Vender su propiedad

Todo empieza en el Registro de la Propiedad, porque ahí empieza también el abogado del comprador. Una nota simple dice quién es el titular, qué se describe como suyo y qué pesa sobre la finca: hipoteca, embargo, servidumbre, un préstamo de un propietario de hace dos transmisiones que nadie canceló. El artículo 38 de la Ley Hipotecaria presume que el derecho inscrito existe tal y como consta inscrito, y el artículo 34 mantiene a quien adquiere de buena fe y a título oneroso de quien el registro señala como titular. De modo que el primer trabajo del vendedor es leer su propia inscripción como la leería un extraño. Una carga antigua que nadie canceló no es un detalle administrativo: es la razón por la que se mueve una fecha de firma.

El segundo expediente es la historia de licencias, y en Andalucía la guarda el ayuntamiento bajo una ley del territorio propia de la comunidad: la Ley 7/2021, la LISTA, vigente a 27 de agosto de 2026. Atribuye al municipio la competencia para otorgar licencias urbanísticas, permite que ciertos actos se tramiten por declaración responsable y reconoce una categoría propia, asimilado a fuera de ordenación, para lo construido sin licencia cuando ha decaído la potestad de disciplina. Reconocer no es legalizar: esa edificación puede conservarse, no ampliarse. Cada terraza cerrada, cada sótano transformado, cada baño añadido y cada piscina tiene que poder remitirse a una autorización o a ese régimen, porque la pregunta se hace, y «ya estaba así cuando compramos» no es una respuesta.

Después, las dos descripciones del inmueble tienen que coincidir. El Catastro es un registro propio, administrativo y dependiente del Ministerio de Hacienda, y el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario dice expresamente que actúa sin perjuicio de las competencias del Registro de la Propiedad. Dos registros, dos finalidades, ninguna sincronización automática. La referencia catastral debe figurar en los documentos de trascendencia económica o tributaria vinculados al inmueble, y la certificación catastral descriptiva y gráfica se incorpora al documento público. Si la superficie construida que consta en uno no es la que consta en el otro, esa diferencia se explica antes de que alguien la descubra. Casi siempre es la ampliación del párrafo anterior, con otro disfraz.

El certificado de eficiencia energética es la pieza que más vendedores tratan como trámite y más vendedores llevan mal. El Real Decreto 390/2021, el procedimiento vigente a 27 de agosto de 2026, lo exige para la vivienda existente que se vende y es claro en tres cosas que importan en la práctica: el certificado solo tiene validez legal una vez debidamente registrado, la calificación energética debe incluirse en cualquier información publicada sobre esa venta, y una copia del certificado registrado junto con la etiqueta se anexa al contrato. Emitido pero no registrado es el fallo habitual. Es el defecto más barato de corregir de toda esta página y el más molesto de encontrar en la semana de la firma.

Si el inmueble está en una comunidad de propietarios, la Ley de Propiedad Horizontal pone un documento concreto en manos del vendedor. El artículo 9.1.e obliga al transmitente a aportar certificación sobre el estado de deudas con la comunidad, coincidente con lo que él mismo haya declarado. La expide quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, en un plazo máximo de siete días desde la solicitud, y ambos responden de su exactitud y de los perjuicios causados por el retraso. El adquirente puede exonerarle expresamente de aportarla. La cifra del certificado tampoco es toda la posición: una derrama aprobada y aún no girada es una obligación que un comprador atento querrá repartida por escrito.

Solo entonces empieza la parte comercial, y termina en dos documentos. El contrato de arras fija precio, fecha de firma y qué ocurre si alguna de las partes se retira. El criterio supletorio del Código Civil para la señal entregada en una compraventa es que quien compra y se retira la pierde y quien vende y se retira la devuelve duplicada, razón por la que las cantidades y los plazos de ese contrato merecen más atención de la que nunca recibió el folleto. La escritura se firma después ante notario y la venta queda hecha. Firmar no agota la responsabilidad del vendedor: el saneamiento por vicios ocultos le mantiene obligado por los defectos ocultos que hacen la finca impropia para su uso. Declarar por escrito cuesta menos que la alternativa.

Casi todo lo que gobierna una venta española es nacional y no cambia según se avanza por la costa. El Registro de la Propiedad funciona igual en cualquier provincia. El Código Civil rige en todas partes las arras, la transmisión y la responsabilidad del vendedor por vicios ocultos. La retención al vendedor no residente es un impuesto estatal con un único mecanismo. La Ley de Propiedad Horizontal impone la misma certificación a toda comunidad de propietarios del país. El Real Decreto 390/2021 establece un único procedimiento básico para el certificado energético. Si una página le dice que esto funciona distinto en un pueblo que en otro, le está vendiendo algo.

Un escalón por encima, Andalucía tiene una ley del territorio propia. La Ley 7/2021, la LISTA, decide qué obras necesitaban licencia, cuáles podían ir por declaración responsable y cómo se trata lo construido sin licencia cuando la potestad para actuar contra ello ya ha decaído. El registro en el que un certificado energético debe inscribirse para ser válido es el de la comunidad autónoma y no el del Estado. Los regímenes de inspección técnica de edificios también se fijan en este nivel. De modo que la respuesta a «¿es un problema mi terraza cerrada?» es una respuesta andaluza y no española, y el expediente que necesita es un expediente andaluz.

Y luego el escalón municipal, que es donde vive de verdad el calendario. La plusvalía se liquida con el ayuntamiento, bajo su propia ordenanza, por su propia sede electrónica, en sus plazos y con su recargo por presentar tarde. El archivo de licencias es municipal, y lo que tarda un consistorio en sacar un expediente de hace cuarenta años varía muchísimo. El impuesto sobre el propio inmueble, la tasa de basura y cualquier deuda municipal pendiente se saldan en local. Esa es la capa que esta página deja a las páginas de zona: elija abajo el municipio donde está el inmueble y lea allí la mitad local de la respuesta.