El título de arriba dice que la rentabilidad del alquiler corto en el lado occidental de esta costa sigue subiendo, y los compradores quieren que le ponga cifra. No se la voy a poner, y eso no es desmentirlo: lo que renta un alquiler corto se decide dirección por dirección, y un porcentaje que fue cierto en una casa que usted nunca tendrá no responde por la suya. El porcentaje es el resultado de la decisión, y esa decisión queda cerrada antes de que reserve el primer huésped.
Esos cuatro son la licencia, la comunidad, la temporada y los gastos que corren cuando no hay nadie en la casa; en ese orden, porque el primero puede cerrar la conversación. Comprobarlo sale más barato que descubrirlo.
La cifra que le enseñaron no es una prueba
La estimación de ingresos de una plataforma de anuncios es un instrumento comercial. Se construye con viviendas que no son la suya, en un año ya terminado, por alguien que gana cuando usted publica y no cuando usted acierta. Cuenta el dinero que entra y nunca el que sale.
Tampoco publico una media para la costa. Una media mezcla un piso en un pueblo que abre todo el invierno con una casa en ladera donde hace falta coche para comprar el pan. Nadie posee la media; usted poseerá una dirección.
Primero: ¿puede alquilarse esta dirección?
El alquiler turístico en Andalucía se rige por el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, y lo que los propietarios leen mal es la dirección de la confianza. No se solicita ni se espera autorización: se presenta una declaración responsable —su firma afirmando que la vivienda ya cumple el decreto— y la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía deriva de esa firma. Nadie ve la casa antes. Después, el código de inscripción debe constar en cada anuncio, y desde julio de 2025 se le suma un número en el Registro Único estatal: sin él, las grandes plataformas de reservas rechazan el anuncio.
De ahí se siguen dos cosas. El decreto ata la vivienda a su licencia de ocupación y a la capacidad que recoge, así que un inmueble sin ese documento aún no es candidato. Y el decreto es solo la capa autonómica: si en su calle cabe este uso es cuestión municipal, y los ayuntamientos de aquí no responden todos igual.
Por eso, antes de ofertar, quiero la respuesta del ayuntamiento para esa dirección exacta, por escrito y fechada: no la de la temporada pasada, ni una regla del pueblo de al lado. En este orden, lo que pido:
- la licencia de ocupación de esa vivienda, con la capacidad que figure en ella
- la posición escrita y vigente del ayuntamiento sobre el uso turístico en esa dirección, fechada este mes
- los estatutos de la comunidad y las actas de las últimas juntas
- si ya se alquila: la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía, el número del Registro Único estatal y ambos en los anuncios activos
El edificio vota, y vota antes que usted
Si la vivienda forma parte de un inmueble en división horizontal, el artículo 17.12 de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal exige un acuerdo expreso de tres quintas partes de los propietarios, que representen tres quintas partes de las cuotas, para aprobar, condicionar o prohibir el alquiler turístico; esa redacción rige desde que la Ley Orgánica 1/2025 entró en vigor el 3 de abril de 2025. La comunidad puede haber decidido ya.
Un bloque donde la mayoría vive aquí todo el año valora a los huéspedes de otro modo que uno de propietarios ausentes, y las actas le dicen en cuál está comprando. Un debate sin cerrar también es información.
Las actas de una junta son el documento menos glamuroso de una compra, y el que más veces cambia mi consejo.
La temporada tiene forma; los gastos no
La ocupación tampoco es una sola cifra. El año aquí tiene una forma: el pleno verano lo sostiene, y el resto depende de si el lugar tiene una razón de ser cuando los visitantes se van. Dos municipios a veinte minutos pueden tener formas muy distintas; por eso la temporada se cuenta lugar por lugar en las páginas de zona.
Los gastos no tienen forma. Llegan todos los meses, también aquellos en que no hay nadie:
- la cuota de comunidad, que se paga esté la casa llena, vacía o reservada para usted esa semana
- el IBI y los demás tributos municipales ligados al inmueble
- la parte fija de los suministros, más piscina y aire acondicionado en temporada alta
- limpieza y cambios de huésped: un coste que sigue a las entradas, no al ingreso
- el mantenimiento de lo que más castigan los huéspedes, y la reparación que no puede esperar
- la gestión, o sus propias horas: el registro de viajeros, las reservas, las llaves, el teléfono a medianoche
Esa última línea no es solo una tarea, es un deber legal: quien ejerce actividad de hospedaje debe llevar un registro documental de quienes se alojan, comunicar los datos exigidos a las autoridades en veinticuatro horas y conservarlos tres años, conforme al Real Decreto 933/2021. Por noche, no por año. La distancia entre el ingreso bruto y lo que usted conserva es esa lista.
Cuándo un alquiler largo, o su propio uso, es la mejor respuesta
Un alquiler largo no es el premio de consolación: es otro régimen. El Decreto 28/2016 excluye la vivienda contratada por más de dos meses continuados por una misma persona usuaria, así que un arrendamiento de invierno no es turístico ni se juzga como tal. Se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos, y cuánto de esa ley pueden apartar las partes depende del tipo de arrendamiento de que se trate: eso se consulta con su abogado antes de redactar el contrato, no después. La pregunta no es qué dice su contrato, sino qué plazo puede sostener.
Hay tres situaciones en las que aconsejo no alquilar corto: cuando el comprador quiere la casa para sí justo en las semanas que sostienen el año; cuando no puede estar aquí ni pagar a quien sí pueda; y cuando la posición de la comunidad está sin cerrar y la compra solo cuadra si cuadra el alquiler. Una segunda residencia de coste anual conocido, libre cuando usted quiera, es sencillamente otra decisión.
Nada de esto es asesoramiento jurídico ni fiscal, y yo no soy su abogado ni su gestor. Las reglas del alquiler se mueven aquí —en el ayuntamiento, en la comunidad autónoma y en el Estado—, así que lea lo anterior como las preguntas que hay que hacer y no como las respuestas: pida por escrito y con fecha la situación de licencia de su dirección, y deje lo que un alquiler deja tras impuestos en manos de la Agencia Tributaria o de su asesor, porque depende de su residencia fiscal, del régimen y del ejercicio. Mándeme la dirección que sopesa y le diré qué documentos pediría primero; y si el alquiler no se sostiene, prefiero decírselo cuando todavía es una visita.
