Nieuwbouw & off-plan

Een off-plan reservering koopt een belofte met een datum eraan. Tot de escritura pública is getekend heeft u een contractueel recht tegenover een ontwikkelaar, geen woning, en de kracht van dat recht is waar het hier volledig om draait. Ley 38/1999, de Ley de Ordenación de la Edificación, benoemt de partijen bij een bouwwerk en legt vast waarvoor elk van hen instaat: de promotor die opdracht geeft en verkoopt, de constructor die bouwt, de dirección facultativa die ontwerpt en het werk certificeert. Welke van hen in uw contract staat, en wie welke aansprakelijkheid draagt, stelt een advocaat als eerste vast. Een verkoopbrochure zwijgt daar doorgaans over.

De bouwvergunning is het startschot, en het loont om precies te zijn over waarom. De disposición adicional primera van Ley 38/1999, in de redactie die Ley 20/2015 eraan gaf, verplicht een ontwikkelaar die geld vooruit ontvangt tot terugbetaling met wettelijke rente, gedekt desde la obtención de la licencia de edificación — vanaf het verkrijgen van de bouwvergunning — via een verzekeringspolis of een bankgarantie van een toegelaten instelling. Een project dat aanbetalingen int vóórdat die vergunning er ligt, valt dus nog buiten de regeling waarnaar het later verwijst. De bruikbare vraag is wanneer de vergunning is afgegeven, niet of zij verwacht wordt.

Diezelfde bepaling schrijft voor dat die bedragen via een kredietinstelling binnenkomen en op een cuenta especial staan, gescheiden van alle andere middelen van het bedrijf en alleen aanwendbaar voor de bouw. De dekking wordt geregeld als una póliza de seguro individual por cada adquirente — een eigen polis per koper. Daarom zegt de mededeling dat de ontwikkelaar verzekerd is niets over uw positie. Vraag om het stuk met uw naam, uw bouwnummer en uw bedragen erop. Ligt dat er nog niet, dan loopt het betaalschema voor op de bescherming, en dat is precies de volgorde die u niet wilt.

Hoe de termijnen zijn verdeeld is contract, geen wet. Niets verplicht een ontwikkelaar om betalingen te koppelen aan gecertificeerde bouwvoortgang in plaats van aan data die vaststonden toen de brochure werd gedrukt. Het schema is dus onderhandelbaar, en het wordt onderhandeld door wie eraan denkt te vragen. Een schema op voortgang heeft één helder voordeel: staat de bouw stil, dan staat de volgende betaling ook stil. Kale data blijven geld uit een koper trekken terwijl er niets de grond in gaat. In het onderhandse contract staat ook of de opleverperiode, het gevolg van te laat leveren en de voorwaarde dat de akte wacht op de gebruiksvergunning zijn vastgelegd — of stilletjes zijn weggelaten.

Opleveren is een reeks documenten, geen sleuteloverdracht. Het werk wordt gereedgemeld, het gebouw wordt aangegeven en, waar losse eenheden worden verkocht, gesplitst; daarna bevestigt de gemeente dat wat er staat overeenkomt met wat zij heeft vergund, en pas die bevestiging maakt het mogelijk nutsvoorzieningen definitief op naam van een eigenaar te zetten in plaats van op de bouwaansluiting. Ley 38/1999 verlangt daarnaast dat het Libro del Edificio wordt overhandigd aan wie het gebouw gaat gebruiken — het uitgevoerde ontwerp, de opleveringsakte, wie wat deed, en de onderhoudsvoorschriften. Real Decreto 390/2021 legt het energielabel bij de ontwikkelaar en verplicht hem het aan de koper te geven.

Eén onderscheid bepaalt of dit alles voor u geldt. De regeling hierboven bindt een promotor die een woning verkoopt die hij bouwt. Een particulier die een woning heeft gestript en opnieuw heeft afgewerkt is geen promotor: er is geen cuenta especial, geen aval en geen wettelijke constructiedekking rond uw betaling. De aanbetaling is dan arras onder het Código Civil en de verhaalsweg is gewoon verbintenissenrecht. Beide aankopen kunnen deugen. Het zijn niet dezelfde aankoop, en een aanbieding die een net verbouwde bestaande woning nieuw noemt, beschrijft de afwerking en niet de juridische positie. Stel vast waar u in zit voordat de aanbetaling vertrekt.

Alles hierboven is landelijk. De garantieregeling, de aansprakelijkheidstermijnen, de opleveringsdocumenten en het contractenrecht achter een aanbetaling luiden in elke provincie gelijk, en niets daarvan wordt zachter omdat een project klein is of een ontwikkelaar aardig. De fiscale structuur is deels landelijk en deels regionaal: IVA is een rijksbelasting, AJD wordt vastgesteld door de Junta de Andalucía. Tot zover lijkt een off-plan aankoop overal langs de kust hetzelfde te werken. Precies daar houden de meeste uitleggen op, en precies daar begint het deel dat uw doorlooptijd bepaalt.

De gemeentelijke laag is waar off-plan aankopen werkelijk van elkaar verschillen. Het ayuntamiento verleent de bouwvergunning en tekent af op de ingebruikname van het opgeleverde complex. Het past zijn eigen bestemmingsplan toe, dat bepaalt wat er gebouwd mag worden, in welke dichtheid en op welke grond. Het stelt het tarief van de onroerendezaakbelasting vast en int de gemeentelijke heffing over de waardestijging van de grond. Het Andalusische ruimtelijke kader staat daar met Ley 7/2021, de LISTA, boven — maar het dossier, de wachtrij en de behandelend ambtenaar zijn plaatselijk. Twee vergelijkbare gebouwen aan weerszijden van een grens kunnen onder dezelfde wet heel verschillend lopen.

Het andere plaatselijke gegeven is het gegeven dat geen enkele landelijke pagina kan dragen: wat er werkelijk gebouwd wordt, door wie, en op welke grond. Dat verschuift per maand en per gemeente, en het is de eerste zaak om na te trekken. Op de gebiedspagina’s hieronder staat het opgeschreven — elke pagina noemt de gemeente, de planologische stand en de bouwactiviteit die op het moment van schrijven te verifiëren viel. Lees deze pagina voor het kader. Lees de pagina van de gemeente waar u daadwerkelijk koopt voor alles wat het kader niet beslecht.