Marbella Old Town · Nieuwbouw & off-plan
Vóór oplevering kopen in het oude Marbella, waar niets nieuw wordt
Binnen de muren van Marbella wordt niets vanaf de grond gebouwd, want er is geen lege grond. Wat hier vóór oplevering wordt verkocht is een verbouwing: een bestaand huis dat wordt gestript, opnieuw van installaties voorzien en onder vergunning in woningen gesplitst. De garantie, de dekkingstermijnen en de vergunningvolgorde werken daar anders.
- Gemeente
- Marbella
- Provincie
- Málaga
- Onderdeel van
- Marbella
Begin bij wat de wijk fysiek is. De muurlijn ligt sinds de vijftiende eeuw vast, de percelen werden bepaald toen de medina werd gesloopt om de Plaza de los Naranjos te openen, en de instellingen daarbinnen — het gemeentehuis, de parochiekerk, het prentenmuseum in het Hospital Bazán — geven geen grond vrij. Een plan dat binnen de muren als nieuwbouw wordt aangeprezen, is dus een verbouwing met een verkoopnaam. Dat is geen verwijt. Een goed uitgevoerde verbouwing levert werkelijk nieuwe installaties, nieuwe vloeren en een nieuwe akte op. Maar een koper hoort te weten waarvoor hij tekent, want beide dragen andere verplichtingen.
Het praktische verschil zit in de volgorde van de toestemmingen. Raakt of grenst het pand aan beschermd erfgoed — en dat geldt voor een groot deel van de wijk, gezien het kasteel en de muurlijn — dan is de erfgoedtoestemming nodig vóórdat de gemeente de bouwvergunning afgeeft, en niet ernaast. Dat ene volgordepunt verklaart waarom planningen in het oude centrum uitlopen en aan de kust niet. Vraag de ontwikkelaar om de datum van de erfgoedtoestemming en het nummer van de licencia de obra, in die volgorde. Bestaat het tweede wel en het eerste niet, dan is het getoonde programma niet echt.
Wat er binnen de muren werkelijk gebouwd wordt
Eerlijk gezegd niets, in de betekenis die een kustkoper eraan geeft. Binnen de muurlijn van Marbella is geen bouwgrond, geen gefaseerd plan, geen modelwoning en geen prijslijst. Wat er wel is, doorlopend en in kleine aantallen, is verbouwwerk: een huis dat in zijn geheel wordt gekocht, tot op het metselwerk gestript, opnieuw gedekt en van installaties voorzien, daarna in twee of drie woningen gesplitst en als zodanig ingeschreven. Die woningen komen vaak genoeg vóór oplevering op de markt om de off-plan vraag redelijk te maken, maar het antwoord gaat altijd over één pand en nooit over een pijplijn.
De vergunningcontext is wat een koper zou moeten lezen in plaats van een brochure. Werk wordt vergund door de gemeente Marbella, die een eigen instructie publiceert over de behandeling van aanvragen voor een bouwvergunning. Raakt het beschermd erfgoed, dan gaat de erfgoedtoestemming van rechtswege voorop. En de woningen bestaan pas zodra de akte van nieuwbouwverklaring en splitsing is verleden en ingeschreven. Drie documenten, in een vaste volgorde, met genoemde instanties: dat is het eerlijke alternatief voor een bouwpijplijn, en elke ontwikkelaar die hier werkt kan een plan daar in één zin op plaatsen.
| Dekkingstermijnen | Artikel 17 van Ley 38/1999 stelt tien jaar voor constructieve schade, drie jaar voor gebreken in de bewoonbaarheid en één jaar voor afwerking. 2026-08-26 |
|---|---|
| Wanneer de garantie ingaat | De eerste aanvullende bepaling van Ley 38/1999 eist dat vooruitbetalingen gegarandeerd zijn vanaf het moment dat de bouwvergunning is verkregen. 2026-08-26 |
| Hoe de dekking is geregeld | Ley 20/2015 wijzigde de bouwwet zodat een financiële garantie als alternatief mag dienen, waarmee de eerdere collectieve polis verdween. 2026-08-26 |
| Vergunningverlener | Werk binnen de wijk wordt vergund door de gemeente Marbella, die een eigen instructie publiceert over de behandeling van aanvragen voor een licencia de obra. 2026-08-26 |
Hoe dit verloopt, stap voor stap
-
Stap 1
Vraag welke muren blijven staan
Specifiek voor Marbella
Bij een verbouwing bepaalt dat antwoord alles wat erna komt: de akoestiek tussen woningen, de plaats van de trap, of een lift mogelijk is, en hoeveel van het pand als nieuw werk telt. Vraag de sloopekening naast de verkoopplattegrond. Een ontwikkelaar die die niet kan overleggen, heeft het plan dat hij u verkoopt nog niet ontworpen.
-
Stap 2
Controleer de datum van de erfgoedtoestemming
Specifiek voor Marbella
Raakt een pand een aangewezen monument of de omgeving daarvan, dan is uitdrukkelijke toestemming vóór het werk vereist, en die gaat vóór de gemeentelijke vergunning in plaats van ernaast. Vraag om datum en kenmerk. Dit is de stap die in deze wijk het vaakst een opleverdatum verschuift, en die het minst vaak in een brochure staat.
