudiger te benoemen en bovendien controleerbaar. Het Paraje Natural Estuario del Río Guadiaro beschermt de zuidkant. De A-7 vormt de landinwaartse grens van de bebouwde strook. En langs de voorzijde legt Ley 22/1988 servituten op, gemeten vanaf de binnenrand van de kust — honderd meter beschermingsservituut, zes meter doorgangsservituut — die bepalen wat dicht bij het water mag, ongeacht wie de eigendom houdt.

Het praktische gevolg is dat het dossier er anders uitziet dan bij een off-plan aankoop verderop aan de kust. In plaats van een masterplan, een betalingsschema en een aval bestaat het hier meestal uit een bouwvergunning van San Roque, notulen met de instemming van de vereniging voor alles wat de gevel of het terras raakt, een deslinde-plan en een certificaat van uitgevoerd werk. Verkoopt een ontwikkelaar hier wél vóór oplevering, dan geldt het regime van Ley 20/2015 onverkort en hoort het op uw naam te worden geproduceerd — stand per 27 augustus 2026.

Kerngegevens over Torreguadiaro
Snelwegtoegang tot het dorp Torreguadiaro is vanaf de A-7 bereikbaar via de afritten 134 en 137; wie vanuit Málaga over de AP-7 komt, neemt afrit 133 en daarna de afslag richting Torreguadiaro. 2026-08-27
Het beschermingsservituut van de kust Artikel 23.1 van Ley 22/1988 de Costas stelt een servidumbre de protección van 100 meter landinwaarts vanaf de binnenrand van de kust, uitbreidbaar — stand per 27 augustus 2026 2026-08-27
Het doorgangsservituut langs de kust Artikel 27.1 van dezelfde wet stelt een servidumbre de tránsito van 6 meter landinwaarts vanaf de binnenrand van de kust — stand per 27 augustus 2026 2026-08-27
Het gemeentehuis dat de werken vergunt Ayuntamiento de San Roque, Plaza de las Constituciones s/n, San Roque, Cádiz — de vergunningverlener voor deze barriada, die geen eigen bouwdienst heeft 2026-08-27
Bescherming van vooruitbetaald geld Ley 20/2015 zet het regime voort waarin vooruitbetalingen op een woning in aanbouw worden gedekt door verzekering of bankgarantie en op een aparte rekening binnenkomen — stand per 27 augustus 2026 2026-08-27
Het estuarium dat de zuidkant afsluit Paraje Natural Estuario del Río Guadiaro, San Roque — vijfendertig beschermde hectare, sinds 2013 Zona de Especial Conservación binnen Natura 2000 2026-08-27

Hoe dit verloopt, stap voor stap

  1. Stap 1

    Stel vast wat werkelijk nieuw is

    Specifiek voor San Roque

    Stel eerst deze vraag: verkoopt een ontwikkelaar een onafgebouwde woning, verkoopt een ontwikkelaar een afgeronde woning, of verkoopt een eigenaar een verbouwing? Het antwoord bepaalt al het overige — welke garanties bestaan, welke vergunningen u controleert, en wiens verzekering een gebrek dekt. In dit dorp is het derde antwoord het gewone, en dat is geen slechtere aankoop, alleen een ander dossier.

  2. Stap 2

    Lees eerst de kustservituten

    Specifiek voor San Roque

    In een dorp dat zo ondiep is, reikt de kustgrens verder landinwaarts dan kopers aannemen. Ley 22/1988 stelt een beschermingsservituut van honderd meter vanaf de binnenrand van de kust, uitbreidbaar, en een doorgangsservituut van zes meter. Laat de advocaat het geldende deslinde-plan voor het concrete blok opvragen en de woning daaraan toetsen voordat werk wordt gegund, niet nadat een aannemer heeft geoffreerd.

    ↗

  3. Stap 3

    Vraag de vergunning aan bij San Roque

    Specifiek voor San Roque

    Dit dorp is een barriada van San Roque en geen eigen gemeente, dus de bouwvergunning en elke functiewijziging worden beslist bij het Ayuntamiento de San Roque, Plaza de las Constituciones s/n, en niet ter plaatse. Neem de gemeentelijke doorlooptijd op in de planning. Een verbouwing die start in de veronderstelling dat een vergunning een formaliteit is, loopt hier meestal over de eerste zomer heen.

