Málaga City · Gestión de alquiler
Alquilar en Málaga, donde el año empieza en septiembre
Málaga alquila con calendario académico y laboral, no de playa. El crucerista duerme a bordo y la Feria dura nueve días, así que quien firma un contrato es un estudiante, alguien de un hospital o una oficina, o un hogar que se muda a la ciudad. Y la nueva inscripción por noches está suspendida en suelo residencial.
- Municipio
- Málaga
- Provincia
- Málaga
- Pertenece a
- Fuengirola – Nerja
Lo primero que hay que desaprender aquí es el reflejo costero de que agosto es el año. Una escala de crucero es una visita de un día y sus pasajeros duermen a bordo; la Feria llena nueve días con gente que en su mayoría ya vive en la provincia; la Semana Santa es una semana. Ninguno firma un contrato. Firma el curso universitario en Teatinos y El Ejido, un turno en alguno de los hospitales, un puesto en una oficina del Soho o del eje de poniente, o una familia que llega porque alguien aceptó un trabajo. Prepare la vivienda para esa persona y el calendario se ordena solo.
Lo segundo es que el edificio alquila el piso igual que lo vende. Quien firma un año usa el ascensor, cuenta las plantas, busca dónde dejar una bicicleta y pregunta qué pasa con la basura. En una escalera decimonónica del Centro esas respuestas suelen ser incómodas, y conviene decirlo en el anuncio y no en el portal. La calefacción es lo más subestimado: un edificio de piedra de las calles antiguas es frío de verdad en enero, y una vivienda que no se puede calentar pierde al inquilino anual frente a un bloque más soso de Teatinos con ascensor y doble acristalamiento.
La temporada en Málaga y la situación de licencias en el municipio
Empiece por la norma, porque es la parte que caduca. A 26 de agosto de 2026 el Ayuntamiento de Málaga tiene en vigor una suspensión de tres años de nuevas licencias de piso turístico y hotel en suelo de uso residencial, llegada a mediados de 2026 sobre restricciones anteriores. Por encima de lo municipal está lo autonómico: el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, exige licencia de ocupación, declaración responsable previa al primer huésped, inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía y código visible en cada anuncio, y excluye la vivienda arrendada a un mismo inquilino más de dos meses continuados. Lo que ninguna página puede decirle es qué se concederá para una dirección concreta. Pregúntelo por escrito el día en que se comprometa.
La temporada, bien leída, no es el verano. Una escala de crucero es visita de un día y sus pasajeros duermen a bordo; la Feria llena nueve días de agosto con gente que en buena parte ya vive en la provincia. Quien produce un inquilino de doce meses es el curso universitario, los hospitales, las oficinas y el empleo del eje de poniente. Por eso el año de alquiler en Málaga va de septiembre a junio y no de junio a septiembre, y por eso aquí decide más la calefacción que una terraza.
| Posición municipal sobre nuevos pisos turísticos | Suspensión de tres años de nuevas licencias de piso turístico y hotel en suelo residencial, en vigor desde mediados de 2026, a 26 de agosto de 2026 2026-08-26 |
|---|---|
| El régimen autonómico | Decreto 28/2016, de 2 de febrero: declaración responsable, inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía, código en cada anuncio y sin arrendamiento superior a dos meses continuados al mismo inquilino, a 26 de agosto de 2026 2026-08-26 |
| El veto de la comunidad | Tres quintas partes de propietarios y de cuotas deben aprobar el alquiler turístico en un edificio en propiedad horizontal, vigente desde el 3 de abril de 2025 2026-08-26 |
| Qué marca el ritmo del alquiler largo | Más de 35.000 estudiantes de la Universidad de Málaga entre los campus de Teatinos y El Ejido 2026-08-26 |
Cómo transcurre, paso a paso
-
Paso 1
Fije primero la posición municipal
Específico de Málaga
Málaga aprobó una suspensión de tres años de nuevas licencias de piso turístico y hotel en suelo de uso residencial, en vigor desde mediados de 2026 y sobre restricciones anteriores. Situación a 26 de agosto de 2026. Nadie puede decirle desde una página qué se concederá en su calle, así que haga que su abogado plantee la pregunta por escrito al Ayuntamiento antes de comprometerse.
↗ -
Paso 2
Elija el régimen que pueda operar
El alquiler turístico andaluz se rige por el Decreto 28/2016, de 2 de febrero: licencia de ocupación, declaración responsable previa al primer huésped, inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía y código visible en cada anuncio. También excluye la vivienda arrendada a un mismo inquilino por más de dos meses continuados. Decida a qué lado de esa línea está. Fuentes consultadas el 26 de agosto de 2026.