↗ -
Stap 3
Eis de garantie vanaf de vergunning
Volgens de eerste aanvullende bepaling van Ley 38/1999 moet een ontwikkelaar die vooruitbetalingen ontvangt de teruggave garanderen, via verzekering of bankgarantie, vanaf het moment dat de bouwvergunning is verkregen. Ley 20/2015 herschreef hoe die dekking wordt geregeld en verving de oude collectieve polis door een financiële garantie. Geen garantiedocument, geen betaling.
↗ -
Stap 4
Lees de splitsing in de akte
Specifiek voor Marbella
Een verbouwing maakt van één woning meerdere, en die eenheden bestaan juridisch pas wanneer de ontwikkelaar de akte van nieuwbouwverklaring en splitsing verlijdt en inschrijft. Vraag wanneer dat gebeurt en welk aandeel in het pand uw woning krijgt, want dat aandeel, en niet uw oppervlakte, bepaalt uw deel in elke toekomstige gemeenschappelijke kostenpost.
↗ -
Stap 5
Verbind de levering aan de LPO
Specifiek voor Marbella
De licencia de primera ocupación is het gemeentelijke bewijs dat het opgeleverde gebouw overeenkomt met de vergunning en bewoond mag worden. Nutsaansluitingen en de inschrijving van uw woning wachten erop. Zet hem als voorwaarde voor de levering in het contract. Bij een verbouwing wordt de LPO voor het hele omgebouwde pand verleend, dus vertraging bij één woning is vertraging voor iedereen.
-
Stap 6
Ken uw drie dekkingstermijnen
Artikel 17 van Ley 38/1999 kent drie termijnen: tien jaar voor schade aan constructieve onderdelen, drie jaar voor gebreken die de bewoonbaarheid aantasten, en één jaar voor afwerking, waarvoor de aannemer instaat. Bij een verbouwing is de interessante vraag hoeveel van wat u koopt als constructief nieuw werk telt, dus vraag op welke onderdelen de tienjarige dekking daadwerkelijk rust.
↗
Een verbouwing die u vóór oplevering koopt, kost geld in een andere volgorde dan een bestaand huis in dezelfde steeg. In plaats van de Andalusische overdrachtsbelasting betaalt u IVA over de prijs plus AJD over de akte, en beide vallen bij de levering en niet bij de reservering; daarvóór komen de termijnbetalingen, die elk gegarandeerd moeten zijn. Omdat het oude centrum halverwege de Marbella-ladder staat, onder Nueva Andalucía en boven Elviria, en omdat het pand er al stond, is het deel van het totaal dat op de bouw slaat en niet op de grond ongewoon groot. Vraag de ontwikkelaar die twee regels te scheiden.
INDICATIEF Een indicatie van waar dit gebied ligt, geen waardering van een specifieke woning. Vraag Paula om een bedrag waarop u kunt afgaan.
Vragen hierover in Marbella Old Town
-
Geldt een off-plan garantie ook bij een verbouwing hier?
-
Ja, wanneer een ontwikkelaar vooruitbetalingen aanneemt voor een woning die nog niet klaar is. De verplichting ontstaat op het moment dat de bouwvergunning is verkregen, en de dekking kan sinds de wetswijziging van 2015 een verzekering of een bankgarantie zijn. Het punt in de praktijk: een verbouwing die kamer voor kamer wordt verkocht zonder vergunning valt volledig buiten die bescherming. Daarom vraagt u eerst het vergunningnummer en geeft u de aanbetaling als laatste.
↗ -
Hoeveel van een verbouwde woning telt als nieuw werk?
-
Minder dan de afwerking suggereert, en dat is de vraag die vóór ondertekening telt. Bij een verbouwing zijn het metselwerk, en soms de gemene muren en de fundering, het oorspronkelijke pand; vloeren, dak, installaties en indeling zijn meestal nieuw. Omdat de tienjarige dekking in de bouwwet op constructieve onderdelen rust, bepaalt het antwoord wat er werkelijk tien jaar gedekt is en wat niet. Vraag het per onderdeel, schriftelijk, en hecht het antwoord aan het contract.
↗ -
Mag een ontwikkelaar een laag op een beschermd pand zetten?
-
Alleen met uitdrukkelijke voorafgaande toestemming, en nooit op grond van de gemeentelijke vergunning alleen. Raakt het pand een aangewezen monument of de omgeving die onder die aanwijzing valt, dan beslist de erfgoeddienst eerst en de gemeente daarna. Kopers krijgen soms een woning op dakniveau te zien die in een render bestaat en niet in een vergunning. De toets is simpel: vraag om kenmerk en datum van de toestemming, en beschouw al het andere als een voorstel en niet als een plan.
↗
Dezelfde vraag verderop
— VOLGENDE STAP
Denkt u aan Marbella Old Town? Vraag Paula wat daar werkelijk speelt.
Een eerste gesprek kost niets en verplicht u tot niets. Het scheelt meestal een vergeefse reis.