Los Monteros · Een huis kopen

Kopen in Los Monteros, tussen Río Real en de servituut

In Los Monteros bepaalt de meetkunde de koop. De kustwet legt servituten over de percelen aan zee, Río Real sluit de landzijde af, en daartussen wordt niets nieuws verkaveld. Wat er te koop staat is iemands perceel uit de jaren zestig of zeventig, al herbouwd of nog wachtend daarop.

Gemeente
Marbella
Provincie
Málaga
Onderdeel van
Marbella

Een advertentie in deze urbanisatie zegt aan het strand, en de nuttige vraag is wat dat op dit specifieke perceel betekent. Volgens de Ley de Costas loopt de servidumbre de protección honderd meter landinwaarts vanaf de binnengrens van de kust, en binnen de eerste zes meter daarvan houdt de servidumbre de tránsito een openbare strook langs de zee vrij. Op een perceel dat tot het zand reikt, bepalen die twee lijnen wat gebouwd mag worden, wat uitgebreid mag worden en waar een erfgrens eerlijk kan liggen. Dat ontdekt u niet na de arras. Uw jurist stelt het als eerste vast, want twee buurpercelen liggen er verschillend tegenaan.

De landzijde wordt niet door een weg begrensd maar door een golfbaan. Río Real, in 1965 aangelegd naar een ontwerp van Javier Arana, speelt meer dan 6.000 meter vanaf de eerste tee en scheidt de woningen van de heuvels erachter. Dat heeft een praktisch gevolg voor een koper: er is geen landzijde om in uit te breiden, geen strook onbebouwde grond die op een tweede fase wacht, en geen vooruitzicht dat de urbanisatie meegroeit met de vraag. De zoektocht gaat dus niet over nieuw aanbod. Hij gaat over ongeveer dezelfde reeks percelen die er sinds de aanleg ligt, in afwachting dat er één wordt aangeboden.

Wat er werkelijk te koop is tussen de golfbaan en het zand

In de praktijk zijn er hier drie lijsten en niet één. Er zijn oorspronkelijke villa's op grote percelen, degelijk maar niet gemoderniseerd, die om de grond en de ligging worden gekocht. Er zijn dezelfde villa's na een volledige herbouw, verkocht als afgebouwde huizen tegen een afgebouwde prijs. En er zijn de laagbouwcomplexen dichter bij het zand, die vaker van eigenaar wisselen en het enige deel van deze urbanisatie vormen met iets wat op een regelmatig aanbod lijkt. De eerste twee door elkaar halen is de standaardfout; de derde overslaan is de standaardomissie.

De concurrentie verschilt per lijst. Bij de appartementen is Paula's inschatting dat u meestal biedt tegen Noord-Europese en Nederlandse tweedewoningkopers die een strand willen dat in november bruikbaar is en die voor de rest graag rijden. Bij een niet-gemoderniseerde villa is de tegenbieder misschien helemaal geen gezin, maar iemand die het perceel koopt om te slopen, de herbouw al heeft doorgerekend en geen financiering nodig heeft. Die partij legt een bodem onder verouderd bezit, en daarom gaat een huis dat werk nodig heeft hier zelden weg tegen de korting die een koper verwacht.

Kerngegevens over Los Monteros
Beschermingsstrook aan de kust Artikel 23.1 van Ley 22/1988 de Costas legt de servidumbre de protección vast op 100 meter landinwaarts vanaf de binnengrens van de kust. 2026-08-26
Openbare doorgangsstrook Artikel 27.1 van dezelfde wet houdt een strook van 6 meter langs de kust in openbare doorgang, verbreed tot maximaal 20 meter bij moeilijk terrein. 2026-08-26
De baan erachter Río Real Golf, in 1965 aangelegd naar een ontwerp van Javier Arana, speelt meer dan 6.000 meter vanaf de eerste tee. 2026-08-26
Voortgang van het kustpad Ongeveer vier vijfde van de kustlijn op het tracé van de Senda del Litoral is al begaanbaar, en meer dan de helft van het geplande tracé wordt breder dan vier meter. 2026-08-26

Hoe dit verloopt, stap voor stap

  1. Stap 1

    Stel vast welk strand het perceel raakt

    Specifiek voor Marbella

    De gemeente registreert het strand van deze urbanisatie als Playa Las Adelfas aan de Calle Monteros, en registreert Playa El Realejo apart op kilometer 184,5 van de A-7. Ze dragen verschillende keurmerken en verschillende voorzieningen. Stel op de kaart vast, niet uit de brochure, voor welk van beide een woning werkelijk staat, want beide worden vaak met hetzelfde woord aangeduid.

    ↗

  2. Stap 2

    Teken de kustservituten op het perceel

    Specifiek voor Marbella

    Laat uw jurist de honderd meter beschermingsstrook en de zes meter doorgangsstrook op de werkelijke kadastrale tekening zetten vóór u over enige verbouwing spreekt. Valt een perceel daarbinnen, dan volgt werk een eigen toestemmingsroute, en wat een vorige eigenaar bouwde bewijst niet dat het mocht. Juist die exercitie scheidt een eenvoudige aankoop aan zee van een lastige.

