Marbella Old Town · Uw woning verkopen

Verkopen in het casco antiguo, met een prentenmuseum om de hoek

Een verkoop binnen de muren van Marbella draait op twee stukken en niet op presentatie: de vergunninggeschiedenis van elke splitsing van het pand, en de erfgoedpositie van de gevel. Zorg dat beide vaststaan vóór de aanbieding. Uw koper is eerder iemand met lange weekenden of een stadskoper uit Málaga dan een gezin met een tweede huis aan zee.

Gemeente
Marbella
Provincie
Málaga
Onderdeel van
Marbella

De wijk heeft een anker dat verkopers meestal vergeten te gebruiken. Het Museo del Grabado Español Contemporáneo opende op 28 november 1992 in het zestiende-eeuwse Hospital Bazán, rond een particuliere verzameling van ruim tweeduizend prenten die hoogleraar José Luis Morales y Marín schonk. Daarom houden de straten eromheen ook in februari een doordeweeks ritme, wanneer de stroken aan zee stilvallen. Dat is een echt argument tegenover een koper die deze wijk afweegt tegen een appartement aan de kustweg. Een huis waarvan de voordeur op twee minuten van een werkend museum, een gemeentehuis en een markt ligt, verkoopt geen uitzicht. Het verkoopt een centrum dat functioneert.

De andere helft van het verhaal is de gevel, en daar heeft de verkoper minder vrijheid dan een koper vermoedt. Rond de Plaza de los Naranjos staan de Casa Consistorial, de Casa del Corregidor met zijn gotisch-mudéjar en renaissancistische front, en de Ermita de Santiago, en de bescherming die uit die context volgt, reikt tot in de stegen. In de praktijk vraagt een koper wat er wel en niet gewijzigd mag worden. Een verkoper die dat schriftelijk kan beantwoorden, met de erfgoedpositie en een eventuele openstaande vergunning al uitgezocht, haalt de grootste reden weg waarom een bod hier tijdens het onderzoek wordt ingetrokken.

Wie er binnen de muren koopt, en waarmee die vergelijkt

De groep kopers is klein, specifiek en constant. Het zijn eigenaars uit Noord-Europa die er lange weekenden zijn, kopers uit Málaga die een historisch centrum op een uur van de stad willen, kleine verhuurbeleggers, en mensen die al in de restaurants en winkels van de wijk werken. Vrijwel niemand van hen komt met een programma van eisen waarin parkeren, gazon of drie slaapkamers op één laag staan. Daarom loopt hier een huis vlot dat in een villapark onverkoopbaar zou zijn.

Waarmee zij vergelijken is de moeite waard, want dat zijn niet de aangrenzende wijken. Zij zetten een huis in het oude centrum naast een appartement aan de Milla de Oro met zwembad en poort, en naast Nueva Andalucía voor de ruimte, en wijzen beide meestal af omdat je er niet zonder auto kunt wonen. Die vergelijking is uw argument. De woningen die hier traag verkopen, zijn de woningen die dat argument verliezen: een begane grond zonder licht, een huis waarvan de enige buitenruimte op een drukke steeg ligt, of een appartement waarvan niemand de splitsing kan aantonen.

Kerngegevens over Marbella Old Town
Het instrument achter de inhouding Orden EHA/3316/2010, de 17 de diciembre, keurt de autoliquidación 211 van de Impuesto sobre la Renta de no Residentes goed: het formulier waarmee de koper de inhouding afdraagt bij aankoop van vastgoed van een niet-ingezetene zonder vaste inrichting. 2026-08-27
De stichtingscollectie Het prentenmuseum ontstond rond een particuliere verzameling van meer dan 2.000 prenten, geschonken door hoogleraar José Luis Morales y Marín. 2026-08-26
Adres van het museum Het museum staat aan de Calle Hospital Bazán, in een zestiende-eeuws pand dat geldt als voorbeeld van burgerlijke renaissancearchitectuur. 2026-08-26
De gebouwen aan het plein Drie gebouwen omlijsten de Plaza de los Naranjos: de Casa Consistorial, de Casa del Corregidor met gotisch-mudéjar en renaissancistisch front, en de Ermita de Santiago. 2026-08-26
Gemeentelijke tegenpartij Gemeentelijke belastingen en kadastrale vragen bij een verkoop in Marbella lopen via de eigen Oficina de Gestión Tributaria van de gemeente. 2026-08-26

Hoe dit verloopt, stap voor stap

  1. Stap 1

    Leg eerst het splitsingsdossier klaar

    Specifiek voor Marbella

    Is uw appartement uit een groter huis gesneden, dan vraagt de jurist van de koper om de vergunning, de splitsingsakte en de inschrijving, in die volgorde. Zoek ze op voordat u aanbiedt. Een verkoper die de drie stukken direct overlegt, houdt het gesprek bij de prijs; een verkoper die ze nog moet gaan zoeken, geeft de koper een reden om opnieuw te onderhandelen.

