Nueva Andalucía · Obra nueva y sobre plano
Sobre plano en Nueva Andalucía: una parcela, no una fase
El valle se planificó de una vez, en 1964, sobre 1.005 hectáreas y 75.000 plazas turísticas, y sus límites fluviales no se han movido desde entonces. Comprar sobre plano en Nueva Andalucía casi nunca significa una fase de un barrio nuevo. Significa una parcela, derribada y reconstruida con licencia de Marbella.
- Municipio
- Marbella
- Provincia
- Málaga
- Pertenece a
- Marbella
Lo que se construye en el valle es casi siempre una sustitución. Se compra una villa de los años ochenta en una parcela amplia junto a Los Naranjos o Aloha, se derriba y se levanta una casa contemporánea, y entonces el comprador firma un contrato de obra con un constructor y no una reserva con un promotor. La distinción no es un tecnicismo: las protecciones del comprador sobre plano —la garantía de las cantidades entregadas a cuenta, la penalización por retraso, la cuenta separada del promotor— pertenecen a la venta de vivienda futura por un promotor y no aparecen solas cuando el que encarga la obra es usted.
Lo segundo que una obra nueva debe sortear aquí es el agua. El distrito se cierra al este y al oeste con el Río Verde y el Río Guadaiza, y los dos embalses levantados en 1883 para la fábrica de azúcar, el Pantano Viejo y el Pantano Nuevo, recuerdan que este suelo se ordenó para el agua mucho antes de ordenarse para el golf. El artículo 6 del Texto Refundido de la Ley de Aguas impone en los cauces naturales una zona de servidumbre de cinco metros de uso público y una zona de policía de cien metros en la que se condiciona el uso del suelo. Una parcela junto a cualquiera de los dos ríos no es, por tanto, una parcela sin más.
Dónde cabe todavía una casa nueva en este valle
Respuesta honesta: aquí no hay una promoción planificada en la que entrar. La aprobación de 1964 abarcó 1.005 hectáreas y previó 75.000 plazas turísticas, y las décadas siguientes rellenaron ese marco. Lo que sale ahora es parcela a parcela: una villa cansada que se derriba y se sustituye, o un pequeño edificio de pisos en un solar ya consolidado. Se vende en voz baja, muchas veces antes de que exista anuncio. Paula le dirá el día que pregunte qué está realmente bajo licencia en el valle, en lugar de imprimir una lista que caducaría antes de leerse.
Lo que un comprador debe leer es el orden de los documentos. El Ayuntamiento de Marbella concede la licencia de obra; después se termina el edificio; y solo la licencia de primera ocupación lo convierte en una vivienda que puede ocupar y dar de alta legalmente. Si un promotor vende antes de terminar, la disposición adicional primera de la Ley 38/1999, en la redacción de la Ley 20/2015, exige cubrir cada cantidad anticipada con seguro o aval y mantenerla en cuenta separada. Si es usted quien encarga la casa en una parcela que ya posee, ese régimen no le alcanza, pero el seguro decenal del que quedó exento habrá de contratarse si vende dentro de diez años.
| Alcance de la aprobación de 1964 | El Centro de Interés Turístico Nacional aprobado en 1964 abarcó 1.005 hectáreas y previó 75.000 plazas turísticas. 2026-08-27 |
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| Los dos embalses del valle | El Pantano Viejo y el Pantano Nuevo se construyeron en 1883 para la fábrica de azúcar levantada en la Colonia Agrícola El Ángel. 2026-08-27 |
| Zonas en los cauces | El artículo 6 del Texto Refundido de la Ley de Aguas establece en las márgenes de los cauces naturales una zona de servidumbre de cinco metros de uso público y una zona de policía de cien metros en la que se condiciona el uso del suelo. 2026-08-27 |
| Cobertura de cantidades a cuenta | La disposición adicional primera de la Ley 38/1999, en la redacción dada por la Ley 20/2015, exige cubrir las cantidades anticipadas con seguro de caución o aval solidario y depositarlas en cuenta especial, separada de cualquier otro fondo. 2026-08-27 |
| Exención del autopromotor | La disposición adicional segunda de la Ley 38/1999 exime al autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio del seguro decenal, pero le obliga a contratarlo si transmite inter vivos dentro de ese plazo. 2026-08-27 |
Cómo transcurre, paso a paso
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Paso 1
Determine quién vende qué
Antes que nada, escriba si compra una vivienda terminada a un promotor, una vivienda que un promotor debe construir todavía, o una parcela en la que encargará la obra. Tres contratos distintos, tres regímenes de protección distintos y tres tratamientos fiscales distintos. En esta costa se llama sobre plano a los tres casos; los papeles no.
