Wat vraagt de advocaat van de koper als eerste op?

Vrijwel altijd de nota simple, want die regelt eigendom en lasten op één pagina en is binnen enkele minuten beschikbaar. Daarna: de akte waarmee u kocht, de vergunningspositie van alles wat is gebouwd of veranderd, het geregistreerde energiecertificaat, de laatste aanslag onroerendezaakbelasting, en de schuldverklaring van de vereniging als die er is. Wie die zes ongevraagd levert, verandert de toon van de transactie: het werk van de advocaat is dan geen speurtocht meer, maar afwikkeling.

Heb ik een energiecertificaat nodig vóór ik adverteer?

Ja. Real Decreto 390/2021 verplicht een certificaat bij verkoop van een bestaande woning en verlangt dat het energielabel wordt opgenomen in elke gepubliceerde informatie over die verkoop, dus de verplichting begint vóór de eerste foto online gaat en niet bij de notaris. Het moet bovendien geregistreerd zijn en niet alleen opgemaakt door een adviseur: het besluit maakt registratie de voorwaarde voor rechtsgeldigheid. Een kopie van het geregistreerde certificaat en het label wordt daarna aan de overeenkomst gehecht.

Wat als een deel van het huis zonder vergunning is gebouwd?

Dan wordt dat de kernvraag van de verkoop in plaats van een voetnoot. In Andalusië maakt Ley 7/2021 de gemeente bevoegd voor vergunningen en biedt zij een route, asimilado a fuera de ordenación, voor bouwwerken die zo lang geleden zonder vergunning zijn voltooid dat de gemeente er niet meer tegen kan optreden. Die route erkent het bouwwerk en staat instandhouding toe; zij vergunt geen uitbreiding en is geen vergunning. Stel vóór de prijsbepaling vast in welke van de drie posities u zit, want elke positie trekt een andere koper.

Wie geeft de schuldverklaring van de vereniging af, en hoe snel?

Degene die de functie van secretaris vervult, met goedkeuring van de voorzitter. De Ley de Propiedad Horizontal geeft hun ten hoogste zeven dagen na het verzoek en maakt hen beiden verantwoordelijk voor de juistheid van het stuk en voor schade door vertraging. De vervreemder moet het overleggen en de inhoud moet overeenkomen met wat hij heeft verklaard. Een verkrijger mag hem er uitdrukkelijk van ontslaan, maar een advocaat raadt dat zelden aan, en ook de verkoper heeft geen belang bij die vrijstelling.

Met welk document begint de berekening van de plusvalía?

Met de akte waarmee u kocht. De gemeente heeft de verkrijgingswaarde en de verkrijgingsdatum nodig voordat zij welke route naar de grondslag dan ook kan lopen, dus een verkoper die zijn eigen escritura de compra niet kan vinden, vertraagt zijn eigen aangifte. De heffing wordt met het ayuntamiento afgerekend en niet met de staat, op de termijnen van dat ayuntamiento, en te laat indienen levert zijn verhoging op. Uw advocaat dient in. Uw enige taak is die akte vóór de notarisdatum boven water te hebben, niet erna.

Wat verandert er als ik als niet-ingezetene verkoop?

Vooral iets mechanisch, niet iets commercieels. De wet op de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen verplicht de verkrijger een bedrag in te houden op rekening van uw belasting en dat af te dragen, en laat het pand zelf aansprakelijk voor dat bedrag als hij dat nalaat. Het is een voorschot, geen afrekening: u doet daarna zelf aangifte over de overdracht en betaalt bij of vordert het teveel terug. Begroot de kalender en niet alleen het bedrag, want het geld vertrekt bij de notaris en keert, als het terugkeert, veel later terug.

Kan ik terug na het tekenen van de arras?

Meestal wel, tegen een prijs die het contract al heeft vastgelegd. Het uitgangspunt van de Código Civil bij een señal in een koop is dat de koper die terugtreedt zijn inleg verliest en de verkoper die terugtreedt het dubbele terugbetaalt, maar de arras is een contract en partijen schrijven daar geregeld iets anders in, tot en met een harde leveringsplicht. Lees wélke soort u tekent voordat u tekent. Alles wat u toezegt te herstellen, te verwijderen of recht te zetten hoort in datzelfde stuk, want mondelinge afspraken halen de escritura niet.

Ben ik na het tekenen van de akte nog aansprakelijk?

Voor verborgen gebreken wel. De saneamiento por vicios ocultos van de Código Civil houdt een verkoper aansprakelijk voor gebreken die bij de verkoop niet zichtbaar waren en die het pand ongeschikt maken voor zijn bestemming of het gebruik ervan wezenlijk verminderen. Het praktische gevolg is contra-intuïtief: melden beschermt de verkoper. Een gebrek dat in het contract staat en in de prijs is verwerkt, is afgedaan; hetzelfde gebrek dat een jaar later door de aannemer van de nieuwe eigenaar wordt gevonden, is een geschil — en vastgoedgeschillen in Spanje zijn traag en duur.

