Nerja · Vender su propiedad
Vender en Nerja, a un comprador que primero se alojó aquí
Quien compra en Nerja suele haber conocido el pueblo como visitante: hay capacidad hotelera y de hostales de verdad, así que el comprador llega sabiendo ya cómo se anda del Balcón a Burriana. Vender aquí consiste menos en convencer y más en responder las preguntas que ese visitante ya trae hechas.
- Municipio
- Nerja
- Provincia
- Málaga
- Pertenece a
- Fuengirola – Nerja
Lo primero que hace un vendedor en Nerja es que la escritura y la casa digan lo mismo. En estas laderas es habitual que se haya cerrado una terraza, añadido una piscina sobre parcela contenida por muros o excavado una planta inferior, y que nada de ello figure en la escritura ni en el Catastro. No es raro ni es grave. La LISTA permite reconocer como asimilado a fuera de ordenación las obras suficientemente antiguas y no discutidas, sin llegar a legalizarlas: es una vía, no una cura. Averigüe en qué categoría está su casa antes de que lo haga el abogado del comprador, porque entonces deja de ser su papeleo y pasa a ser su descuento.
Lo segundo son las vistas, porque es lo que el comprador está valorando de verdad en Nerja. El plan vigente es el de 2000 y dice en qué puede convertirse la parcela de abajo. El vendedor que lo ha comprobado y sabe explicarlo vale más que el que deja a un comprador prudente suponer lo peor. La misma franqueza vale para los escalones: cuéntelos, diga si hay ascensor y deje el acceso dentro de las fotos en lugar de empezar en la cancela. Aquí los compradores ya han recorrido estas calles de vacaciones. Distinguen un tramo corto de una cuesta, y un anuncio que finja lo contrario pierde la venta en la puerta.
Quién compra en Nerja y qué frena una venta
El comprador de aquí llega inusualmente informado, porque casi siempre se ha alojado antes en el pueblo. Nerja tiene capacidad hotelera y de hostales real junto a un parque de viviendas particular amplio, así que quien visita su casa probablemente ha cenado en el Balcón en tres abriles distintos. Buena parte del padrón es extranjera, con el Reino Unido como primera procedencia; la lectura de Paula es que compradores neerlandeses, belgas y escandinavos forman gran parte del resto, junto a familias españolas de Málaga y Granada. Ninguno necesita que le expliquen el sitio. Necesitan que le confirmen los detalles.
Lo que frena una venta es casi siempre físico. Unos escalones sin ascensor reducen el público a quien seguirá subiéndolos a los setenta y cinco. Una parcela contenida por muros cansados se lee como una factura abierta. Unas vistas al mar con una parcela sin edificar debajo plantean la pregunta que nadie quiere hacer en voz alta, y una casa del casco antiguo a la que no llega una furgoneta convierte cada entrega futura en una negociación. Nada de esto es letal, y nada de esto se arregla con una foto mejor. Se arregla contestándolo antes y por escrito, para que el abogado del comprador confirme lo que ya dijo el vendedor en vez de descubrirlo.
| Plazas de alojamiento reglado | 21 hoteles con 2.398 plazas y 34 hostales y pensiones con 841 plazas (2025) 2026-08-27 |
|---|---|
| Reclamo turístico de todo el año | La Cueva de Nerja abre todo el año y solo cierra el 1 y el 6 de enero, el 15 de mayo y el 25 de diciembre 2026-08-27 |
| Bases de cálculo de la plusvalía | El Real Decreto-ley 26/2021 permite tomar la base del IIVTNU por el método objetivo o por la ganancia real acreditada con las dos escrituras 2026-08-27 |
| Certificado antes de anunciar | El Real Decreto 390/2021 exige que el certificado energético exista antes de anunciar la vivienda y que se anexe al contrato 2026-08-27 |
| Situación de las obras no declaradas | La Ley 7/2021 (LISTA), artículo 173, permite al municipio reconocer una obra antigua y no discutida como asimilado a fuera de ordenación, que es una situación y no una licencia 2026-08-27 |
| El modelo con el que se presenta la retención | La Orden EHA/3316/2010 aprueba el modelo 211, la autoliquidación con la que el comprador ingresa la retención practicada a un no residente sin establecimiento permanente. 2026-08-27 |
Cómo transcurre, paso a paso
-
Paso 1
Haga coincidir escritura y casa
Específico de Nerja
Pida una nota simple y la referencia catastral y póngalas al lado de la casa. En las laderas de Nerja abundan las terrazas cerradas, las piscinas añadidas y las plantas inferiores excavadas sin declarar. Si una obra ya no puede legalizarse, la LISTA permite al municipio reconocerla como asimilado a fuera de ordenación. Sepa cuál es su caso antes de publicar el anuncio, porque el abogado del comprador lo sabrá.