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Paso 2
Pregunte a la parcela qué permite
Específico de Marbella
La edificabilidad, la altura, los retranqueos y la ocupación máxima de la parcela los decide el Ayuntamiento de Marbella parcela a parcela, y no el tamaño de la casa de al lado. En un valle donde parcelas vecinas se desarrollaron con décadas de diferencia y bajo normas distintas, esa comprobación va antes que el arquitecto y mucho antes que la reserva.
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Paso 3
Abra el expediente de agua del solar
Específico de Marbella
Si el solar está junto al Río Verde, al Río Guadaiza o a cualquier cauce que baje por el valle, sitúe la servidumbre de cinco metros y la zona de policía de cien metros antes de dibujar una piscina. Las obras dentro de esas franjas están condicionadas y exigen a la administración hidráulica en el expediente. Preguntado tarde, cuesta meses; preguntado pronto, casi nada.
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Paso 4
Garantice cada pago antes de pagarlo
Cuando un promotor vende antes de terminar, la disposición adicional primera de la Ley 38/1999, en la redacción dada por la Ley 20/2015, obliga a cubrir las cantidades anticipadas con un seguro de caución o un aval solidario y a depositarlas en cuenta separada de sus propios fondos. Lea el certificado que nombra su pago concreto, no la página del folleto que habla de garantías.
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Paso 5
Contrate la obra, no la infografía
Si construye una única vivienda unifamiliar para uso propio, no se le exige el seguro decenal. La trampa está en la misma disposición: si transmite dentro de ese plazo de diez años, queda obligado a contratar la garantía por el periodo restante. Presupuéstela desde el principio si existe alguna posibilidad de que la casa sea un proyecto y no un hogar.
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Paso 6
Cierre con la licencia de ocupación
Específico de Marbella
Un edificio terminado todavía no es una vivienda. La licencia de primera ocupación del Ayuntamiento de Marbella habilita la ocupación legal y los contratos definitivos de suministro, y es el momento en que la nueva descripción del inmueble debe llegar al Registro y al Catastro. Haga depender el cierre de ella y no de una fecha de entrega escrita en un calendario comercial.
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En Andalucía la obra nueva tributa de otro modo que la reventa: IVA más AJD en lugar del impuesto de transmisiones, y su abogado confirma por escrito los tipos vigentes antes de que usted se comprometa. En este valle el dinero suele salir en dos corrientes y no en una —primero la parcela, después la obra—, lo que cambia el tratamiento fiscal y también los plazos, y deja de su lado el coste de sostener un solar durante la construcción. Una casa de sustitución terminada queda aquí por encima de la villa cansada a la que sustituyó y por debajo de una equivalente en Puerto Banús o Guadalmina.
ORIENTATIVO Una indicación de dónde se sitúa esta zona, no la valoración de una vivienda concreta. Pida a Paula una cifra sobre la que pueda actuar.
Preguntas sobre esto en Nueva Andalucía
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¿Puedo comprar una parcela aquí y derribar la villa?
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Es la forma más habitual de obra nueva en el valle, pero es una cuestión de licencia y no de ambición. Lo que puede sustituir a la casa existente —ocupación, altura, edificabilidad, retranqueos— lo decide el Ayuntamiento de Marbella para esa parcela concreta, y la casa mayor del vecino no prueba nada sobre la suya. Fije por escrito la envolvente edificable antes de comprometerse: en un solar de derribo, todo el valor depende de ella.
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¿Se aplican las garantías si construyo yo mismo?
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No, y eso sorprende. La garantía de cantidades a cuenta protege a quien paga a un promotor por una vivienda que aún no existe. Si la parcela ya es suya y contrata a un constructor, el promotor es usted, y lo que le protege es el propio contrato de obra: alcance cerrado, pagos ligados a certificaciones, retenciones y una dirección facultativa que firme cada fase. El seguro decenal se relaja aparte para el autopromotor, con una condición si vende dentro de diez años.
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¿Qué implica un borde fluvial para mi parcela edificable?
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Significa dos franjas de limitación que entran desde el agua. Según la Ley de Aguas, los primeros cinco metros son servidumbre de uso público y los cien siguientes, zona de policía, donde se condicionan el uso del suelo y las actividades. Ninguna de las dos aparece en un plano de venta y ninguna se negocia con el vendedor. En una parcela cercana al Río Verde o al Río Guadaiza, el orden sensato es situar primero las franjas y decidir después qué puede ser la casa.
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La misma pregunta cerca de aquí
— SIGUIENTE PASO
¿Está pensando en Nueva Andalucía? Pregunte a Paula qué se mueve allí de verdad.
Una primera conversación no cuesta nada ni le compromete a nada. Suele ahorrar un viaje en balde.