Marbella Old Town · Gestión de alquiler
Alquilar dentro de las murallas, donde deciden tres quintos
En un barrio donde la mayoría de las viviendas alquilables salieron de casas únicas, la pregunta decisiva no es la temporada sino la escalera. El artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal permite a la comunidad aprobar, limitar, condicionar o prohibir el alquiler turístico con tres quintos de los votos. Compruébelo antes de comprar para alquilar aquí.
- Municipio
- Marbella
- Provincia
- Málaga
- Pertenece a
- Marbella
El parque alquilable del barrio existe porque las casas se subdividieron, y ese solo hecho coloca a la comunidad de propietarios en el centro de cualquier plan. Donde una manzana del siglo XV se ha partido en cuatro viviendas, los cuatro propietarios comparten una escalera, una cubierta, una fachada y un portal a la calleja, y la ley les da voz colectiva sobre el uso turístico. Pida los estatutos y las tres últimas actas antes de ofertar, no después. Un piso con inscripción limpia en un edificio que ya ha votado contra el alquiler turístico es un activo de alquiler largo, diga lo que diga el folleto.
Lo segundo que condiciona aquí un plan de alquiler es la llegada. No hay parada en la puerta, en la mayoría de los edificios no hay ascensor y dentro de las murallas no hay garaje cerrado en ninguna parte, de modo que un huésped con dos maletas termina el trayecto a pie sobre pavimento irregular y luego sube. Eso encaja muy bien con ciertos mercados — parejas de fin de semana largo que vienen por la Plaza de los Naranjos y por los restaurantes — y descarta otros por completo. Fijar esa expectativa con honestidad en el anuncio no es modestia. Es la diferencia entre una temporada de buenas reseñas y otra de discusiones sobre algo que usted no puede cambiar.
La temporada dentro de las murallas y las licencias en Marbella
La temporada aquí es más plana y más larga que en la playa. El atractivo del barrio son la plaza, las callejas, el museo, el mercado y los restaurantes, y ninguno depende de la temperatura del agua, de modo que abril, mayo, septiembre y octubre son fuertes y febrero no queda vacío. Julio y agosto traen volumen y calor, y también la afluencia de visitantes de día que vuelve incómodas las callejas más transitadas al caer la noche. Quien alquila una planta alta tranquila en una calle lateral tiene un año distinto de quien alquila un bajo en una ruta principal.
La posición de licencias tiene dos capas y hay que despejar las dos. En lo autonómico, una vivienda alquilada con fines turísticos en Andalucía se rige por el Decreto 28/2016 y debe inscribirse en el registro de turismo antes de anunciarse. En lo local, el propio edificio puede restringir el uso: la Ley de Propiedad Horizontal permite a la comunidad aprobar, limitar, condicionar o prohibir el alquiler turístico con tres quintos de los propietarios que representen tres quintos de las cuotas. Ambas posiciones pueden cambiar, así que confirme cada una por escrito con su abogado y no dé ninguna por buena porque el vendedor diga qué opinan los vecinos.
| El voto de la comunidad | El artículo 17.12 de la Ley 49/1960 permite a la comunidad aprobar, limitar, condicionar o prohibir el alquiler turístico con tres quintos de propietarios y de cuotas. 2026-08-26 |
|---|---|
| Cómo se fija la cuota | El artículo 5 de la misma ley fija la cuota de cada vivienda por superficie útil, emplazamiento y uso presumible de los elementos comunes. 2026-08-26 |
| Régimen autonómico | El alquiler turístico en Andalucía se rige por el régimen de viviendas con fines turísticos del Decreto 28/2016, que exige inscripción en el registro autonómico. 2026-08-26 |
Cómo transcurre, paso a paso
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Paso 1
Lea los estatutos y las actas
Específico de Marbella
Antes que nada, averigüe qué ha decidido ya el edificio. La comunidad puede aprobar, limitar, condicionar o prohibir el alquiler turístico con el voto de tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas de participación. Un acuerdo de hace dos años le vincula igual que uno del mes que viene, y no aparecerá en ningún anuncio.
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Paso 2
Compruebe su cuota de participación
Específico de Marbella
Su cuota la fijó quien dividió primero el edificio, según la superficie útil, el emplazamiento y el uso que se presuma de los elementos comunes. Determina a la vez su parte en los gastos y su peso en la votación descrita arriba. En una casa rehabilitada del casco esas cuotas suelen ser desiguales, así que lea la escritura en lugar de suponer un reparto igual.
