Obra nueva y sobre plano

Una reserva sobre plano compra una promesa con una fecha. Hasta que se firma la escritura pública usted tiene un derecho contractual frente a un promotor, no una vivienda, y la solidez de ese derecho es todo el asunto. La Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, identifica a los agentes de la edificación y fija de qué responde cada uno: el promotor que encarga y vende, el constructor que ejecuta, la dirección facultativa que proyecta y certifica la obra. Cuál de ellos figura realmente en su contrato, y quién soporta cada responsabilidad, es lo primero que comprueba un abogado y lo último que aclara un folleto.

La licencia es el disparador, y conviene ser exactos sobre el porqué. La disposición adicional primera de la Ley 38/1999, en la redacción que le dio la Ley 20/2015, obliga al promotor que percibe cantidades a cuenta a garantizar su devolución con los intereses legales desde la obtención de la licencia de edificación, mediante contrato de seguro de caución o aval solidario de una entidad debidamente autorizada. Una promoción que cobra reservas antes de disponer de esa licencia no está todavía amparada por el régimen que después invocará. La pregunta útil es cuándo se concedió la licencia, no si se espera.

La misma disposición exige que esas cantidades se perciban a través de una entidad de crédito y se depositen en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos del promotor y con disposición limitada a las atenciones de la obra. La cobertura se articula como una póliza de seguro individual por cada adquirente, y por eso la afirmación genérica de que la promotora está asegurada no dice nada de su posición. El documento que hay que pedir es el que lleva su nombre, su unidad y sus importes. Si aún no se ha emitido, el calendario de pagos va por delante de la protección.

Cómo se reparten los plazos es contrato, no ley. Nada obliga al promotor a vincular los pagos a la certificación de obra en lugar de a fechas fijadas cuando se imprimió el folleto, de modo que el calendario es negociable y suele negociarlo quien se acuerda de pedirlo. Un calendario ligado a la certificación tiene una ventaja evidente: si la obra se detiene, el siguiente pago se detiene con ella. Las fechas por sí solas siguen sacando dinero al comprador mientras nada avanza. En el contrato privado también consta —o se omite sin ruido— el plazo de entrega, la consecuencia de incumplirlo y la condición de que la escritura espere a la licencia de ocupación.

La entrega es una secuencia de documentos, no un traspaso de llaves. Se certifica el final de obra, se declara la obra nueva y, cuando se venden unidades separadas, se otorga la división horizontal; después el ayuntamiento confirma que lo construido coincide con lo autorizado, y es esa confirmación la que permite contratar los suministros de forma definitiva a nombre del propietario en lugar de seguir con la acometida de obra. La Ley 38/1999 exige además entregar el Libro del Edificio a los usuarios finales —el proyecto realmente ejecutado, el acta de recepción, la identificación de los agentes y las instrucciones de uso y mantenimiento—, y el Real Decreto 390/2021 sitúa el certificado energético en el promotor y obliga a facilitárselo al comprador.

Una distinción decide si todo esto le alcanza. El régimen anterior vincula al promotor que vende una vivienda que está construyendo. Un particular que vende un piso que ha vaciado y reformado no es promotor: no hay cuenta especial, no hay aval y no hay cobertura estructural legal montada alrededor de su pago. La señal es entonces arras del Código Civil y el amparo es el derecho de contratos ordinario. Ambas operaciones pueden ser buenas. No son la misma operación, y un anuncio que llama nueva a una reventa recién reformada describe el acabado y no la posición jurídica. Aclare en cuál está antes de que salga la señal.

Todo lo anterior es estatal. El régimen de garantías, los plazos de responsabilidad, la documentación de entrega y el derecho de contratos que hay detrás de una señal se leen igual en cualquier provincia, y nada de ello se ablanda porque la promoción sea pequeña o el promotor resulte simpático. La estructura fiscal es en parte estatal y en parte autonómica: el IVA es un tributo del Estado y el AJD lo fija la Junta de Andalucía. Leído hasta aquí, comprar sobre plano parece uniforme en toda la costa. Ahí se detienen casi todas las explicaciones, y ahí empieza lo que decide su calendario.

La capa municipal es donde las compras sobre plano se diferencian de verdad. El ayuntamiento concede la licencia de obra y da conformidad a la ocupación del edificio terminado. Aplica su propio planeamiento general, que determina qué puede construirse, con qué densidad y sobre qué suelo. Fija el tipo del impuesto sobre bienes inmuebles y recauda el gravamen municipal sobre el incremento del valor del suelo. El marco andaluz se sitúa por encima de todo ello en la Ley 7/2021, la LISTA, pero el expediente, la cola y el técnico que lo tramita son locales. Dos edificios comparables a un lado y otro de un límite pueden avanzar a ritmos muy distintos bajo una misma ley.

El otro dato local es el que ninguna página estatal puede sostener: qué se está construyendo realmente, quién lo promueve y sobre qué suelo. Eso cambia de un mes a otro y de un municipio a otro, y conviene comprobarlo antes que nada de lo escrito aquí. Las páginas de zona que figuran más abajo son donde queda escrito: cada una identifica el municipio, la situación urbanística y la actividad constructiva que pudo verificarse al redactarla. Lea esta página para el marco. Lea la página del municipio en el que va a comprar para todo lo que el marco no resuelve.