Alhaurín el Grande · Nieuwbouw & off-plan

Nieuw bouwen in Alhaurín el Grande: vijf huizen, geen fasen

In Alhaurín el Grande bestaat geen off-plan markt. De cijfers van de Junta over 2025 tonen vijf nieuwbouwoverdrachten in de hele gemeente, tegenover een bestaande markt die elke maand doorloopt. Nieuw bouwen betekent hier dus een huis laten bouwen op een perceel, niet een unit reserveren in andermans fase.

Gemeente
Alhaurín el Grande
Provincie
Málaga
Onderdeel van
Mijas

Vijf is geen markt, het zijn een handvol losse beslissingen. Het overdrachtsregister van de gemeente over 2025 telt vijf nieuwbouwoverdrachten, naast een bestaande markt die gestaag doorloopt, en die scheefheid zegt alles over hoe hier een nieuw huis ontstaat. Niemand brengt fasen op de markt. Er is geen modelwoning, geen reserveringslijst en geen opleverdatum in een brochure. Wat er wél gebeurt: iemand koopt een perceel — binnen een van de geregistreerde kernen als hij voorzieningen wil, op rustieke grond als hij die niet nodig heeft — en geeft daarna opdracht aan een architect en een aannemer. U koopt een overeenkomst, geen unit.

Dat verandert waartegen u beschermd bent. Ley 38/1999, zoals gewijzigd door Ley 20/2015, verplicht een ontwikkelaar die vóór oplevering geld aanneemt dat op een aparte rekening te houden en met een garantie te dekken — bescherming die bestaat omdat iemand u een toekomstige woning verkoopt. Geeft u zelf de bouwopdracht, dan is er geen ontwikkelaar en dus ook geen garantie; wat u beschermt is het contract, betaling in termijnen tegen gecertificeerde voortgang, en een aannemer die u heeft nagetrokken. In een gemeente met 464 bouwvestigingen, meestal heel kleine bedrijven, weegt dat natrekken zwaarder dan de offerte. Vraag om de bedrijfsgegevens, de aansprakelijkheidsdekking en drie opgeleverde huizen die u mag bekijken.

Wat hier werkelijk gebouwd wordt

Het eerlijke antwoord: losse huizen, in kleine aantallen, op percelen die mensen al bezaten of apart hebben gekocht. Er is in deze gemeente geen project met een naam dat Paula een koper zou voorleggen als off-plan kans, en het overdrachtsregister bevestigt dat — vijf nieuwbouwoverdrachten in 2025. In plaats van een bestaande markt te vermommen als een bouwstroom, is het nuttiger te beschrijven hoe de route er werkelijk uitziet: koop de grond, haal de vergunning, contracteer de bouw, doorloop de ingebruikname, schrijf het resultaat in.

Het meeste risico zit in de vergunning. Een gemeentelijke bouwvergunning hoort bij één project op één grondsoort en is niet overdraagbaar: wat op het perceel ernaast mocht, zegt niets over het uwe. De stap voor ingebruikname na de oplevering is de poort naar water, stroom en een hypotheek, en een huis dat die stap nooit heeft gehaald is niet te financieren. Op rustieke grond vermenigvuldigen de vragen zich, want daar begint het bij de vraag óf er een woning mag komen, niet hoe groot die mag zijn.

Kerngegevens over Alhaurín el Grande
Nieuwbouwoverdrachten in de gemeente Vijf overdrachten van nieuwbouwwoningen in 2025 2026-08-27
Lokale bouwcapaciteit 464 bouwvestigingen geregistreerd in de gemeente, 2024 2026-08-27
Bescherming van vooruitbetalingen Ley 38/1999, zoals gewijzigd door Ley 20/2015, eist een aparte rekening en een garantie voor bedragen die vóór oplevering worden aangenomen 2026-08-27
Tienjarige constructieve dekking Ley 38/1999 eist tienjarige dekking op nieuwe woningen, met uitzondering van de particulier die één woning voor eigen gebruik bouwt 2026-08-27

Hoe dit verloopt, stap voor stap

  1. Stap 1

    Stel vast dat er geen fase is

    Specifiek voor Alhaurín el Grande

    Aanvaard eerst de schaal. De cijfers van de Junta over 2025 tellen vijf nieuwbouwoverdrachten in de hele gemeente. Spreekt een makelaar hier dus over een fase, een release of een lancering, vraag dan bij welk geregistreerd project dat hoort en vraag de vergunning op. Wat er werkelijk is: percelen, architecten en aannemers, en een klein aantal losse huizen dat per jaar wordt opgeleverd.

    ↗

  2. Stap 2

    Bepaal de grondsoort vóór uw bod

    Laat uw advocaat vaststellen wat de grond is voordat er één euro beweegt: wat de planologische bestemming toestaat, wat het kadaster zegt, of de nutsvoorzieningen tot aan de erfgrens komen en onder welke voorwaarden. Een perceel binnen een bouwrijpe kern en een stuk rustieke grond zijn twee volstrekt verschillende projecten met twee volstrekt verschillende uitkomsten, en dat verschil is op een foto van een veld niet te zien.

  3. Stap 3

    Bepaal wie de ontwikkelaar is

    Schrijf in één zin op wie dit gebouw juridisch ontwikkelt: een onderneming die u een afgebouwd huis verkoopt, of uzelf. Dat antwoord bepaalt welke bescherming bestaat. Verkoopt een onderneming, dan geldt het wettelijke garantiestelsel voor elke betaling die u vóór oplevering doet. Ontwikkelt u zelf, dan beschermt geen enkel wettelijk stelsel u en moet elke waarborg door uzelf in het contract worden gezet.

