Las Lagunas de Mijas · Verhuurbeheer

Verhuren in Las Lagunas: de LAU, niet het toeristendecreet

Las Lagunas verhuurt aan bewoners, dus geldt Ley 29/1994 en niet het Andalusische toeristendecreet. Mijas telt 2.131 hotelbedden in de hele gemeente, en deze wijk heeft geen eigen strand. Wat u hier verhuurt is een woning voor twaalf maanden aan een werkend huishouden.

Gemeente
Mijas
Provincie
Málaga
Onderdeel van
Mijas

De eerste beslissing is onder welke wet u opereert, en in deze wijk is dat vrijwel altijd de Ley de Arrendamientos Urbanos. Ley 29/1994 sluit een gemeubileerde woning uit die via toeristische kanalen wordt aangeboden en onder eigen sectorale regels valt; dat is de deur naar Decreto 28/2016. Al het andere valt eronder. Wat kopers onderschatten is de duur. Is de afgesproken termijn korter, dan verlengt artikel 9 het contract in stappen van een jaar tot vijf jaar zijn volgemaakt, of zeven wanneer de verhuurder een rechtspersoon is. U verhuurt hier geen woning voor een seizoen. U bindt haar, en het is de huurder die die binding beëindigt.

De tweede beslissing gaat over wiens betalingskracht u aanvaardt. Mijas registreerde in 2025 27.955 arbeidsovereenkomsten, waarvan 16.990 tijdelijk en 10.947 vast, en dit is de wijk waar een flink deel van die mensen woont: de gemeente concentreert haar bedrijventerreinen hier en niet op de kuststrook. Dat levert een diepe en constante huurdersmarkt op, en het herinnert er tegelijk aan dat het merendeel van de contracten achter uw huur tijdelijk is. Lees de arbeidspapieren net zo nauwkeurig als de referenties, en beschouw een vast contract, een borgsteller of een ruimere waarborg als de drie knoppen waaraan u werkelijk kunt draaien.

Waarom deze wijk per jaar verhuurt, en waar het toeristenregime ophoudt

Begin bij de scheidslijn tussen beide regimes, want daar gaat het bij eigenaren mis. Stand per 27 augustus 2026 regelt Ley 29/1994 de woninghuur en sluit zij uitdrukkelijk de gemeubileerde woning uit die via toeristische kanalen wordt aangeboden en onder sectorale toerismeregels valt; die woning belandt in Decreto 28/2016, met een eigen declaración responsable, een eigen register en een eigen advertentiecode. Sinds 3 april 2025 heeft een gebouw in horizontale splitsing bovendien een stemming van drie vijfde van de eigenaren en de aandelen nodig voordat toeristische verhuur mag beginnen. Bronnen geraadpleegd op 27 augustus 2026; geen ervan zegt wat een gemeente op een concreet adres toestaat.

Aan de vraagzijde onderscheidt deze wijk zich van de rest van de gemeente. Mijas telde in 2021 33.623 hoofdwoningen en registreerde in 2025 27.955 arbeidsovereenkomsten, en Las Lagunas is de plek waar een aanzienlijk deel van die werkende bevolking woont. Er is geen seizoen om te timen, geen wisselschema en geen lege februarimaand; er is ook geen piek, dus het rendement komt uit doorlopende bezetting en niet uit een goede augustus. De risico's zijn navenant anders. Geen stille winter, maar een huurder van wie het tijdelijke contract afloopt, een leegstand van een maand tussen twee huurders, en een woning die zes jaar is verhuurd zonder dat iemand haar heeft geschilderd.

Kerngegevens over Las Lagunas de Mijas
Minimumduur van een huurovereenkomst Artikel 9 van Ley 29/1994 verlengt een kortere afgesproken termijn jaarlijks tot vijf jaar, of zeven wanneer de verhuurder een rechtspersoon is, stand per 27 augustus 2026 2026-08-27
De stilzwijgende verlenging daarna Artikel 10 voegt een verplichte verlenging van maximaal drie extra jaren toe, tenzij een van beide partijen tijdig opzegt, stand per 27 augustus 2026 2026-08-27
Waar de huurwet ophoudt Artikel 5.e sluit een gemeubileerde woning uit die via toeristische kanalen wordt aangeboden en onder eigen sectorale regels valt, stand per 27 augustus 2026 2026-08-27
Hotelcapaciteit in de gemeente Tien hotels met 2.131 bedden in heel Mijas in 2025 2026-08-27
Het werk achter de huur 27.955 geregistreerde arbeidsovereenkomsten in Mijas in 2025, waarvan 16.990 tijdelijk en 10.947 vast 2026-08-27
De basis van bewoonde woningen 33.623 hoofdwoningen in Mijas bij de telling van 2021 2026-08-27

Hoe dit verloopt, stap voor stap

  1. Stap 1

    Stel vast welke wet van toepassing is

    Een woninghuurovereenkomst valt onder Ley 29/1994 en vergt geen toeristische registratie. Een gemeubileerde woning die via toeristische kanalen wordt aangeboden valt daarbuiten, en onder Decreto 28/2016 met zijn declaración responsable en registratiecode. Kies vóór de eerste advertentie welke van beide u voert, want contract, opzegregeling en fiscale behandeling volgen daaruit. Stand per 27 augustus 2026.

