Nueva Andalucía · Vender su propiedad
Vender en Nueva Andalucía, donde manda el colegio
Quien vende en Nueva Andalucía vende un colegio cerca y un jardín, no vistas al mar. Aquí compran familias que pasan el invierno, con Aloha College y el IES Nueva Andalucía dentro del distrito, y comparan el valle con Puerto Banús por la dirección y con San Pedro de Alcántara por el precio.
- Municipio
- Marbella
- Provincia
- Málaga
- Pertenece a
- Marbella
El grupo de compradores es aquí más estrecho que el del puerto y bastante más duradero. Nueva Andalucía reúne un cuadro escolar completo —EI La Campana, CEIP José Banús, CDP Francisco Echamendi, IES Nueva Andalucía y Aloha College— y ese solo dato define quién acude a una visita. Son hogares que mudan a sus hijos, no sus vacaciones: familias neerlandesas, belgas, escandinavas y británicas que llegan por un curso escolar, más compradores nacionales que dan el salto desde San Pedro de Alcántara. Preguntan por febrero antes que por la terraza. El vendedor que lo entiende deja de escenificar una casa de verano y empieza a documentar una casa habitada desde octubre.
Lo que aquí ralentiza una venta casi siempre es el papeleo y no la puesta en escena. Una villa que ganó un cuarto en cubierta en los noventa y un sótano habilitado después tiene tres documentos que no coinciden, y el abogado de cualquier comprador serio encuentra ese hueco la primera semana. El segundo freno es la calle: donde un vial nunca fue recepcionado por el Ayuntamiento de Marbella, el vendedor desprevenido descubre la cuestión en mitad del plazo condicional y no antes de publicar. Ninguno de los dos pierde la venta por sí solo. Los dos, hallados tarde, cuestan más de lo que el precio recupera.
Quién compra en el Valle del Golf y con qué lo compara
Tres grupos concentran casi todas las ofertas. Familias del norte de Europa que se mudan, atraídas por los colegios y por el hecho de que el valle sigue funcionando en febrero. Compradores movidos por el golf, normalmente una pareja de cincuenta o sesenta y tantos, que quieren vivir a pocos minutos de un campo que de verdad van a jugar. Y compradores nacionales que ascienden desde San Pedro de Alcántara, que ya conocen las calles y eligen una parcela y no un código postal. Casi nadie compra aquí solo para un verano, justo lo contrario del estanque en que pesca un vendedor de Puerto Banús.
Con qué le comparan es previsible y conviene adelantarse. Con Puerto Banús, por la dirección y el paseo, que el valle no iguala ni pretende igualar. Con San Pedro de Alcántara, por un pueblo con playa y una entrada más baja, donde el valle gana en parcela y pierde en precio. Y con Guadalmina, para quien quiere golf y mar en el mismo trayecto. Nombrar esas tres comparaciones con honestidad en el dosier convierte mucho mejor que fingir que el valle las gana todas.
| En qué impreso se ingresa la retención | La Orden EHA/3316/2010, de 17 de diciembre, aprueba la autoliquidación 211 del Impuesto sobre la Renta de no Residentes: el impreso con el que el comprador ingresa la retención practicada en la adquisición de inmuebles a no residentes sin establecimiento permanente. 2026-08-27 |
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| Colegios del distrito | Entre los centros del distrito figuran EI La Campana, CEIP José Banús, CDP Francisco Echamendi, IES Nueva Andalucía y Aloha College. 2026-08-26 |
| Mercadillo semanal | El mercadillo del sábado se celebra en torno a la antigua Plaza de Toros y la galería Centro Plaza de Nueva Andalucía. 2026-08-26 |
| Litoral registrado | El listado municipal de playas de Marbella incluye un tramo denominado El Duque / Nueva Andalucía, al oeste de Puerto Banús. 2026-08-26 |
Cómo transcurre, paso a paso
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Paso 1
Resuelva lo ampliado antes de publicar
Específico de Marbella
Coja la nota simple, el dato del Catastro y el expediente de licencia del Ayuntamiento de Marbella, póngalos junto a la casa y anote cada punto en que difieren. Un cuarto en cubierta, un anexo de invitados, un porche acristalado, una caseta de piscina. No hace falta haberlos resuelto todos antes de publicar, pero sí conocerlos: el abogado del comprador los verá, y la sorpresa cuesta más que el arreglo.
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Paso 2
Incluya el mantenimiento de la calle
Específico de Marbella
Como el valle se urbanizó bajo un plan privado, que su vial lo mantenga la administración o una entidad privada es una pregunta con respuesta distinta calle por calle. Averígüelo una vez, por escrito, y añada la respuesta al dosier de venta junto a la documentación de la comunidad. Quien lo ofrece parece ordenado; a quien se lo piden en la tercera semana parece que oculta algo más.
