Málaga City · Verhuurbeheer

Verhuren in Málaga, waar het jaar in september begint

Málaga verhuurt op een studie- en werkkalender, niet op een strandkalender. Cruisepassagiers slapen aan boord en de Feria duurt negen dagen, dus wie een contract tekent is een student, iemand uit een ziekenhuis of kantoor, of een huishouden dat naar de stad verhuist. Nieuwe registratie voor nachtverhuur is op woonbestemming opgeschort.

Gemeente
Málaga
Provincie
Málaga
Onderdeel van
Fuengirola – Nerja

Het eerste dat u hier moet afleren is de kustreflex dat augustus het jaar is. Een cruiseschip brengt dagbezoek en die passagiers slapen aan boord; de Feria vult negen dagen met mensen die meestal al in de provincie wonen; de Semana Santa duurt een week. Geen van drieën tekent een contract. Wat wel tekent is het collegejaar in Teatinos en El Ejido, een dienstrooster in een van de ziekenhuizen, een baan op een kantoor in de Soho of aan de westelijke as, of een gezin dat naar de stad komt omdat iemand werk aannam. Richt de woning op die persoon in en de kalender regelt zichzelf.

Het tweede is dat het gebouw de woning verhuurt, net zoals het haar verkoopt. Wie voor een jaar tekent, neemt de lift, telt de verdiepingen, zoekt een plek voor een fiets en vraagt waar het afval heen gaat. In een negentiende-eeuws trappenhuis in Centro zijn die antwoorden vaak ongemakkelijk, en dan zegt u dat beter in de advertentie dan bij de deur. Verwarming wordt het meest onderschat: een stenen pand in de oude straten is in januari werkelijk koud, en een woning die niet warm te krijgen is, verliest de jaarhuurder aan een saaier blok in Teatinos met lift en dubbel glas.

Het seizoen in Málaga en de vergunningstand in de gemeente

Neem de regelgeving eerst, want dat is het deel dat veroudert. Per 26 augustus 2026 geldt in de gemeente Málaga een driejarige opschorting van nieuwe vergunningen voor toeristenwoningen en hotels op woonbestemming, ingegaan medio 2026 en boven op eerdere beperkingen. Boven de gemeentelijke laag ligt de Andalusische: Decreto 28/2016, de 2 de febrero, vraagt een licencia de ocupación, een declaración responsable vóór de eerste gast, inschrijving in het Registro de Turismo de Andalucía en de code in elke advertentie, en sluit verhuur aan één huurder van meer dan twee aaneengesloten maanden uit. Wat geen enkele pagina u kan zeggen, is wat voor een bepaald adres wordt verleend. Vraag het de gemeente schriftelijk, op de dag dat u zich bindt.

Het seizoen is, goed gelezen, niet de zomer. Een cruiseschip brengt dagbezoek en die passagiers slapen aan boord; de Feria vult negen augustusdagen met mensen die grotendeels al in de provincie wonen. Wat een huurder voor twaalf maanden oplevert, is het collegejaar, de ziekenhuizen, de kantoren en het werk aan de westelijke as. Daarom loopt een verhuurjaar in Málaga van september tot juni en niet van juni tot september, en daarom beslist verwarming hier meer dan een terras.

Kerngegevens over Málaga City
Gemeentelijke stand rond nieuwe toeristenwoningen Een driejarige opschorting van nieuwe vergunningen voor toeristenwoningen en hotels op woonbestemming, van kracht vanaf medio 2026, stand per 26 augustus 2026 2026-08-26
Het Andalusische regime Decreto 28/2016, de 2 de febrero: declaración responsable, inschrijving in het Registro de Turismo de Andalucía, code in elke advertentie, en geen verhuur boven twee aaneengesloten maanden aan één huurder, stand per 26 augustus 2026 2026-08-26
Het vetorecht van de vereniging Drie vijfde van de eigenaars en drie vijfde van de aandelen moeten toeristische verhuur goedkeuren in een pand in horizontale splitsing, van kracht sinds 3 april 2025 2026-08-26
Wat het ritme van langetermijnverhuur zet Meer dan 35.000 studenten aan de Universidad de Málaga op de campussen Teatinos en El Ejido 2026-08-26

Hoe dit verloopt, stap voor stap

  1. Stap 1

    Stel eerst de gemeentelijke stand vast

    Specifiek voor Málaga

    Málaga nam een driejarige opschorting aan van nieuwe vergunningen voor toeristenwoningen en hotels op woonbestemming, van kracht vanaf medio 2026 en boven op eerdere beperkingen. Stand per 26 augustus 2026. Niemand kan u vanaf een webpagina zeggen wat voor uw straat wordt verleend, dus laat uw advocaat de vraag schriftelijk aan de gemeente voorleggen vóór u zich ergens aan bindt.

    ↗

  2. Stap 2

    Kies de vorm die u kunt uitvoeren

    Toeristische verhuur in Andalusië loopt via Decreto 28/2016, de 2 de febrero: een licencia de ocupación, een declaración responsable vóór de eerste gast, inschrijving in het Registro de Turismo de Andalucía en de verkregen code in elke advertentie. Het sluit ook woningen uit die aan één huurder langer dan twee aaneengesloten maanden worden verhuurd. Bepaal aan welke kant u staat. Bronnen geraadpleegd op 26 augustus 2026.

