Boven dit stuk staat dat de opbrengst van korte verhuur aan de westkant van deze kust blijft stijgen, en kopers willen dat ik daar een getal bij noem. Dat getal geef ik niet, en dat is geen tegenspraak: wat korte verhuur oplevert, wordt per adres beslist, en een percentage dat gold voor een huis dat u nooit zult bezitten, is geen antwoord over het uwe. Het percentage is de uitkomst van de beslissing, en die beslissing ligt vast voordat de eerste gast boekt.
Die vier zijn: de vergunning, de vereniging, het seizoen en de kosten die doorlopen als er niemand in huis is — in die volgorde, want de eerste kan het gesprek al beëindigen. Navragen is goedkoper dan ontdekken.
Het getal dat u kreeg, is geen bewijs
Een opbrengstschatting op een verhuurplatform is een verkoopinstrument. Zij is gebouwd op woningen die niet de uwe zijn, in een jaar dat al voorbij is, door een partij die verdient wanneer u adverteert en niet wanneer u gelijk krijgt. Zij telt het geld dat binnenkomt en nooit het geld dat weggaat.
Ik publiceer ook geen gemiddelde voor de kust. Een gemiddelde mengt een appartement in een stad die de hele winter doordraait met een huis tegen de helling waar u de auto nodig hebt voor een brood. Niemand bezit het gemiddelde; u bezit één adres.
Eerst: mag dit adres wel verhuurd worden?
Toeristische verhuur in Andalusië valt onder Decreto 28/2016, de 2 de febrero, en wat eigenaren verkeerd lezen is de richting van het vertrouwen. U vraagt niets aan en wacht niet op goedkeuring: u dient een declaración responsable in — uw handtekening onder de stelling dat de woning al aan het decreet voldoet — en de inschrijving in het Registro de Turismo de Andalucía volgt daaruit. Niemand komt vooraf kijken. Daarna moet de código de inscripción in elke advertentie staan — en sinds juli 2025 hoort daar een nummer in het landelijke Registro Único bij; zonder dat nummer weigeren de grote boekingsplatforms de advertentie.
Daar volgen twee dingen uit. Het decreet koppelt de woning aan haar licencia de ocupación en aan de capaciteit die daarop staat, dus een pand dat dat document niet kan tonen, is nog geen verhuurkandidaat. En het decreet is alleen de regionale laag: of er in uw straat zo verhuurd mag worden, is gemeentelijk, en de gemeenten hier antwoorden niet allemaal hetzelfde.
Daarom wil ik vóór een bod het antwoord van de gemeente zelf voor precies dat adres, schriftelijk en gedateerd — niet dat van vorig seizoen, en niet een regel uit de buurgemeente. In deze volgorde vraag ik op:
- de licencia de ocupación van die woning, met de capaciteit die erop staat
- het actuele schriftelijke standpunt van de gemeente over toeristisch gebruik op dat adres, gedateerd deze maand
- de statuten van de vereniging en de notulen van de laatste vergaderingen
- als er al verhuurd wordt: de inschrijving in het Registro de Turismo de Andalucía, het nummer in het landelijke Registro Único, en allebei terug te vinden in de lopende advertenties
Het gebouw stemt, en het stemt eerder dan u
Maakt de woning deel uit van een pand in horizontale splitsing, dan vraagt artikel 17.12 van de Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal een uitdrukkelijk besluit van drie vijfde van de eigenaars, die drie vijfde van de aandelen vertegenwoordigen, om toeristische verhuur goed te keuren, te beperken of te verbieden; die formulering geldt sinds de Ley Orgánica 1/2025 op 3 april 2025 in werking trad. De vereniging kan dus al beslist hebben.
Een blok waar de meeste eigenaars het hele jaar wonen, weegt gasten anders dan een blok met afwezige eigenaars, en de notulen vertellen u in welk van de twee u koopt. Een onbesliste discussie is ook informatie.
De notulen van een vergadering zijn het minst glamoureuze document van een aankoop, en het document dat mijn advies het vaakst verandert.
Het seizoen heeft een vorm; de kosten niet
Bezetting is ook niet in één getal te vangen. Een jaar hier heeft een vorm: de hoogzomer draagt het, en de rest hangt ervan af of de plek een bestaansreden heeft zodra de bezoekers weg zijn. Twee gemeenten op twintig minuten kunnen heel andere vormen hebben; daarom staat het seizoen hier per plaats op de gebiedspagina’s.
De kosten hebben geen vorm. Ze komen elke maand, ook als er niemand in huis is:
- de bijdrage aan de vereniging, of het huis nu vol is, leeg of van uzelf
- de IBI en de overige gemeentelijke heffingen die aan het pand hangen
- het vaste deel van de nutsvoorzieningen, plus zwembad en airco in het hoogseizoen
- schoonmaak, linnengoed en wissels — een post die aankomsten volgt, geen opbrengst
- onderhoud van wat gasten het zwaarst belasten, inclusief de reparatie die geen week kan wachten
- beheer, of uw eigen uren: het gastenregister, de boekingen, de sleutels, de telefoon om middernacht
Die laatste regel is niet alleen een klus maar een wettelijke plicht: wie logies aanbiedt, moet volgens het Real Decreto 933/2021 een documentair register bijhouden van wie er verblijft, de voorgeschreven gegevens binnen vierentwintig uur aan de autoriteiten doorgeven en ze drie jaar bewaren. Per nacht, niet per jaar. De afstand tussen de bovenste regel en wat u overhoudt, is die lijst.
Wanneer lange verhuur — of eigen gebruik — het betere antwoord is
Lange verhuur is geen troostprijs; het is een ander regime. Het Decreto 28/2016 sluit de woning uit die voor meer dan twee aaneengesloten maanden aan dezelfde gebruiker wordt verhuurd, dus winterhuur is geen toeristische verhuur en wordt ook niet zo beoordeeld. Zij valt onder de Ley de Arrendamientos Urbanos — en hoeveel van die wet partijen onderling opzij mogen zetten, hangt af van het soort huur dat het is. Dat legt u vóór het opstellen van het contract aan uw abogado voor, niet erna. De vraag is niet wat uw contract zegt, maar welke termijn u kunt dragen.
In drie situaties raad ik korte verhuur helemaal af: als u het huis zelf wilt in precies de weken die het jaar dragen; als u er niet kunt zijn en niemand wilt betalen die dat wel kan; en als het standpunt van de vereniging onbeslist is terwijl de koop alleen rondkomt als de verhuur rondkomt. Een tweede huis met een bekende jaarlast, vrij wanneer u wilt, is simpelweg een andere keuze.
Dit is geen juridisch of fiscaal advies, en ik ben niet uw abogado of gestor. De verhuurregels bewegen hier — bij de gemeente, bij de regio en landelijk — dus lees het bovenstaande als de vragen die u stelt, niet als de antwoorden: laat de vergunningspositie van uw adres schriftelijk en gedateerd bevestigen, en laat wat verhuur na belasting overlaat uitzoeken door de Agencia Tributaria of uw eigen adviseur, want dat hangt af van uw fiscale woonplaats, het regime en het jaar. Stuur me het adres waarover u twijfelt, dan zeg ik welke documenten ik als eerste zou opvragen — en houdt het verhuurverhaal geen stand, dan zeg ik dat liever terwijl het nog een bezichtiging is.