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Paso 3
Pida pronto el certificado de la comunidad
Si la vivienda está en una promoción cerrada, el certificado de deudas del administrador, las dos últimas actas y cualquier obra aprobada aún sin derrama son el expediente que el comprador lee antes que sus fotos. Pídalos al principio y no cuando lo reclame la notaría, y sepa de antemano qué obras aprobadas siguen a la finca y no al propietario. Ese punto es el que más veces reabre una negociación tarde.
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Paso 4
Tase contra el valle, no contra el puerto
Los testigos comparables salen aquí de su propio producto y de su propio borde: un piso en promoción cerrada se tasa contra pisos de promociones parecidas, una villa a pie de calle de golf contra otras villas iguales. Puerto Banús queda por encima del valle en la escala de Marbella y San Pedro de Alcántara por debajo, así que tomar cualquiera de los dos como testigo da una cifra que ningún tasador del comprador sostendrá.
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Paso 5
Enseñe la semana lectiva, no agosto
Específico de Marbella
Su comprador está comprobando si el valle funciona en noviembre. Enséñele el mercadillo del sábado junto a la antigua plaza de toros, las tiendas de diario de Centro Plaza, las pistas de pádel un martes y el trayecto hasta la puerta del colegio a las ocho. Una visita a la hora del colegio vende aquí una casa familiar mucho mejor que una al atardecer, y además es la imagen honesta y no una escenificada.
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Paso 6
Escritura, retención y liquidación municipal
En la notaría la parte compradora practica la retención legal si usted es no residente, y se ingresa mediante el Modelo 211 a cuenta de su ganancia patrimonial. Después se liquida la plusvalía municipal con el Ayuntamiento de Marbella. Su abogado presenta la declaración, el administrador emite la cuenta de cierre y suministros y comunidad se prorratean al día.
Lo que se descuenta de un precio en Nueva Andalucía es un conjunto de mecanismos, no un total. Al vendedor no residente se le practica en la escritura la retención legal, que se ingresa por el Modelo 211 a cuenta de la ganancia patrimonial. La plusvalía municipal se liquida con el Ayuntamiento de Marbella. Después, el abogado, el acuerdo con la agencia y la cuenta de cierre del administrador, que en una promoción cerrada puede arrastrar obras aprobadas. En la escala de Marbella el valle queda bajo Puerto Banús y Guadalmina y sobre Marbella Old Town, y quien tasa contra el puerto en lugar de contra el valle pierde para nada las seis primeras semanas de interés.
ORIENTATIVO Una indicación de dónde se sitúa esta zona, no la valoración de una vivienda concreta. Pida a Paula una cifra sobre la que pueda actuar.
Preguntas sobre esto en Nueva Andalucía
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¿En qué mes conviene publicar una casa del valle?
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A finales de septiembre o en enero, y por la misma razón de fondo. Las familias que sostienen aquí la mayor parte de la demanda se mudan alrededor del curso escolar, así que buscan en otoño para el septiembre siguiente y en enero para esa misma fecha. Agosto es el peor mes para lanzar: quien está físicamente aquí está de vacaciones, y quien compraría su casa no está mirando. Si la venta no urge, publicar en septiembre le da dos recorridos y no uno.
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¿Cómo demuestro al comprador que el valle vive todo el año?
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Con datos concretos y no con adjetivos. Diga qué restaurantes cercanos abren en enero, sin rodeos. Señale el mercadillo del sábado junto a la antigua plaza de toros y las tiendas de diario de Centro Plaza. Nombre los colegios y los clubes deportivos con sus horarios. Un comprador que ha leído cincuenta anuncios descuenta cualquier afirmación sobre una comunidad viva todo el año, pero no puede descontar una lista de cosas que puede ir a comprobar un martes de noviembre antes de ofertar.
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¿Ahuyentará al comprador una calle no recepcionada?
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No, si se revela pronto y se responde entero. Lo que asusta al comprador no es un vial de mantenimiento privado, sino descubrir uno a mitad de la diligencia debida después de que le dijeran que la casa era sencilla. Fije por escrito quién asfalta, quién alumbra y quién factura, ponga la cifra anual en el dosier junto a la cuota de comunidad y trátelo como un gasto corriente conocido. Así cambia levemente la aritmética. Mal llevado, se convierte en excusa para renegociarlo todo.
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¿Está pensando en Nueva Andalucía? Pregunte a Paula qué se mueve allí de verdad.
Una primera conversación no cuesta nada ni le compromete a nada. Suele ahorrar un viaje en balde.