Nueva Andalucía · Nieuwbouw & off-plan

Off-plan in Nueva Andalucía betekent een kavel, geen fase

De vallei werd één keer als geheel gepland, in 1964, over 1.005 hectare met 75.000 toeristische plaatsen, en haar riviergrenzen zijn sindsdien niet verschoven. Off-plan in Nueva Andalucía betekent daarom vrijwel nooit een fase in een nieuwe wijk. Het betekent één kavel, gesloopt en herbouwd onder een vergunning van Marbella.

Gemeente
Marbella
Provincie
Málaga
Onderdeel van
Marbella

Wat er in de vallei wordt gebouwd, is meestal een vervanging. Een villa uit de jaren tachtig op een ruime kavel bij Los Naranjos of Aloha wordt gekocht, gesloopt en herbouwd als een eigentijds huis, en de koper tekent dan vaak een aannemingsovereenkomst met een bouwer in plaats van een reservering bij een ontwikkelaar. Dat onderscheid is geen haarkloverij. De bescherming die een off-plan koper geniet — de garantie op termijnbetalingen, de boete bij late oplevering, de aparte rekening van de ontwikkelaar — hoort bij de verkoop van een toekomstige woning door een ontwikkelaar, en die ontstaat niet vanzelf wanneer u zelf de opdracht geeft.

Het tweede dat nieuwbouw hier moet doorstaan, is water. Het district wordt in het oosten en westen begrensd door de Río Verde en de Río Guadaiza, en de twee stuwmeren die in 1883 voor de suikerfabriek werden aangelegd, het Pantano Viejo en het Pantano Nuevo, herinneren eraan dat deze grond voor water werd ingericht lang voordat zij voor golf werd ingericht. Artikel 6 van de Texto Refundido de la Ley de Aguas legt op een natuurlijke waterloop een servidumbre van vijf meter voor openbaar gebruik en een zona de policía van honderd meter waarin het grondgebruik wordt beperkt. Een kavel bij een van beide rivieren is dus geen gewone kavel.

Waar in deze vallei nog een nieuw huis past

Het eerlijke antwoord is dat hier geen masterplan meer is om in te stappen. De goedkeuring van 1964 besloeg 1.005 hectare en voorzag in 75.000 toeristische plaatsen, en de decennia daarna hebben dat kader ingevuld. Wat nu vrijkomt, is kavel voor kavel: een versleten villa die tegen de vlakte gaat, of een klein appartementengebouw op een reeds bebouwd perceel. Het gaat stil, vaak voordat er een advertentie bestaat. Paula noemt op de dag dat u het vraagt wat er werkelijk onder vergunning ligt, in plaats van een lijst te drukken die al verouderd is voordat u hem leest.

Wat een koper wél moet lezen, is de volgorde van de stukken. De gemeente Marbella vergunt het werk; daarna wordt gebouwd; en pas de licencia de primera ocupación maakt er een woning van die u rechtmatig mag bewonen en aansluiten. Verkoopt een ontwikkelaar vóór oplevering, dan eist de disposición adicional primera van Ley 38/1999, in de redactie van Ley 20/2015, dat elke termijn is gedekt door een verzekering of bankgarantie en op een aparte rekening staat. Geeft u zelf opdracht op een kavel die al van u is, dan geldt dat regime niet voor u — maar de tienjarige garantie waarvan u was vrijgesteld, moet u alsnog afsluiten als u binnen tien jaar verkoopt.

Kerngegevens over Nueva Andalucía
Omvang van de goedkeuring van 1964 Het in 1964 goedgekeurde Centro de Interés Turístico Nacional besloeg 1.005 hectare en voorzag in 75.000 toeristische plaatsen. 2026-08-27
De twee stuwmeren van de vallei Het Pantano Viejo en het Pantano Nuevo werden in 1883 aangelegd voor de suikerfabriek op de Colonia Agrícola El Ángel. 2026-08-27
Zones langs een waterloop Artikel 6 van de Texto Refundido de la Ley de Aguas legt langs natuurlijke waterlopen een servidumbre van vijf meter voor openbaar gebruik en een zona de policía van honderd meter waarin het grondgebruik wordt beperkt. 2026-08-27
Dekking van vooruitbetalingen De disposición adicional primera van Ley 38/1999, in de redactie van Ley 20/2015, eist dat vooruitbetalingen zijn gedekt door een seguro de caución of een aval solidario en op een van andere middelen gescheiden rekening staan. 2026-08-27
Vrijstelling voor eigenbouw De disposición adicional segunda van Ley 38/1999 stelt de particuliere eigenbouwer van één eengezinswoning voor eigen gebruik vrij van de tienjarige garantie, maar verplicht hem die alsnog af te sluiten bij overdracht binnen die termijn. 2026-08-27

Hoe dit verloopt, stap voor stap

  1. Stap 1

    Stel vast wie wat verkoopt

    Noteer eerst of u een afgebouwde woning van een ontwikkelaar koopt, een woning die een ontwikkelaar nog moet bouwen, of een kavel waarop u zelf laat bouwen. Drie verschillende contracten, drie verschillende beschermingen, drie verschillende fiscale behandelingen. Makelaars aan deze kust gebruiken het woord off-plan voor alle drie; de stukken doen dat niet.