    ↗

  2. Stap 2

    Beoordeel het arbeidscontract, niet de woning

    Specifiek voor Mijas

    Mijas registreerde in 2025 27.955 arbeidsovereenkomsten, waarvan er 16.990 tijdelijk waren. Een contract voor bepaalde tijd is hier dus de normale situatie en geen alarmsignaal. Vraag het contract zelf op, recente loonstroken en de naam van de werkgever, en vraag bij een korte looptijd om een borgsteller. Dat ene gesprek levert meer op dan welke opknapbeurt ook.

    ↗

  3. Stap 3

    Leg looptijd en verlengingen vast

    Artikel 9 van Ley 29/1994 verlengt een kortere afgesproken termijn met telkens een jaar tot de huur vijf jaar heeft geduurd, of zeven wanneer de verhuurder een rechtspersoon is. Artikel 10 voegt daar vervolgens een stilzwijgende verlenging van maximaal drie jaar aan toe, tenzij een van beide partijen tijdig opzegt. Zet uw eigen plannen met de woning tegen die kalender af, niet tegen de looptijd op de eerste bladzijde.

    ↗

  4. Stap 4

    Richt de woning in op een werkend gezin

    Specifiek voor Mijas

    Wat een huurder hier een tweede en derde jaar vasthoudt, is weinig spectaculair. Een parkeerplaats die werkelijk in de akte staat, een rustige achtergevel in plaats van uitzicht op een werkplaatsterrein, bergruimte, een gemoderniseerde lift, en te voet naar school en gezondheidscentrum. Regel dat eerst en pas daarna een nieuwe keuken, want dit zijn de redenen waarom een gezin blijft in plaats van twee straten verderop te gaan wonen.

  5. Stap 5

    Neem waarborg en inventarislijst op

    Bij ondertekening wordt een waarborgsom genomen en gedeponeerd zoals de wet voorschrijft; uw advocaat bevestigt het actuele bedrag en de instantie schriftelijk, en gaat niet af op wat een buurman vijf jaar geleden deed. Maak diezelfde dag een gedateerde fotoinventaris inclusief meterstanden en laat de huurder die ondertekenen. Bijna elk geschil aan het eind van een lange huur gaat over hoe de woning er aan het begin uitzag.

  6. Stap 6

    Toets het idee van korte verhuur eerlijk

    Specifiek voor Mijas

    Overleeft een plan voor korte verhuur de stemming in de vereniging en het schriftelijke antwoord van de gemeente, dan moet het nog de wijk zelf overleven: geen strand, geen boulevard, nauwelijks bezoekersstromen. Volgens Paula lost korte verhuur hier een probleem op dat deze wijk niet heeft. Stel de vraag toch schriftelijk aan het Ayuntamiento de Mijas en dateer het antwoord, maar wees eerlijk over wie er zou boeken.

Een woning hier verdient in februari hetzelfde als in augustus, en dat is precies het aanbod. Er is geen piek die het gemiddelde optilt en geen dood seizoen om door te komen, dus het cijfer dat telt is hoeveel van de zestig maanden de woning verhuurd was, niet wat een goede week opbracht. Wat de opbrengst uitholt is voorspelbaar: leegstand tussen huurders, de gemeenschapskosten en de gemeentelijke onroerendezaakbelasting die doorlopen, en het schilderwerk dat een lange huurperiode uiteindelijk vraagt. Vraag Paula wat vergelijkbare woningen in deze straten werkelijk halen.

INDICATIEF Een indicatie van waar dit gebied ligt, geen waardering van een specifieke woning. Vraag Paula om een bedrag waarop u kunt afgaan.

Vragen hierover in Las Lagunas de Mijas

Hoe lang zit ik vast zodra een huurder er woont?

Langer dan de termijn op de voorpagina. Onder artikel 9 van Ley 29/1994 wordt een afgesproken termijn korter dan vijf jaar telkens met een jaar verlengd tot vijf jaar zijn volgemaakt, of zeven wanneer de verhuurder een rechtspersoon is, en artikel 10 voegt daarna een stilzwijgende verlenging van maximaal drie jaar toe tenzij wordt opgezegd. De huurder mag onder de wettelijke voorwaarden eerder weg; u doorgaans niet. Plan de woning daarop. Bronnen geraadpleegd op 27 augustus 2026.

↗

Moet ik een woning voor een werkend gezin meubileren?

Meestal maar gedeeltelijk, en dat komt door de lengte van de huur, niet door smaak. Een gezin dat hier voor meerdere jaren komt, neemt de eigen bank, de eigen bedden en de eigen voorkeuren mee; een volledige inboedel wordt iets wat u opslaat, verzekert en uiteindelijk vervangt. Een ingerichte keuken, witgoed, kasten en raambekleding zijn de moeite waard; een gestileerd interieur niet. Uitzondering is een woning gericht op een net gearriveerde werknemer: dan verbreedt gemeubileerd verhuren de markt echt.

Is korte verhuur in deze wijk de moeite waard?

Zelden, en het obstakel is de vraag, niet de papierwinkel. Las Lagunas heeft geen eigen strand, geen boulevard en geen bezoekersstroom, dus een gast die kiest tussen hier en een appartement tien minuten verderop in Fuengirola heeft een makkelijke beslissing. Nog voordat de stemming in de vereniging en het schriftelijke standpunt van de gemeente relevant worden, moet u zich afvragen waar die boeking vandaan zou komen. Volgens Paula zijn eigenaren hier beter af met één huurder voor vijf jaar.

Dezelfde vraag verderop

— VOLGENDE STAP

Denkt u aan Las Lagunas de Mijas? Vraag Paula wat daar werkelijk speelt.

Een eerste gesprek kost niets en verplicht u tot niets. Het scheelt meestal een vergeefse reis.

Lees de koopgidsen →