Een checklijst voor kopers van off-plan woningen in Marbella.

De meeste kopers ontmoeten een off-plan project op dezelfde manier: een impressie, een modelwoning ingericht door iemand met smaak, en een verkoper die oprecht enthousiast is en net zo oprecht voor de ontwikkelaar werkt. Daar is niets oneerlijks aan, het is alleen niet het hele verhaal. Wat er op tafel ligt is geen woning maar de belofte er één te bouwen, en de hardheid van een belofte zit in stukken.

Wat een rustige off-plan aankoop scheidt van een pijnlijke is zelden de reputatie van de ontwikkelaar. Het is de volgorde. Wie reserveert voordat iemand het vergunningdossier heeft opengeslagen, brengt de hele bouwtijd hopend door. Wie eerst leest, ontdekt meestal dat het project deugt — en geniet er vervolgens van. Dit is de volgorde die ik in Marbella aanhoud.

Voordat u iets reserveert

De eerste vragen gaan over de grond, niet over het gebouw. Wie is eigenaar van het perceel, en wat rust erop? Uw advocaat vraagt de nota simple van de finca op en leest hem uit. Daarna de gemeentelijke kant, en die heeft in Marbella een eigen geschiedenis: de Tribunal Supremo vernietigde het bestemmingsplan van 2010 in 2015, en sindsdien vergunt de gemeente op basis van het plan uit 1986. Vraag dus onder welk plan uw perceel wordt beoordeeld, én of er voor precies dit perceel een bouwvergunning is verleend, met nummer en datum — niet “verwacht na de zomer”. Een ontwikkelaar die u bevalt, op een perceel zonder vergunning, is nog geen aankoop.

Vraag vervolgens met wie u contracteert. Het bedrijf op het reserveringsformulier is vaak niet de groep op het bouwbord; projecten worden hier standaard gebouwd via een vennootschap die voor één ontwikkeling is opgericht. Dat is gewone praktijk en geen alarmsignaal, maar het verandert wat “decennia ervaring” in úw contract betekent. Lees ook de memoria de calidades, vooral het artikel dat het recht voorbehoudt materialen te vervangen.

1. Vraag welke vennootschap uw contract tekent, en wat zij eerder opleverde.
2. Laat uw advocaat de nota simple van het perceel opvragen en de lasten nagaan.
3. Stel vast dat de vergunning voor dit perceel bestaat, en onder welk plan zij is verleend.
4. Lees de memoria de calidades, inclusief het vervangingsartikel.
5. Vraag de garantie op uw eigen naam te zien vóór u iets overmaakt.
6. Reserveer pas dán, en alleen met een termijn voor het onderhandse contract erin.

De reservering, en het contract erachter

Een reservering haalt de woning voor een periode uit de verkoop en haalt een bedrag bij u weg. Twee dingen horen onomwonden op dat blad: hoe lang die periode loopt, en wat er met uw geld gebeurt als het onderhandse contract er binnen die periode niet komt. Een reservering die verhardt tot een niet-restitueerbare aanbetaling omdat een termijn verliep terwijl uw advocaat op het vergunningdossier wachtte, is bij ondertekening op te lossen en daarna vrijwel nergens meer.

Het onderhandse contract draagt vervolgens het gewicht: een opleverperiode in plaats van een voornemen, een gevolg als die niet wordt gehaald, een betaalschema dat u naast de stand van de bouw kunt leggen, het passeren afhankelijk van de bewoningsvergunning, en het bestek aangehecht in plaats van aangehaald.

De garantie op uw termijnen is het belangrijkste papier dat u krijgt

Geld dat u afstaat vóór een gebouw af is, hoort in Spanje beschermd te zijn. Een ontwikkelaar die vooruitbetalingen ontvangt, moet de terugbetaling met wettelijke rente waarborgen via een verzekering (seguro de caución) of een bankgarantie (aval solidario) van een toegelaten instelling, en die bedragen gescheiden houden van de overige middelen van het bedrijf. De regeling is Ley 38/1999 in de redactie van Ley 20/2015 — BOE-A-2015-7897.

Het detail dat wordt overgeslagen: de dekking wordt per koper geregeld. Een brief waarin staat dat het project verzekerd is, zegt niets over úw positie. Vraag om het stuk met uw naam, uw bouwnummer en uw bedragen erop, afgegeven vóór uw eerste overboeking. Bestaat het nog niet, dan loopt het betaalschema vóór op de bescherming.

De bescherming hecht zich aan de bouwvergunning, en daarom staat die vraag bij mij vooraan en niet op plek drie. Een project dat geld int voordat de vergunning bestaat, valt nog buiten de regeling waar de brochure later naar wijst. Geen certificaat op uw naam, geen overboeking — ook als het gesprek er stroef van wordt.

Oplevering, en de vergunning die haar echt maakt

Oplevering is niet de middag waarop u sleutels krijgt. Het is een korte reeks stukken die eindigt met een handtekening van de gemeente: het werk wordt gereedgemeld, het gebouw aangegeven en, waar losse eenheden worden verkocht, gesplitst, en het gemeentehuis bevestigt dat wat er staat overeenkomt met wat het vergund heeft. Die bevestiging — de licencia de primera ocupación — maakt dat de nutsvoorzieningen op uw eigen naam kunnen.

U hoort ook het Libro del Edificio te krijgen — het uitgevoerde ontwerp, de opleveringsakte, wie waarvoor instond, de onderhoudsvoorschriften. Ley 38/1999 verplicht het en kopers vragen er zelden om. Loop de woning vóór de notaris na met iemand die gebouwen beroepsmatig keurt, en zet de opleverlijst op papier met een procedure en een datum.

• De bouwvergunning voor het perceel, met nummer en datum.
• De nota simple van de grond nu, en van uw woning aan het eind.
• De garantie of polis op uw naam, die elke termijn dekt.
• De memoria de calidades, aangehecht aan het onderhandse contract.
• De licencia de primera ocupación, vóór er een notarisdatum valt.
• Het Libro del Edificio en het energielabel, bij de oplevering.

Als de datum opschuift — en wat ik aan uw abogado overlaat

Soms gebeurt dat. Marbella publiceert een instructie om de behandeling van bouwvergunningen te versnellen — de gemeentelijke wachtrij bestaat, en geen ontwikkelaar beheerst hem. Wat het u kost, hangt niet af van de vertraging maar van wat u ervóór hebt afgesproken. Een contract met een opleverperiode en een benoemd gevolg maakt van een opgeschoven datum een contractuele gebeurtenis met een remedie; een contract met een voornemen erin maakt er een gesprek van. Mijn advies is daarom onromantisch: verkoop geen huis, zeg geen huur op en boek geen verhuizing op een off-plan opleverdatum zolang de bewoningsvergunning er niet ligt.

Niets hiervan is juridisch of fiscaal advies. Ik ben makelaar: ik lees deze dossiers voortdurend en weet waar het misgaat, maar waartoe een beding u verplicht, welk fiscaal regime op uw aankoop geldt en wat een garantietekst werkelijk dekt, hoort bij een onafhankelijke Spaanse advocaat die u zelf aanstelt. Weegt u iets off-plan in Marbella of elders aan deze kust en wilt u een tweede lezing van het dossier vóór u reserveert, stuur het door.