Puerto Banús · Juridische & hypotheekbegeleiding

Juridische grond op zes meter van het water in Puerto Banús

Kopen aan de kade van Banús voegt een laag toe die de meeste Spaanse aankopen niet kennen. De haven is een particuliere concessie met als officiële naam El Puerto José Banús, de oever ervoor is staatsdomein onder de Ley 22/1988, en alleen de blokken achter die grens zijn werkelijk uw eigendom.

Gemeente
Marbella
Provincie
Málaga
Onderdeel van
Marbella

Begin bij de grens die de staat trekt. De Ley 22/1988 legt een servidumbre de tránsito van zes meter langs de landzijde van de oever, en daarachter een servidumbre de protección: honderd meter als regel, teruggebracht tot twintig meter op grond die al bebouwd was toen de wet kwam. De haven opende in 1970, dus rond Banús geldt die smalle strook. Wat daarbinnen gebouwd, dichtgezet of afgeschermd mag worden, beslist het kustbestuur en niet het stadhuis. Een terras op de begane grond of een zwembad tussen blok en strand loopt daar precies tegenaan.

De tweede grens is de concessie. El Puerto José Banús is een particuliere concessie over ongeveer vijftien hectare. De kades, de ligplaatsen en de winkelgalerij worden dus gehouden onder een vergunning om openbaar bezit te gebruiken, niet in eigendom. Uw woning erachter is gewoon eigendom onder horizontale splitsing, en een contract dat die twee door elkaar haalt, tekent u niet. Een ligplaats wisselt van hand onder de regels van de haven en met toestemming van de haven; een Spaanse bank vestigt zekerheid op de woning en nooit op het water. Herleid elk onderdeel van het bod naar de titel die het werkelijk draagt.

Landelijk recht, Andalusische belasting en twee gezagen aan het water

Drie van de lagen boven een woning in Banús zijn de gewone Spaanse. Het contract, de escritura, het Registro de la Propiedad en de hypotheekregels zijn landelijk en werken in Bilbao net zo. De overdrachtsbelastingen zijn Andalusisch — ITP bij bestaande bouw, IVA met de zegelbelasting AJD bij nieuwbouw — en ze bewegen wanneer het regionale parlement dat besluit. Daarom heeft u niets aan een tarief uit een artikel. De gemeente Marbella vergunt de bouw, geeft de licencia de primera ocupación af, heft de jaarlijkse IBI en rekent bij verkoop de plusvalía municipal af.

De vierde laag is de laag die kopers missen. Alles zeewaarts van de grens die de Ley 22/1988 trekt is dominio público marítimo-terrestre, beheerd door de rijksdienst voor de kust, en de servidumbres die daarvandaan landinwaarts reiken binden particuliere percelen zonder in enige brochure te staan. Banús voegt daar iets aan toe dat helemaal geen bestuur is: de haven is concessiehouder, en haar eigen reglement bepaalt de ligplaatsen, de galerij en de kade waar uw terras op uitkijkt. Geen van beide antwoorden komt van het stadhuis, en beide wilt u vóór de arras hebben.

Kerngegevens over Puerto Banús
Officiële havennaam en status De officiële naam van de haven is El Puerto José Banús; zij wordt geëxploiteerd als particuliere concessie over ongeveer 15 hectare. 2026-08-26
Doorgangsservituut Artikel 27.1 van de Ley 22/1988 legt een servidumbre de tránsito op een strook van zes meter, landinwaarts gemeten vanaf de binnengrens van de oever. 2026-08-26
Beschermingsservituut Artikel 23.1 stelt de servidumbre de protección op 100 meter landinwaarts vanaf de oever; de overgangsbepaling brengt dat terug tot 20 meter op grond die bij inwerkingtreding al bebouwd was. 2026-08-26
Openbare toegang tot zee Artikel 28.1 legt een servidumbre van vrije openbare toegang tot zee op aan grond die grenst aan het maritiem-terrestrische staatsdomein. 2026-08-26

Hoe dit verloopt, stap voor stap

  1. Stap 1

    Stel vast welke titel u koopt

    Specifiek voor Marbella

    Drie verschillende soorten recht liggen hier binnen honderd meter van elkaar. De woning is eigendom, als eenheid onder horizontale splitsing. Een ligplaats is een gebruiksrecht binnen een particuliere concessie van ongeveer vijftien hectare. Een unit in de galerij is weer iets anders. Laat uw jurist schriftelijk benoemen tot welke van de drie elk onderdeel van het bod behoort, voordat er geld beweegt.

    ↗

  2. Stap 2

    Zet NIE en middelen in gang

    Het NIE is het Spaanse fiscale nummer voor buitenlanders en zonder dat nummer tekent u niets, dus de afspraak boekt u als eerste en niet als laatste. Een Spaanse rekening en bewijs van de herkomst van het geld horen in dezelfde week thuis. Niets hiervan is eigen aan Banús, maar in het voorjaar gaat het hier snel, en een koper zonder nummer verliest de woning.

