Asesoría legal e hipotecaria

La práctica española reparte entre varias figuras lo que en otros países hace un solo asesor, y ese reparto es justo lo que más se le escapa a un comprador extranjero. El abogado trabaja por encargo suyo y es parte: su interés, su instrucción, su expediente. El notario es un funcionario público que autoriza la escritura y que, en palabras del propio consejo de la profesión, debe asesorar imparcialmente a ambas partes y velar por que lo que se firma se ajuste a la legalidad. El registrador inscribe lo firmado y publica lo que pesa sobre el inmueble. Una gestoría tramita — por definición de la propia profesión, aquello que no exige la técnica jurídica reservada a los abogados. Cuatro figuras, cuatro deberes distintos, y solo la primera le debe lealtad.

Conviene ser exacto con el notario, porque se confunde su función con la de un asesor. El notario español es a la vez funcionario del Estado y profesional del Derecho que ejerce en régimen de competencia, y la escritura pública que autoriza reúne autenticidad, ejecutoriedad y legalidad: la Administración y los tribunales atribuyen credibilidad absoluta a lo que en ella consta. Lo que el notario no hará es actuar por usted. Asesorar con imparcialidad no es defender una posición. Nadie en esa mesa contrasta el relato del vendedor, lee las actas de la comunidad de propietarios ni pregunta si un precio de salida aguanta frente a lo que dice de verdad el Registro. Ese trabajo es de su abogado y ocurre semanas antes.

La mayoría de las compras transfronterizas las firma alguien que no está en la sala. Un poder es un documento público autorizado por notario que designa a un representante para actuar en su nombre, y puede otorgarlo en España, ante un cónsul español en el extranjero, o ante un notario de su país y legalizarlo después con la apostilla de La Haya, que certifica la autenticidad del documento. De ahí se siguen dos cosas prácticas. Acótelo: un poder especial limitado a esta compra, a este inmueble y a estos actos entrega menos que uno general. Y siga siendo suyo: el poderdante es, en principio, libre para revocar el poder en cualquier momento, y esa revocación es a su vez un acto notarial.

Un expediente hipotecario de no residente se valora sobre ingresos generados fuera, tributados fuera y a menudo cobrados en otra moneda, de modo que la carga documental pesa más que la de un prestatario residente y los plazos se alargan. La tasación no es la opinión del banco sobre la casa. Es una valoración reglada por la Orden ECO/805/2003 y solo puede emitirla una sociedad de tasación inscrita en el registro especial del Banco de España. El tasador parte de la descripción registral y catastral. El préstamo se mide, por tanto, contra la casa inscrita y no contra la que se recorre, y cuando ambas se han separado el problema es jurídico antes que financiero.

La ley hipotecaria impone después un calendario propio, y es lo más útil que puede saber un prestatario extranjero. La Ley 5/2019 obliga al prestamista a entregar la Ficha Europea de Información Normalizada, la Ficha de Advertencias Estandarizadas, el proyecto de contrato y — en tipo variable — un cuadro de escenarios de cuota con una antelación mínima de diez días naturales respecto a la firma. Dentro de ese plazo el prestatario comparece ante el notario que él elija, como muy tarde el día anterior a la escritura, para un acta que la norma dice que no genera coste arancelario alguno. En agosto de 2026 esto no es una cortesía del banco: el notario debe comprobar que se cumplió antes de que el préstamo pueda autorizarse.

El último tramo es una lista, y la lista es del abogado. Una nota simple recién pedida el día de la firma, porque la situación puede moverse entre las arras y la escritura. La certificación del vendedor sobre el estado de deudas con la comunidad, que el artículo 9.1.e) de la Ley 49/1960 le obliga a aportar en ese momento; el adquirente responde de la parte vencida de la anualidad en curso y de los tres años naturales anteriores. El certificado de eficiencia energética exigido por el Real Decreto 390/2021. El último recibo del IBI y las actas de la comunidad. Nada de esto es exótico. Todo esto lo hará constar el notario sin salir a buscarlo.

Casi todo lo anterior es estatal y nada de ello se mueve cuando usted se mueve por la costa. El Código Civil rige el contrato de compraventa y la señal que lo vincula. La escritura, el notariado, el Registro de la Propiedad y la publicidad que ofrece mediante la nota simple son instituciones de ámbito nacional. También lo es el régimen hipotecario: la Ley 5/2019 impone el mismo plazo de lectura y la misma acta notarial gratuita a una entidad de un pueblo pesquero y a otra de una capital. Un abogado colegiado en cualquier punto de España puede responder a estas preguntas, y responderá lo mismo.

La capa fiscal no es estatal. El impuesto de transmisiones en segunda mano, y el de actos jurídicos documentados que acompaña al IVA en obra nueva, los fija la comunidad autónoma y los gestiona su propia agencia tributaria. Por eso cualquier porcentaje leído en una página web — incluido el que un portal afirme con seguridad — tiene una caducidad que esa misma página nunca menciona. La estructura es estable; la cifra, no. Pida a su abogado que confirme por escrito la situación vigente antes de comprometerse con una compra, y trate como hipótesis, y no como dato, cualquier importe que le hayan dado antes.

Debajo está la capa municipal, y esa sí es local de verdad: la plusvalía que se liquida en una venta, el IBI girado al inmueble, las licencias de obra y de ocupación, el propio expediente del Ayuntamiento y el partido judicial cuyo juzgado vería un pleito sobre la casa. Todo ello cambia con el municipio donde está el inmueble, y nada de ello puede escribirse una sola vez para toda la costa sin quedar equivocado en algún punto. Por eso se escribe zona por zona. El listado que sigue es exactamente esa capa, municipio a municipio.