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Paso 3
Inscriba la vivienda en Andalucía
Una vivienda alquilada con fines turísticos en Andalucía debe constar en el registro autonómico de turismo antes de anunciarse. El código de inscripción va en todos los anuncios. Los requisitos se fijan a nivel autonómico y cambian, así que trate la inscripción como un asunto vivo que confirmar con su abogado en cada momento y no como una casilla marcada una vez.
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Paso 4
Resuelva la llegada a pie
Específico de Marbella
Decida dónde puede parar legalmente un coche, qué distancia hay a pie desde allí y quién recibe al huésped. Las cajas de llaves sobre una fachada protegida no son buena idea y a veces no están permitidas en absoluto. La llegada es el problema operativo del alquiler dentro de las murallas, y resolverla bien es la mayor parte de aquello por lo que se paga aquí a un gestor.
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Paso 5
Ajuste el cambio al ritmo de la calle
Específico de Marbella
La limpieza, la ropa y la basura circulan por la misma calle estrecha que usan los vecinos, y las horas en que eso resulta aceptable son más cortas que en una urbanización con vial de servicio. Acuerde con el edificio una franja de cambio y respétela. Las comunidades que acaban votando contra el alquiler turístico suelen hacerlo por ruido a deshora y no por los huéspedes.
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Paso 6
Tenga listo un plan de alquiler largo
Como un acuerdo de la comunidad puede cambiar la situación, calcule de antemano qué da el mismo piso como arrendamiento de vivienda y quién lo tomaría. Personal municipal, trabajadores de hostelería y gente destinada a Marbella por temporada viven en este barrio por decisión propia. El propietario que tiene los dos planes hechos negocia desde otro sitio que quien solo tiene el turístico.
Lo que rinde una vivienda dentro de las murallas lo marca un calendario largo más que alto. La primavera y el otoño traen demanda real porque el reclamo es el propio barrio y no el agua, lo que alarga la temporada de ingresos frente a un piso en primera línea y rebaja su pico. En contra, una casa sin ascensor y sin aparcamiento queda fuera de la lista de una parte del mercado por buenas que sean las fotos, y una comunidad puede restringir el uso por completo. La lectura de Paula es que un plan de alquiler en el casco se analice sobre los meses intermedios, con agosto como extra y no como el caso.
ORIENTATIVO Una indicación de dónde se sitúa esta zona, no la valoración de una vivienda concreta. Pida a Paula una cifra sobre la que pueda actuar.
Preguntas sobre esto en Marbella Old Town
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¿Pueden mis vecinos votar contra el alquiler turístico?
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Sí. La Ley de Propiedad Horizontal faculta a la comunidad para aprobar, limitar, condicionar o prohibir el alquiler turístico cuando lo votan tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas. En una casa rehabilitada del casco eso puede significar dos o tres vecinos decidiendo el resultado. Lea los estatutos y las últimas actas antes de comprar, y pregunte a su abogado si hay algún acuerdo ya inscrito. Sale mucho más barato que enterarse en la primera junta.
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¿Cómo llegan los huéspedes con maletas hasta la puerta?
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A pie, sobre pavimento irregular, desde donde haya podido parar un coche. Esa es la realidad operativa y no cambia, así que el plan debe absorberla: una opción de aparcamiento concreta, una distancia a pie indicada en el anuncio y alguien que reciba al huésped en lugar de un código enviado por mensaje. Quien fija esa expectativa antes de la reserva rara vez tiene problemas; quien deja que se descubra al llegar, casi siempre.
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¿Se alquila bien aquí una casa sin ascensor?
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Se alquila bien a un mercado más estrecho, y esa es una posición viable si el precio la acompaña. Parejas y grupos pequeños de fin de semana largo aceptan una casa de tres plantas sin quejarse; las familias con carrito, los huéspedes mayores y quien se queda un mes, en general no. El error es poner precio a un edificio sin ascensor como si tuviera todo el mercado disponible. La lectura de Paula es que, a lo largo de un año, el anuncio honesto que describe la escalera rinde más que el optimista.
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Una primera conversación no cuesta nada ni le compromete a nada. Suele ahorrar un viaje en balde.