  3. Stap 3

    Stel de kustvraag vroeg

    Specifiek voor Marbella

    Voor alles in de eerste lijn, en voor elke begane grond, is de vraag waar de servidumbres op dit specifieke perceel vallen. Artikel 27 legt de doorgangsstrook van zes meter vast en artikel 28 houdt de openbare toegang tot zee over aangrenzende grond open. Beide worden beantwoord door het kustbestuur, beide kosten tijd, en beide zijn goedkoper om nu te vragen dan te ontdekken nadat een dichtgezet terras betaald is.

    ↗

  4. Stap 4

    Leg de akte naast de werkelijkheid

    De blokken rond de kades zijn vijftig jaar lang verbouwd: terrassen dichtgezet, keukens verplaatst, twee woningen samengevoegd. Waar het Registro en het Catastro iets beschrijven dat de woning niet meer is, moet iemand dat verschil rechttrekken, en het gesprek over wie dat doet hoort vóór de aanbetaling en niet na de levering. Meet de woning bij het eerste bezoek langs haar eigen omschrijving.

  5. Stap 5

    Open het dossier met de taxateur in gedachten

    Specifiek voor Marbella

    Een Spaanse geldverstrekker beoordeelt kredietnemer en onderpand apart, en hier is het onderpand de trage helft. De taxateur waardeert een vijftig jaar oude woning aan zee, trekt alles wat niet is aangegeven eraf, en kent aan een ligplaats geen waarde toe. Geef de bank de registerstand en de bouwgeschiedenis van de vereniging in plaats van het te laten uitzoeken, en open het dossier vóór de arras in plaats van ernaast.

  6. Stap 6

    Arras, notaris en de afwikkeling erna

    Arras penitenciales legt vast wat elke partij verliest als de koop klapt, dus een openstaand antwoord van costas of een nog niet verstrekte hypotheekofferte hoort erin als voorwaarde met datum. Daarna wordt de escritura getekend ten overstaan van een notaris, die geen van beide partijen dient. Vervolgens wordt de overdrachtsbelasting ingediend, de woning ingeschreven en rekent de verkoper de plusvalía municipal af met de gemeente Marbella.

Een deel van wat u betaalt ligt wettelijk vast, een ander deel onderhandelt u. Vast: de Andalusische overdrachtsbelasting bij bestaande bouw, IVA met AJD bij nieuwbouw, het notaristarief, het tarief van het Registro en de plusvalía municipal aan verkoperszijde. Onderhandelbaar: uw eigen jurist, de bouwkundige opname, de afspraak met het kantoor, en wie de kosten draagt van het legaliseren van een terras dat decennia geleden zonder vergunning is dichtgezet. In een vijftig jaar oud blok aan zee is dat laatste het levende punt, en ernaast ligt een vraag die geen ander adres in Marbella oproept: zit er een ligplaats in de koop, en op wiens papier.

INDICATIEF Een indicatie van waar dit gebied ligt, geen waardering van een specifieke woning. Vraag Paula om een bedrag waarop u kunt afgaan.

Vragen hierover in Puerto Banús

Mag ik een terras aan zee in Banús dichtzetten?

Tussen u en dat glas staan drie toestemmingen, en ze zijn niet uitwisselbaar. De vereniging van eigenaars stemt over elke wijziging aan de buitenkant, want de gevel is gemeenschappelijk. De gemeente Marbella verleent de bouwvergunning. En valt het terras binnen de kustservituten van de Ley 22/1988, dan heeft het kustbestuur een stem die het stadhuis niet kan vervangen. Wie in de jaren tachtig een terras dichtzette, deed dit vaak geen van drieën. Daarom kloppen de omschrijving in het register en de woning die u bezoekt zo vaak niet met elkaar.

↗

Welk bestuur beantwoordt een vraag over de oever?

Niet het bestuur waar de meeste kopers naartoe gaan. De oever zelf en de strook servituten die daarvandaan landinwaarts loopt zijn maritiem-terrestrisch staatsdomein onder de Ley 22/1988, beheerd door de kustdienst. Een vraag over wat daar mag staan, wordt daar beantwoord. De gemeente Marbella verleent nog steeds de bouwvergunning, en de concessie van de haven regelt nog steeds de kades en de ligplaatsen. Drie antwoorden, drie doorlooptijden. Daarom onderschat een jurist die alleen landinwaarts werkt deze aankoop.

↗

Waar let de taxateur van de bank in deze blokken op?

Drie dingen, in deze volgorde. Of de woning overeenkomt met haar omschrijving in register en kadaster, want een dichtgezet terras of een samengevoegde eenheid die alleen in werkelijkheid bestaat, verdwijnt uit het bedrag. De staat van het blok, omdat een vijftig jaar oud gebouw aan zee met openstaand gevel- of waterdichtingswerk een last draagt die de taxateur in de notulen leest. En de parkeerplaats, want een plaats op naam en een plaats in gebruik zijn niet hetzelfde. Een ligplaats telt in het geheel niet mee.

Dezelfde vraag verderop

— VOLGENDE STAP

Denkt u aan Puerto Banús? Vraag Paula wat daar werkelijk speelt.

Een eerste gesprek kost niets en verplicht u tot niets. Het scheelt meestal een vergeefse reis.

Lees de koopgidsen →