    ↗

  4. Stap 4

    Toets of de garantie van toepassing is

    Ley 20/2015 beschermt bedragen die vooruit worden betaald op een woning in aanbouw: verzekering of bankgarantie, en ontvangst via een kredietinstelling op een rekening die alleen voor de bouw wordt gebruikt — stand per 27 augustus 2026. Dat regime rust op een ontwikkelaar. Verkoopt een particuliere eigenaar een afgeronde verbouwing, dan komt het niet aan de orde en is uw bescherming precies wat het onderhandse contract zegt.

    ↗

  5. Stap 5

    Leg de instemming van de vereniging vast

    Specifiek voor San Roque

    Bijna elk werk raakt hier iets gemeenschappelijks: het terras van een woning aan de eerste lijn, de balustrade en de gevel erachter horen bij het gebouw en niet bij u. Een terras beglazen, een opening wijzigen of een afvoer verleggen vereist de instemming van de vereniging, genotuleerd, vóór de vergunningaanvraag en niet nadat de aannemer er staat. Instemming achteraf wordt niet altijd gegeven, en beglazing terugdraaien is duur.

  6. Stap 6

    Rond het papierwerk af vóór de sleutels

    Bij echte nieuwbouw levert en betaalt u niet voordat de licencia de primera ocupación in het dossier zit; dat document verbindt het gebouwde aan het vergunde en geeft de nutsaansluitingen vrij. Bij een verbouwing is de tegenhanger het certificaat van de uitgevoerde werken, de bijgewerkte Catastro-omschrijving en, als de indeling wijzigde, een aangepaste akte. Agendeer daarna de garantietermijnen.

De fiscale behandeling volgt wat u werkelijk koopt, en daarom weegt de status van de verkoper zwaarder dan de prijs. Een eerste levering door een ontwikkelaar valt onder IVA plus AJD; een doorverkoop, ook van een verbouwd appartement dat een eigenaar verkoopt, valt onder de Andalusische overdrachtsheffing. Paula's advocaat bevestigt de actuele tarieven schriftelijk. Begroot daarnaast het werk zelf apart: een vergunningaanvraag bij San Roque, een technisch project als de indeling wijzigt, en een post onvoorzien voor een kust- of verenigingsvoorwaarde die laat binnenkomt. In dit dorp is de verrassing zelden de prijs, maar de planning.

INDICATIEF Een indicatie van waar dit gebied ligt, geen waardering van een specifieke woning. Vraag Paula om een bedrag waarop u kunt afgaan.

Vragen hierover in Torreguadiaro

Wat betekent nieuwbouw in dit dorp eigenlijk?

In de praktijk twee heel verschillende dingen. Aan de landzijde van de weg is inbreiding gebouwd op de kleine stukken grond die over waren. Aan de zeezijde is wat als nieuw wordt gepresenteerd meestal een ingrijpende verbouwing: een appartement uit de jaren tachtig of negentig teruggebracht tot de constructie, opnieuw geïnstalleerd, met beglaasd terras en vernieuwd interieur. Vraag welke van beide u bekijkt en vraag daarna het vergunningdossier erbij. Het woord nieuw doet in een dorp van deze omvang veel werk, en het is geen juridische term.

Welke toestemmingen vraagt een verbouwing hier?

Meer dan één, en ze komen in een volgorde. Eerst stemt de vereniging in, vastgelegd in de notulen, want het terras aan de eerste lijn, de balustrade en de gevel erachter zijn onderdelen van het gebouw en niet van uw woning. Daarna geeft San Roque de bouwvergunning af vanaf Plaza de las Constituciones, met een technisch project als de indeling of de gevelopeningen wijzigen. En dicht bij het water bepalen de kustservituten van Ley 22/1988 wat überhaupt kan, dus het deslinde-plan wordt gecontroleerd vóór u een aannemer opdracht geeft.

↗

Dekt de aanbetalingsgarantie hier ook een verbouwing?

Alleen wanneer een ontwikkelaar een nog niet afgeronde woning verkoopt. Ley 20/2015 eist dat vooruitbetalingen op een woning in aanbouw worden gedekt door verzekering of bankgarantie en via een kredietinstelling binnenkomen op een rekening die alleen voor de bouw dient — stand per 27 augustus 2026. Een particuliere eigenaar die een afgeronde verbouwing verkoopt, is geen ontwikkelaar en daar geldt niets van. Wat u daar beschermt, is het onderhandse contract, de arras-voorwaarden, een echte bouwkundige keuring en een advocaat die het vergunningdossier heeft gelezen.

↗

Dezelfde vraag verderop

— VOLGENDE STAP

Denkt u aan Torreguadiaro? Vraag Paula wat daar werkelijk speelt.

Een eerste gesprek kost niets en verplicht u tot niets. Het scheelt meestal een vergeefse reis.

Lees de koopgidsen →