  2. Stap 2

    Leg de erfgoedpositie schriftelijk vast

    Specifiek voor Marbella

    Stel vast wat er op uw adres wel en niet gewijzigd mag worden: gevelopeningen, luiken, daklijn, de kleur van het stucwerk. Grenst het pand aan beschermd erfgoed, dan ligt dat antwoord bij de erfgoeddienst en niet bij de mening van de verkoper. Het in het dossier hebben verandert een spannende vraag in een alinea, en het is het goedkoopste wat een verkoper hier kan doen.

  3. Stap 3

    Prijs de steeg, niet de wijk

    Specifiek voor Marbella

    Twee huizen op honderd meter van elkaar binnen de muren kunnen tot verschillende markten horen: het ene aan een steeg die na middernacht stil blijft, het andere aan een straat waar het uitgaanspubliek langsloopt. Vergelijkingsmateriaal uit de wijk als geheel misleidt u in beide richtingen. Vraag om referenties uit uw eigen steeg en uit stegen met hetzelfde nachtkarakter.

  4. Stap 4

    Toon het huis bij daglicht

    Daglicht is het schaarse goed in een smal huis, en het is wat een koper bij een bezichtiging werkelijk toetst. Plan rond de uren waarop de patio, het trappenhuis of het dakterras daadwerkelijk zon vangt, en zet alles open. Een huis dat in de schemering wordt getoond, blijft de rest van het besluitvormingsproces donker, hoe goed de foto's ook waren.

  5. Stap 5

    Informeer de koper over de aanvoer

    Vertel gewoon waar een auto kan stoppen, hoe een verhuizing verloopt en hoe bouwmateriaal bij de deur komt. Kopers komen er toch achter, en een verkoper die het uit zichzelf vertelt, wordt op de rest ook geloofd. Verkopers die het tot de tweede bezichtiging bewaren, merken meestal dat het gesprek opnieuw begint bij een lager bedrag.

  6. Stap 6

    Regel de gemeentelijke kant bij levering

    Specifiek voor Marbella

    Op de dag zelf tekent de notaris de escritura en gaat het geld over. Daarachter wordt de plusvalía municipal afgerekend met de gemeente Marbella, wordt de IBI-positie verdeeld en houdt de koper bij een niet-ingezeten verkoper een bedrag in op de Spaanse vermogenswinstbelasting. Uw jurist dient elk van die stukken in; u hoort te weten wat wat is voordat u een leverdatum afspreekt.

Wat er hier van het afgesproken bedrag afgaat, is een mechanisme en geen vast totaal. Woont de verkoper fiscaal niet in Spanje, dan wordt bij de levering een bedrag ingehouden en met Modelo 211 afgedragen aan de Agencia Tributaria als voorschot op de vermogenswinst. De plusvalía municipal, de heffing op de waardestijging van de grond, wordt afgerekend met de gemeente Marbella. Uw eigen jurist en de afspraak met de makelaar zijn de twee posten waarover u werkelijk onderhandelt. Voeg in zo'n oude wijk nog één post toe: elke legalisatie die het onderzoek van de koper aan het licht brengt, want wie die betaalt, wordt aan tafel bepaald en niet door de wet.

INDICATIEF Een indicatie van waar dit gebied ligt, geen waardering van een specifieke woning. Vraag Paula om een bedrag waarop u kunt afgaan.

Vragen hierover in Marbella Old Town

Verhoogt een dakterras hier wat ik kan vragen?

Meestal meer dan een extra slaapkamer, want buitenruimte is precies wat deze wijk mist. Het gaat erom of het terras bruikbaar is en niet alleen aanwezig: een vlak oppervlak, een veilige trap ernaartoe, een borstwering op wettelijke hoogte, en zon gedurende een bruikbaar deel van de dag. Terrassen die op de trap of de borstwering zakken, worden afgeprijsd in plaats van meegerekend, omdat de koper de kosten inprijst om ze veilig en toelaatbaar te maken.

Kan ik een woning verkopen zonder vergunde splitsing?

Aanbieden kan, maar reken erop dat de prijs het risico draagt. De jurist van de koper vindt het gat tussen de akte en het aantal voordeuren, en een bank financiert geen woning die niet in het register staat. Er zijn meestal twee routes: legaliseren vóór de aanbieding, op uw kosten en in uw tempo, of het open melden en prijzen voor een koper zonder financiering die het werk zelf doet. Wat niet werkt, is het pas tijdens het onderzoek ontdekken, want dan haakt een serieuze koper af.

Wie koopt hier een heel pand in plaats van een woning?

Twee soorten kopers, en zij gedragen zich heel verschillend. De eerste is een gezin of stel dat na decennia van opdeling weer één huis wil, en dat betaalt voor de mogelijkheid en niet voor de huidige indeling. De tweede is een kleine exploitant die wil verhuren en rekent in kamers. Heeft uw pand nog één akte en één voordeur, zet dat dan in de eerste regel van de aanbieding: het is het zeldzaamste in deze wijk, en beide groepen zoeken er gericht naar.

Dezelfde vraag verderop

— VOLGENDE STAP

Denkt u aan Marbella Old Town? Vraag Paula wat daar werkelijk speelt.

Een eerste gesprek kost niets en verplicht u tot niets. Het scheelt meestal een vergeefse reis.

Lees de koopgidsen →