↗ -
Paso 2
Pida antes el certificado energético
El Real Decreto 390/2021 exige el certificado antes de anunciar la vivienda y obliga a anexarlo al contrato. Una casa adosada de Nerja de los años setenta, con vidrio simple y sin aislamiento, obtendrá una letra baja, y esa letra no es un argumento que convenga esconder. Póngala sobre la mesa en la primera conversación, junto con qué puede cambiarse y en qué orden.
↗ -
Paso 3
Fije precio frente a los pueblos comparados
Específico de Nerja
Un vendedor de Nerja no compite con Marbella. La comparación que hace de verdad el comprador es con Frigiliana por el pueblo, con Torrox Costa por una costa más llana y más barata, y con Málaga City por el aeropuerto y una calle viva todo el año. Nerja está por encima de las tres dentro de su propia región. Fije el precio desde ahí y sepa explicar por qué la diferencia es real.
-
Paso 4
Enseñe la casa en noviembre
Específico de Nerja
Nerja no se apaga fuera de temporada. La Cueva de Nerja abre todos los días del año salvo cuatro y el centro sigue funcionando en invierno, de modo que los compradores serios sí vienen en los meses intermedios. Es cuando una casa se enseña con honestidad: el sol está bajo, los vecinos están en casa y se oye cómo suena la calle un miércoles cualquiera.
↗ -
Paso 5
Las arras y la retención del no residente
El contrato de arras fija la fecha y las consecuencias de un desistimiento. Si usted no es residente fiscal en España, el comprador está obligado a retener el tres por ciento del precio en la escritura e ingresarlo mediante el Modelo 211 a cuenta de su ganancia patrimonial, que se liquida después por separado. Es un pago a cuenta, no una liquidación, y su abogado calcula la diferencia.
-
Paso 6
La plusvalía en el Ayuntamiento de Nerja
Específico de Nerja
La plusvalía municipal se liquida en el Ayuntamiento de Nerja, no en la Junta ni en Madrid. Desde el Real Decreto-ley 26/2021 la base puede calcularse por el método objetivo o por la ganancia real que resulta de comparar las dos escrituras, aplicando la menor, y no hay tributo si no hubo incremento. Pida a su abogado que haga los dos cálculos antes de firmar.
↗
Vea los descuentos como una secuencia, no como un porcentaje. Si usted no es residente fiscal aquí, el comprador retiene el tres por ciento ante notario y presenta el Modelo 211; ese dinero es un anticipo, y su posición real por ganancia patrimonial se liquida después y por separado. Luego el Ayuntamiento de Nerja cobra la plusvalía municipal, calculada por la menor de las dos bases permitidas. Después llegan abogado, honorarios de agencia y certificado energético. En parcela escalonada reserve además para lo que un técnico encuentre detrás de los muros de contención, porque es la partida que más se negocia. Paula calcula toda la cadena contra sus fechas antes de fijar un precio de salida.
ORIENTATIVO Una indicación de dónde se sitúa esta zona, no la valoración de una vivienda concreta. Pida a Paula una cifra sobre la que pueda actuar.
Preguntas sobre esto en Nerja
-
¿Sobrevivirán mis vistas al mar a la parcela de enfrente?
-
Es una pregunta con respuesta, y la respuesta vale dinero. El plan aprobado en 2000 fija en qué puede convertirse la parcela de abajo, y su abogado o un arquitecto pueden leer allí la altura y el volumen permitidos. Si la respuesta es buena, póngala en la ficha. Si resulta que el vecino puede levantar, dígalo y ajuste el precio. El comprador que lo descubre solo durante las comprobaciones no renegocia: se marcha.
-
¿En qué momento del año luce mejor una casa de Nerja?
-
Más tarde de lo que suponen casi todos los vendedores. Agosto es el peor mes para vender: el pueblo está lleno, aparcar es imposible y cada visita compite con unas vacaciones. Los meses intermedios funcionan mejor, y Nerja los sostiene porque el centro sigue abierto y la cueva atrae visitantes todo el invierno. Octubre, noviembre y febrero le traen un comprador que viene a mirar y no a bañarse, y una casa que se juzga por la luz, el abrigo y el silencio, no por una terraza a treinta grados.
-
¿Quién compra normalmente una casa por encima del centro de Nerja?
-
Alguien que ya ha resuelto la cuestión del coche. Quien compra una casa arriba, hacia la Almijara, es, según la experiencia de Paula, una pareja de cincuenta o sesenta y tantos, a menudo ya inquilina en el pueblo parte del año, que busca espacio, vistas y silencio y acepta bajar en coche al mercado. Son más lentos que el comprador de playa y mucho más minuciosos. Espere preguntas sobre los muros, el drenaje y el invierno, y espere un técnico. Quien se prepara para eso, les vende.
La misma pregunta cerca de aquí
— SIGUIENTE PASO
¿Está pensando en Nerja? Pregunte a Paula qué se mueve allí de verdad.
Una primera conversación no cuesta nada ni le compromete a nada. Suele ahorrar un viaje en balde.