Puerto Banús · Asesoría legal e hipotecaria
El suelo legal a seis metros del agua en Puerto Banús
Comprar junto a los muelles de Banús añade una capa que la mayoría de las compras españolas no conoce. El puerto es una concesión privada cuyo nombre oficial es El Puerto José Banús, la ribera que tiene delante es dominio público marítimo-terrestre según la Ley 22/1988, y solo los bloques de detrás se poseen en propiedad.
- Municipio
- Marbella
- Provincia
- Málaga
- Pertenece a
- Marbella
Empiece por la línea que traza el Estado. La Ley 22/1988 fija una servidumbre de tránsito de seis metros en el borde interior de la ribera del mar y, tras ella, una servidumbre de protección de cien metros como regla, reducida a veinte en suelo ya urbanizado cuando la ley entró en vigor. El puerto abrió en 1970, de modo que alrededor de Banús rige la franja estrecha, y sigue vinculando. Lo que puede construirse, cerrarse o vallarse dentro de ella lo decide la administración de costas y no el consistorio: una terraza en planta baja o una piscina entre el bloque y la arena chocan justo ahí.
La segunda línea es la concesión. El Puerto José Banús es una concesión privada sobre unas quince hectáreas, lo que significa que los muelles, los amarres y la galería comercial se ostentan bajo una autorización de uso de un bien público, no en propiedad. Su vivienda de detrás es propiedad ordinaria en régimen de división horizontal, y un contrato que confunda ambas cosas es un contrato del que conviene retirarse. Un amarre se transmite bajo las reglas del propio puerto y con su consentimiento; un banco español garantiza el préstamo con el piso y jamás con el agua. Remita cada elemento de la oferta al título que realmente lo sostiene.
Ley estatal, impuesto andaluz y dos autoridades en el agua
Tres de las capas que pesan sobre un piso de Banús son las españolas de siempre. El contrato, la escritura, el Registro de la Propiedad y el régimen hipotecario son estatales y funcionan igual en Bilbao. Los impuestos de transmisión son andaluces —ITP en segunda transmisión, IVA con AJD en obra nueva— y se mueven cuando lo decide el parlamento autonómico, razón por la cual un tipo citado en un artículo no le sirve de nada. El Ayuntamiento de Marbella licencia las obras, expide la licencia de primera ocupación, gira el IBI anual y liquida la plusvalía municipal en una venta.
La cuarta capa es la que se pasa por alto. Todo lo que queda hacia el mar de la línea que traza la Ley 22/1988 es dominio público marítimo-terrestre, gestionado por el servicio estatal de costas, y las servidumbres que avanzan tierra adentro vinculan parcelas privadas sin aparecer en ningún folleto. Banús añade además algo que no es una administración: el puerto es concesionario, y su propio reglamento rige los amarres, la galería y los muelles a los que mira su terraza. Ninguna de las dos respuestas sale del consistorio, y ambas conviene tenerlas antes de las arras.
| Nombre y régimen oficial del puerto | El nombre oficial del puerto es El Puerto José Banús; se explota como concesión privada sobre unas 15 hectáreas. 2026-08-26 |
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| Servidumbre de tránsito | El artículo 27.1 de la Ley 22/1988 impone una servidumbre de tránsito sobre una franja de 6 metros medidos tierra adentro desde el límite interior de la ribera del mar. 2026-08-26 |
| Servidumbre de protección | El artículo 23.1 fija la servidumbre de protección en 100 metros tierra adentro desde la ribera del mar; la disposición transitoria la reduce a 20 metros en suelo ya urbanizado a la entrada en vigor. 2026-08-26 |
| Acceso público al mar | El artículo 28.1 impone una servidumbre de acceso público y gratuito al mar sobre los terrenos colindantes al dominio público marítimo-terrestre. 2026-08-26 |
Cómo transcurre, paso a paso
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Paso 1
Determine qué título está comprando
Específico de Marbella
Tres clases de derecho distintas conviven aquí en cien metros. El piso es propiedad, como finca en división horizontal. Un amarre es un derecho de uso dentro de una concesión privada de unas quince hectáreas. Un local de la galería es otra cosa más. Pida a su abogado que identifique por escrito a cuál de los tres pertenece cada elemento de la oferta, antes de mover un euro.
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Paso 2
Ponga en marcha el NIE y los fondos
El NIE es el número fiscal del extranjero y sin él no se firma nada, así que la cita se pide al principio y no al final. Una cuenta española y la acreditación del origen de los fondos van en la misma semana. Nada de esto es exclusivo de Banús, pero en primavera aquí se vende rápido, y quien no tiene número pierde el piso.