    ↗

  3. Stap 3

    Vraag waar het kustpad uitkomt

    Specifiek voor Marbella

    De Senda del Litoral wordt in 167 delen samengesteld van Manilva tot Nerja, ongeveer vier vijfde van de kustlijn is al begaanbaar, en meer dan de helft van het geplande tracé wordt breder dan vier meter. Loop het stuk voor een woning af en vraag de gemeente wat daar ontworpen is, want een afgerond deel verandert zowel de beslotenheid als de drukte van een tuin aan zee.

    ↗

  4. Stap 4

    Laat het werk begroten vóór het bod

    Bij woningen van deze leeftijd zit de hele onderhandeling in het verschil tussen een huis met vernieuwde installaties en een huis zonder, en dat is een vraag voor een aannemer en niet voor een makelaar. Haal iemand op het perceel die dak, bedrading, zwembadtechniek en terrassen fatsoenlijk begroot, en beschouw dat bedrag als onderdeel van uw bod en niet als een probleem voor later.

  5. Stap 5

    Leg de akte naast het gebouw

    Villa's van deze generatie zijn meestal gegroeid: een veranda dichtgezet, een garage omgebouwd, achter een logeerkamer bijgezet. Uw jurist legt de inschrijving in het Registro en het Catastro-gegeven naast wat er staat, en meldt de verschillen schriftelijk vóór de aanbetaling. Ontbreekt iets in beide, dan hoort het dichten van dat gat in de prijs thuis en niet in uw eerste jaar als eigenaar.

  6. Stap 6

    Arras, notaris en de overdracht

    Het arras-contract draagt prijs, aanbetaling, datum en elke voorwaarde die uw onderzoek heeft opengelaten. De levering is de escritura pública bij de notaris, met het geld dat dezelfde ochtend overgaat. Daarna komt het deel dat niemand inplant: de nutsrekeningen, het bewateringscontract van de tuin aan zee en, in een appartementencomplex, de overdracht van het dossier van de vereniging van eigenaars. Dat kost weken, geen dagen.

Op de ladder van Marbella staat Los Monteros onder de Milla de Oro, boven Puerto Banús en ruim boven Elviria verder oostelijk. Boven op het afgesproken bedrag komt bij bestaande bouw ITP, de Andalusische overdrachtsbelasting, en bij nieuwbouw IVA plus AJD, met in beide gevallen notaris, Registro en uw eigen jurist. Reken daarna op het kustelement: zout maakt onderhoud een terugkerende post in plaats van een incidentele, en ligt een perceel binnen de beschermingsstrook, dan volgt werk een eigen toestemmingsroute. Vraag Paula wat vergelijkbare huizen hier werkelijk hebben gedaan.

INDICATIEF Een indicatie van waar dit gebied ligt, geen waardering van een specifieke woning. Vraag Paula om een bedrag waarop u kunt afgaan.

Vragen hierover in Los Monteros

Beperkt de kustwet wat ik richting zee mag bouwen?

Bij een perceel dat richting het zand loopt: ja, en die grenzen komen uit de wet en niet uit de urbanisatie. Een beschermingsstrook van honderd meter loopt landinwaarts vanaf de binnengrens van de kust, en de eerste zes meter daarvan blijven openbaar toegankelijk. Valt een woning binnen die lijnen, dan volgt een verbouwing een eigen toestemmingsroute. Laat uw jurist beide lijnen op de kadastrale tekening zetten vóór u zich vastlegt, want het antwoord verschilt per perceel.

↗

Moet ik hier rekening houden met een ontwikkelaar?

Bij een niet-gemoderniseerde villa: vaak wel. Omdat de percelen ruim zijn en de urbanisatie niet kan uitbreiden, is de grond het schaarse goed, en wie wil slopen waardeert die anders dan een gezin dat in het huis wil wonen. Zo'n bieder heeft meestal geen financiering en geen voorbehouden nodig, en dat is voor een verkoper meer waard dan een iets hoger bedrag. Koopt u om te wonen, dan zit uw voordeel in flexibiliteit op de datum en niet in snelheid op de prijs.

Is een appartement hier een andere aankoop dan een villa?

Vrijwel volledig. Een villa koopt u als grond, vergunningen en casco, dus het werk is planologisch en de risico's zitten in uitbouwen en erfgrenzen. Een appartement in een van de laagbouwcomplexen bij het zand koopt u op zijn vereniging van eigenaars: drie jaar jaarrekeningen, de laatste notulen, elk besluit over nog te financieren werk, en de staat van zwembadtechniek en tuinen. Beide zijn adressen in Los Monteros. Ze vragen andere vragen en eerlijk gezegd andere adviseurs.

Dezelfde vraag verderop

— VOLGENDE STAP

Denkt u aan Los Monteros? Vraag Paula wat daar werkelijk speelt.

Een eerste gesprek kost niets en verplicht u tot niets. Het scheelt meestal een vergeefse reis.

Lees de koopgidsen →