  2. Stap 2

    Vraag het perceel wat is toegestaan

    Specifiek voor Marbella

    Bebouwbaar oppervlak, bouwhoogte, afstand tot de erfgrens en hoeveel van de kavel bebouwd mag worden, bepaalt de gemeente Marbella perceel voor perceel — niet de omvang van het huis ernaast. In een vallei waar naburige kavels tientallen jaren uit elkaar en onder andere regels zijn ontwikkeld, gaat die controle vóór de architect en ruim vóór de reservering.

    ↗

  3. Stap 3

    Open het waterdossier van de kavel

    Specifiek voor Marbella

    Ligt de kavel bij de Río Verde, de Río Guadaiza of een andere waterloop door de vallei, stel dan vóór het eerste ontwerp vast waar de servidumbre van vijf meter en de zona de policía van honderd meter vallen. Werken binnen die zones zijn beperkt en vragen het waterschap in het dossier. Laat gevraagd kost dat maanden; vroeg gevraagd kost het bijna niets.

    ↗

  4. Stap 4

    Garandeer elke betaling vóór betaling

    Verkoopt een ontwikkelaar vóór oplevering, dan eist de disposición adicional primera van Ley 38/1999, zoals gewijzigd door Ley 20/2015, dat de termijnen zijn gedekt door een verzekering of een hoofdelijke bankgarantie en op een rekening staan die gescheiden is van het eigen vermogen van de ontwikkelaar. Lees het certificaat dat úw betaling noemt, niet de brochurepagina over garanties.

    ↗

  5. Stap 5

    Contracteer het werk, niet de render

    Bouwt u één eengezinswoning voor eigen gebruik, dan wordt de tienjarige constructiegarantie niet van u geëist. De adder zit in dezelfde bepaling: verkoopt u binnen dat venster van tien jaar, dan moet u de dekking voor de resterende periode alsnog afsluiten. Reken die post meteen mee als er een kans bestaat dat dit huis een project is en geen thuis.

    ↗

  6. Stap 6

    Rond af op de gebruiksvergunning

    Specifiek voor Marbella

    Een afgebouwd gebouw is nog geen woning. De licencia de primera ocupación van de gemeente Marbella maakt rechtmatig gebruik en de definitieve nutscontracten mogelijk, en op dat moment hoort de nieuwe omschrijving van het gebouw in het eigendomsregister en het Catastro te belanden. Laat de afronding daarvan afhangen en niet van een opleverdatum uit een verkoopagenda.

    ↗

Nieuwbouw en off-plan worden in Andalusië anders belast dan bestaande bouw: IVA plus de zegelheffing AJD in plaats van de overdrachtsbelasting, en uw advocaat bevestigt de geldende tarieven schriftelijk voordat u zich bindt. In deze vallei vertrekt het geld meestal in twee stromen in plaats van één — eerst de kavel, dan de bouw — en dat verandert zowel de fiscale behandeling als het tijdpad. De kosten van het aanhouden van een bouwterrein liggen bovendien bij u. Een afgebouwd vervangend huis staat hier boven de versleten villa die het verving en onder een vergelijkbaar huis in Puerto Banús of Guadalmina.

INDICATIEF Een indicatie van waar dit gebied ligt, geen waardering van een specifieke woning. Vraag Paula om een bedrag waarop u kunt afgaan.

Vragen hierover in Nueva Andalucía

Kan ik hier een kavel kopen en de villa slopen?

Het is de gebruikelijkste vorm van nieuwbouw in de vallei, maar het is een vergunningsvraag en geen ambitiekwestie. Wat het bestaande huis mag vervangen — grondvlak, hoogte, bebouwingspercentage, afstand tot de erfgrens — bepaalt de gemeente Marbella voor dát perceel, en het grotere huis van de buren bewijst niets over het uwe. Laat de bouwenvelop schriftelijk vaststellen vóór u zich aan de koop bindt: de hele waarde van een sloopkavel hangt eraan.

Gelden de garanties ook als ik zelf laat bouwen?

Nee, en dat verrast mensen. De garantie op vooruitbetalingen beschermt een koper die een ontwikkelaar betaalt voor een woning die nog niet bestaat. Bezit u de kavel al en huurt u een aannemer in, dan bent u zelf de ontwikkelaar. Wat u beschermt is dan het bouwcontract: een vaste omvang, betalingen gekoppeld aan gecertificeerde voortgang, inhoudingen, en een aangewezen directievoerder die elke fase aftekent. De tienjarige garantie is voor de eigenbouwer apart versoepeld, met een voorwaarde als u binnen tien jaar verkoopt.

↗

Wat betekent een riviergrens voor mijn bouwkavel?

Het betekent twee stroken beperking die landinwaarts lopen. Volgens de Ley de Aguas zijn de eerste vijf meter een servidumbre voor openbaar gebruik, en de volgende honderd meter een zona de policía waarin het grondgebruik en de activiteiten worden beperkt. Geen van beide stroken staat op een verkooptekening, en met de verkoper valt erover niet te onderhandelen. Bij een kavel aan de Río Verde of de Río Guadaiza bepaalt u eerst waar de stroken vallen en pas daarna wat het huis kan worden.

↗

Dezelfde vraag verderop

— VOLGENDE STAP

Denkt u aan Nueva Andalucía? Vraag Paula wat daar werkelijk speelt.

Een eerste gesprek kost niets en verplicht u tot niets. Het scheelt meestal een vergeefse reis.

Lees de koopgidsen →