    ↗

  3. Stap 3

    Lees de statuten vóór het meubilair

    Sinds 3 april 2025 heeft een pand in horizontale splitsing uitdrukkelijke goedkeuring nodig van drie vijfde van de eigenaars die drie vijfde van de aandelen vertegenwoordigen, vóór toeristische verhuur mag beginnen. Vrijwel elke woning in deze stad zit in zo'n pand. Lees de statuten en de recente notulen vóór u koopt en niet daarna, want een reeds genomen besluit draait een nieuwe eigenaar niet terug.

    ↗

  4. Stap 4

    Verhuur tegen het collegejaar

    Specifiek voor Málaga

    De Universidad de Málaga telt ruim 35.000 studenten op de campussen Teatinos en El Ejido, en hun jaar bepaalt het ritme van de langetermijnverhuur in de districten eromheen. Breng de woning in de weken vóór het collegejaar op de markt en niet in juli, richt haar in om te studeren en niet om vakantie te vieren, en reken op vragen over de internetverbinding en de loopafstand tot de faculteit.

    ↗

  5. Stap 5

    Maak het pand leefbaar in januari

    Verwarming, beglazing en warm water bepalen of een woning de wintermaanden door een huurder houdt, en in een oud stenen pand is dat meestal juist het werk dat niemand deed. Airconditioning telt een paar weken; warmte bepaalt de andere helft van het jaar. Regel dat vóór u geld aan styling uitgeeft, want een koude woning wordt elk voorjaar opnieuw verhuurd en een warme niet.

  6. Stap 6

    Regel de deur en de bezorging

    In een dicht centrum liggen de praktische problemen allemaal op straatniveau: waar een bestelbus mag stoppen, of een pakket kan worden afgegeven, hoe het afval werkt en wie een sleutel heeft als de huurder weg is. Spreek dat aan het begin van de huur af met de conciërge of de beheerder en zet het in de overdrachtsnotitie. Dit levert de telefoontjes op, en een eigenaar op afstand improviseert het niet.

Een woning in Málaga levert gestaag op in plaats van spectaculair, en zij levert het hele jaar op in plaats van in één kort seizoen. Een huishouden uit de stad, iemand die voor werk verhuist of een gedeelde studentenhuur betaalt per nacht minder dan een vakantiegast en kost bijna niets aan beheer: één wissel per jaar in plaats van bijna elke week, geen wasserijcontract, geen sleuteloverdracht om middernacht. Daar staat tegenover dat het pand de slijtage van continu gebruik draagt en dat een huurder wettelijke bescherming heeft die een gast mist. Nu nieuwe nachtregistratie op woonbestemming is opgeschort, is dit de rekensom die werkelijk beschikbaar is. Vraag Paula wat vergelijkbare woningen in één district opbrengen.

INDICATIEF Een indicatie van waar dit gebied ligt, geen waardering van een specifieke woning. Vraag Paula om een bedrag waarop u kunt afgaan.

Vragen hierover in Málaga City

Wat mag ik verhuren zolang de opschorting in Málaga loopt?

Gewone woonverhuur raakt het niet, en dat is in deze stad toch al de grotere markt. Per 26 augustus 2026 gaat de opschorting over nieuwe vergunningen voor toeristenwoningen en hotels op woonbestemming, niet over een huurovereenkomst van twaalf maanden, verhuur per studiejaar of verhuur voor middellange termijn aan iemand die verhuist. Het betekent wel dat een plan op nachtinkomsten een schriftelijk antwoord van de gemeente voor uw exacte adres nodig heeft, en dat een bestaande registratie bij een woning een aparte juridische vraag is die uw advocaat afzonderlijk beoordeelt.

↗

Heeft verhuur per studiejaar een toeristische registratie nodig?

Nee, en de reden staat in het Andalusische besluit zelf. Decreto 28/2016 sluit woningen uit die aan dezelfde huurder langer dan twee aaneengesloten maanden worden verhuurd, en een verhuur voor een collegejaar ligt daar ruim voorbij. Het is gewone woonverhuur, met een gewoon contract, een gewone waarborgsom en gewone huurbescherming. Dat is precies het punt: in een stad met meer dan 35.000 studenten is de vorm die de meeste eigenaars nodig hebben juist die zonder toeristische papieren. Laat uw advocaat het contract voor de bedoelde termijn opstellen.

↗

Is een woning zonder lift hier op lange termijn verhuurbaar?

Ja, maar aan een smaller publiek en op een soberder niveau. Een tweede verdieping zonder lift vindt zonder veel moeite studenten en jonge professionals; een vierde of vijfde verliest gezinnen met een kinderwagen, iedereen met een mobiliteitsvraag en de meeste huurders boven de zestig. In de oudere districten is juist veel aanbod zo, dus beschrijf de trap eerlijk, prijs daarnaar, en controleer de notulen op een reeds gestemd liftproject, want dat verandert het publiek van de woning blijvend.

Dezelfde vraag verderop

— VOLGENDE STAP

Denkt u aan Málaga City? Vraag Paula wat daar werkelijk speelt.

Een eerste gesprek kost niets en verplicht u tot niets. Het scheelt meestal een vergeefse reis.

Lees de koopgidsen →