  4. Stap 4

    Waarborg elk vooruitbetaald bedrag

    Koopt u van een ontwikkelaar, dan verlangt Ley 38/1999, zoals gewijzigd door Ley 20/2015, dat bedragen die vóór oplevering worden betaald op een aparte rekening staan en door een garantie of verzekering zijn gedekt. Vraag de polis of de aval te zien, op uw naam, voor het bedrag dat u gaat overmaken, vóórdat u overmaakt. Een contract dat de garantie belooft, ís de garantie niet.

    ↗

  5. Stap 5

    Trek de aannemer na in een bouwstad

    Specifiek voor Alhaurín el Grande

    Deze gemeente registreerde in 2024 464 bouwvestigingen, en dat is tegelijk een voordeel en een risico: de capaciteit is echt lokaal, en de spreiding in kwaliteit ook. Vraag elke kandidaat om de fiscale gegevens van het bedrijf, de aansprakelijkheidsdekking, de naam van de uitvoerder en drie opgeleverde huizen in de buurt die u mag bekijken. Betaal daarna tegen gecertificeerde termijnen en niet tegen een kalender.

    ↗

  6. Stap 6

    Regel de tienjarige dekking vroeg

    Ley 38/1999 maakt een tienjarige dekking tegen constructieve gebreken verplicht voor nieuwe woningen, met een smalle uitzondering voor de particulier die één woning voor eigen gebruik bouwt. Die uitzondering wordt een probleem zodra het huis binnen tien jaar wordt verkocht, want dan moet de positie uitdrukkelijk in de akte worden geregeld. Beslis daarover aan het begin met uw advocaat, niet vijf jaar later bij de notaris.

    ↗

  7. Stap 7

    Sluit af met bewoning en akte

    Een afgebouwd gebouw is nog geen bruikbaar of registreerbaar gebouw. Eerst komt de gemeentelijke stap voor ingebruikname, en daar vragen de nutsbedrijven om; pas daarna wordt de obra nueva bij de notaris verklaard en de nieuwe omschrijving in het register opgenomen. Reken op de weken tussen technische oplevering en die volgorde, want tot dan kan het huis niet worden verhuurd, verhypothekeerd of verkocht.

Niets aan de betaling lijkt op het kopen van een afgebouwd huis. De grond betaalt u vooraf en al het overige wordt over een bouwprogramma opgenomen, telkens vrijgegeven tegen een verklaring van de architect dat de fase er staat, niet tegen een datum in een contract. Nieuwbouw draagt IVA en zegelrecht in plaats van de overdrachtsbelasting van bestaande bouw, en uw advocaat zet de geldende tarieven schriftelijk op papier voordat u tekent. Reken daarnaast op de gemeentelijke vergunningsleges, uw eigen toezichthoudend architect, de vraag rond de tienjarige dekking, en een reeks maanden waarin het geld vastligt en niemand er kan wonen.

INDICATIEF Een indicatie van waar dit gebied ligt, geen waardering van een specifieke woning. Vraag Paula om een bedrag waarop u kunt afgaan.

Vragen hierover in Alhaurín el Grande

Wordt er in Alhaurín el Grande iets off-plan verkocht?

Niets dat Paula een koper zou voorleggen. De cijfers van de Junta over 2025 tonen vijf nieuwbouwoverdrachten in de hele gemeente, en dat is de statistische vorm van losse huizen, niet van een bouwstroom. Gebruikt een aanbod hier de woorden fase, release of lancering, vraag dan om de geregistreerde naam van het project en het nummer van de gemeentelijke bouwvergunning, en geef het antwoord aan uw advocaat voordat u iets reserveert. Komt er niets terug, dan kijkt u naar een perceel en een aannemer: een andere transactie met andere waarborgen.

Wie waarborgt mijn geld als ik zelf laat bouwen?

Niemand, en dat is het belangrijkste verschil tussen de twee routes. Het garantiestelsel van Ley 38/1999, zoals gewijzigd door Ley 20/2015, bindt een ontwikkelaar die geld van een koper aanneemt voordat hij een woning oplevert. Bezit u het perceel en huurt u de aannemer, dan bent u zelf de ontwikkelaar en staat er geen wettelijke garantie achter uw betalingen. Wat daarvoor in de plaats komt is contractueel: een vaste opdracht, termijnen tegen gecertificeerde voortgang, een inhouding tot de oplevering rond is, en een aannemer van wie u het werk hebt gezien.

Heeft een nieuw huis hier tienjarige dekking nodig?

In beginsel ja, en de uitzondering is smaller dan mensen denken. Ley 38/1999 eist tienjarige dekking tegen constructieve schade bij nieuwe woningen en zondert alleen de particulier uit die één woning voor eigen gebruik bouwt. Zodra dat huis binnen die tien jaar wordt verkocht, moet de kwestie uitdrukkelijk in de akte worden geregeld, en de advocaat van de koper zal ernaar vragen. Bouwt u om er lang te wonen, beslis het punt dan meteen in plaats van het te ontdekken bij verkoop.

Dezelfde vraag verderop

— VOLGENDE STAP

Denkt u aan Alhaurín el Grande? Vraag Paula wat daar werkelijk speelt.

Een eerste gesprek kost niets en verplicht u tot niets. Het scheelt meestal een vergeefse reis.

Lees de koopgidsen →