↗ -
Paso 3
Lea los estatutos antes que los muebles
Desde el 3 de abril de 2025 un edificio en régimen de propiedad horizontal necesita el acuerdo expreso de tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas antes de iniciar el alquiler turístico. Casi todo piso de esta ciudad está en un edificio así. Lea los estatutos y las actas recientes antes de comprar, porque un acuerdo ya adoptado no lo deshace el nuevo propietario.
↗ -
Paso 4
Alquile contra el curso académico
Específico de Málaga
La Universidad de Málaga reúne más de 35.000 estudiantes entre los campus de Teatinos y El Ejido, y su calendario marca el ritmo del alquiler largo en los distritos de alrededor. Saque la vivienda al mercado en las semanas previas al curso y no en julio, amueble para estudiar y no para veranear, y espere preguntas sobre la conexión a internet y el paseo hasta la facultad.
↗ -
Paso 5
Haga el edificio habitable en enero
La calefacción, la carpintería y el agua caliente deciden si un piso retiene inquilino durante el invierno, y en un edificio antiguo de piedra suelen ser justo la obra que nadie hizo. El aire acondicionado cuenta unas pocas semanas; el calor decide la otra mitad del año. Resuelva eso antes de gastar en decoración, porque un piso frío se vuelve a alquilar cada primavera y uno cálido no.
-
Paso 6
Gestione el portal y las entregas
En un centro denso los problemas operativos están todos a pie de calle: dónde puede parar una furgoneta, si se puede dejar un paquete, cómo funciona la basura y quién guarda una llave cuando el inquilino no está. Acuerde eso con el conserje o el administrador al inicio del arrendamiento y déjelo por escrito en la entrega. Es lo que genera las llamadas, y un propietario ausente no lo improvisa.
Un piso en Málaga renta de forma constante, no espectacular, y todo el año en vez de en una temporada corta. Un hogar residente, alguien que se traslada por trabajo o un piso compartido de estudiantes paga menos por noche que un huésped de vacaciones y casi no cuesta gestionarlo: un cambio de inquilino al año en lugar de uno casi cada semana, sin lavandería, sin llaves a medianoche. A cambio, el edificio soporta el desgaste del uso continuo y el inquilino tiene una protección legal que el huésped no tiene. Con la nueva inscripción por noches suspendida en suelo residencial, este es el cálculo realmente disponible. Pregunte a Paula qué logran pisos comparables del mismo distrito.
ORIENTATIVO Una indicación de dónde se sitúa esta zona, no la valoración de una vivienda concreta. Pida a Paula una cifra sobre la que pueda actuar.
Preguntas sobre esto en Málaga City
-
¿Cómo puedo alquilar un piso mientras dure la suspensión?
-
El alquiler residencial ordinario no se ve afectado y, en esta ciudad, ya era el mercado mayor. A 26 de agosto de 2026 la suspensión afecta a nuevas licencias de piso turístico y hotel en suelo residencial, no a un contrato de doce meses, a un alquiler por curso o a uno de temporada para quien se traslada. Sí implica que un plan basado en ingresos por noches necesita respuesta escrita del Ayuntamiento para su dirección exacta antes de comprometerse, y que una inscripción existente ligada a un inmueble es una cuestión jurídica aparte que su abogado debe examinar.
↗ -
¿Un alquiler por curso necesita inscripción turística?
-
No, y la razón está en el propio decreto andaluz. El Decreto 28/2016 excluye del régimen turístico la vivienda arrendada al mismo inquilino más de dos meses continuados, y un contrato de curso queda holgadamente al otro lado de esa línea. Es un arrendamiento de vivienda ordinario, con contrato, fianza y protección ordinarios. Ese es el asunto: en una ciudad con más de 35.000 estudiantes, el régimen que la mayoría de propietarios necesita es el que no exige papeleo turístico alguno. Que su abogado redacte el contrato para el plazo previsto.
↗ -
¿Se puede alquilar a largo plazo un piso sin ascensor?
-
Sí, pero ante un inquilino más estrecho y a un nivel más modesto. Un segundo sin ascensor encuentra estudiantes y profesionales jóvenes sin gran dificultad; un cuarto o un quinto pierde familias con carrito, a cualquiera con una cuestión de movilidad y a la mayoría de inquilinos de más de sesenta años. En los distritos antiguos hay mucho parque así, de modo que describa la escalera con honestidad, ponga precio en consecuencia y revise las actas por si hay ya un proyecto de ascensor votado, porque eso cambia el público del piso de forma permanente.
La misma pregunta cerca de aquí
— SIGUIENTE PASO
¿Está pensando en Málaga City? Pregunte a Paula qué se mueve allí de verdad.
Una primera conversación no cuesta nada ni le compromete a nada. Suele ahorrar un viaje en balde.