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Paso 3
Haga pronto la pregunta de costas
Específico de Marbella
Para cualquier inmueble en primera línea, y para todo bajo, la pregunta es dónde caen las servidumbres en esa parcela concreta. El artículo 27 fija la franja de tránsito de seis metros y el artículo 28 mantiene abierto el acceso público al mar por los terrenos colindantes. Las dos las responde la administración de costas, las dos tardan, y las dos salen más baratas ahora que después de pagar una terraza cerrada.
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Paso 4
Coteje la escritura con lo construido
Los bloques del entorno del puerto llevan cincuenta años cambiando: terrazas acristaladas, cocinas movidas, dos fincas unidas. Cuando el Registro y el Catastro describen algo que el piso ya no es, alguien tendrá que regularizar esa diferencia, y la negociación sobre quién lo hace va antes de la señal, no después de la escritura. Compare el piso con su propia descripción en la primera visita.
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Paso 5
Abra el expediente pensando en el tasador
Específico de Marbella
Un banco español analiza por separado al prestatario y al inmueble, y aquí la mitad lenta es el inmueble. El tasador valora un piso de cincuenta años frente al mar, descuenta todo lo no declarado y no atribuye valor alguno a un amarre. Entregue al banco la situación registral y el historial de obras de la comunidad en lugar de dejar que los descubra, y abra el expediente antes de las arras, no en paralelo.
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Paso 6
Arras, notaría y la liquidación posterior
Las arras penitenciales fijan qué pierde cada parte si la operación no llega, así que una respuesta de costas pendiente o una oferta hipotecaria sin emitir deben figurar como condición con fecha. Después se firma la escritura ante notario, que no representa a ninguna de las partes. Luego se presenta el impuesto de transmisiones, se inscribe el piso y el vendedor liquida la plusvalía municipal con el Ayuntamiento de Marbella.
Parte de lo que se paga lo fija la ley y parte se negocia. Fijo: el impuesto andaluz de transmisiones en segunda transmisión, el IVA con AJD en obra nueva, el arancel notarial, la tasa del Registro y la plusvalía municipal del lado del vendedor. Negociable: su abogado, la revisión técnica, el acuerdo con la agencia y quién asume el coste de regularizar una terraza cerrada hace décadas sin licencia. En un bloque de cincuenta años frente al mar ese último punto es el vivo, y junto a él hay una pregunta que ninguna otra dirección de Marbella plantea: si el amarre entra en la operación y bajo qué papel.
ORIENTATIVO Una indicación de dónde se sitúa esta zona, no la valoración de una vivienda concreta. Pida a Paula una cifra sobre la que pueda actuar.
Preguntas sobre esto en Puerto Banús
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¿Puedo cerrar una terraza frente al mar en Banús?
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Entre usted y ese acristalamiento hay tres consentimientos, y no son intercambiables. La comunidad vota cualquier cambio en el exterior, porque la fachada es elemento común. El Ayuntamiento de Marbella concede la licencia de obra. Y si la terraza cae dentro de las servidumbres de costas de la Ley 22/1988, la administración de costas tiene una palabra que el consistorio no puede sustituir. Quien cerró una terraza en los años ochenta a menudo no hizo ninguno de los tres trámites: por eso la descripción registral y el piso que visita no coinciden.
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¿Qué administración responde sobre la ribera del mar?
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No la que casi todos consultan. La ribera y la franja de servidumbres que avanza tierra adentro son dominio público marítimo-terrestre estatal según la Ley 22/1988, gestionado por el servicio de costas, así que allí se responde qué puede levantarse ahí. El Ayuntamiento de Marbella sigue licenciando la obra, y la concesión del puerto sigue rigiendo muelles y amarres. Tres respuestas y tres plazos distintos: por eso un abogado acostumbrado a compraventas de interior infravalora esta operación.
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¿Qué mira el tasador del banco en estos bloques?
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Tres cosas, y en este orden. Si el piso coincide con su descripción registral y catastral, porque una terraza acristalada o una unión de fincas que solo existe en la realidad se cae de la cifra. El estado del bloque, ya que un edificio de cincuenta años frente al mar con fachada o impermeabilización pendientes arrastra una carga que el tasador ve en las actas. Y el aparcamiento, porque una plaza con título y una plaza de uso no son el mismo activo. El amarre no suma nada a la tasación.
— SIGUIENTE PASO
¿Está pensando en Puerto Banús? Pregunte a Paula qué se mueve allí de verdad.
Una primera conversación no cuesta nada ni le compromete a nada. Suele ahorrar un viaje en balde.