— DIENST

Uw woning verkopen

Verkopen aan de Costa del Sol is eerst een dossierkwestie en pas daarna een commerciële. De Spaanse wet verlangt van een verkoper een specifiek dossier — eigendom, vergunningshistorie, energielabel, positie bij de vereniging — en de advocaat van de koper leest dat voordat er over prijs wordt gesproken. Verkopersbegeleiding is dat dossier opbouwen en vervolgens prijzen wat eruit blijkt.

Woningeigenaren aan de Costa del Sol

Hoe een verkoop verloopt, en wat het dossier moet bevatten

Alles begint bij het Registro de la Propiedad, want daar begint de advocaat van de koper ook. Een nota simple laat zien wie eigenaar is, wat er als eigendom omschreven staat, en wat erop rust: hypotheek, beslag, erfdienstbaarheid, een lening van een eigenaar van twee transacties geleden die nooit is doorgehaald. Artikel 38 van de Ley Hipotecaria gaat ervan uit dat een ingeschreven recht bestaat zoals het is ingeschreven, en artikel 34 beschermt de koper die te goeder trouw en onder bezwarende titel verwerft van degene die het register als rechthebbende aanwijst. De verkoper leest zijn eigen inschrijving dus eerst als vreemde. Een oude last die niemand ooit heeft laten schrappen is geen administratief detail — het is de reden dat een overdrachtsdatum opschuift.

Het tweede dossier is de vergunningshistorie, en in Andalusië ligt die bij de gemeente, onder een eigen ruimtelijke wet van de regio: Ley 7/2021, de LISTA, geldend per 27 augustus 2026. Die maakt de gemeente bevoegd voor de bouwvergunning, laat lichtere ingrepen toe via een declaración responsable, en kent een eigen categorie, asimilado a fuera de ordenación, voor bouwwerken die zo lang geleden zonder vergunning zijn afgerond dat de handhavingsbevoegdheid is vervallen. Erkenning is geen legalisering: zo’n bouwwerk mag in stand worden gehouden, niet worden uitgebreid. Elke dichtgezette terrasruimte, verbouwde kelder, extra badkamer en elk zwembad moet herleidbaar zijn tot een vergunning of tot die regeling, want er wordt naar gevraagd, en “het lag er al toen wij kochten” is geen antwoord.

Daarna moeten de twee beschrijvingen van het pand kloppen. Het Catastro is een eigen register, administratief van aard en gehouden door het ministerie van Financiën, en de gecodificeerde Ley del Catastro Inmobiliario zegt met zoveel woorden dat het werkt onverminderd de bevoegdheden van het Registro de la Propiedad. Twee registers, twee doelen, geen automatische afstemming. De referencia catastral hoort te staan in stukken met economische of fiscale betekenis die op het pand slaan, en de certificación catastral descriptiva y gráfica wordt in de notariële akte opgenomen. Verschilt het bebouwde oppervlak in het ene register van dat in het andere, dan wordt dat verschil uitgelegd voordat iemand het vindt. Meestal is het de uitbreiding uit de vorige alinea, in een andere jas.

Het certificado de eficiencia energética is het onderdeel dat verkopers het vaakst als formaliteit behandelen en het vaakst verkeerd doen. Real Decreto 390/2021, de procedure die geldt per 27 augustus 2026, verplicht het bij verkoop van een bestaande woning en is duidelijk op drie punten die in de praktijk tellen: het certificaat heeft pas rechtsgeldigheid als het naar behoren is geregistreerd, het energielabel moet worden opgenomen in elke gepubliceerde informatie over die verkoop, en een kopie van het geregistreerde certificaat met het label wordt aan de overeenkomst gehecht. Wel opgemaakt, niet geregistreerd is de standaardmisser. Het is het goedkoopst te herstellen gebrek op deze pagina, en het vervelendste om in de week van de akte tegen te komen.

Ligt de woning in een vereniging van eigenaars, dan legt de Ley de Propiedad Horizontal één bepaald stuk bij de verkoper neer. Artikel 9.1.e verplicht de vervreemder een verklaring over te leggen van zijn schuldpositie bij de vereniging, overeenkomstig wat hij zelf heeft verklaard. Zij wordt afgegeven door degene die de functie van secretaris vervult, met goedkeuring van de voorzitter, binnen ten hoogste zeven dagen na het verzoek, en beiden staan in voor de juistheid en voor schade door vertraging. Een verkrijger mag de verkoper er uitdrukkelijk van ontslaan. Het bedrag op de verklaring is ook niet de hele positie: een besloten maar nog niet geïnde derrama is een verplichting die een oplettende koper schriftelijk toegedeeld wil zien.

Pas dan begint het commerciële deel, en dat eindigt in twee stukken. Het arras-contract legt prijs, overdrachtsdatum en de gevolgen van terugtreden vast. Het uitgangspunt van de Código Civil bij een señal in een koop is dat de koper die terugtreedt zijn inleg verliest en de verkoper die terugtreedt het dubbele terugbetaalt, waarmee de bedragen en de termijnen in dat contract meer aandacht verdienen dan de brochure ooit kreeg. De escritura wordt daarna bij de notaris getekend en de verkoop is een feit. Tekenen put de aansprakelijkheid van de verkoper niet uit: saneamiento por vicios ocultos houdt hem aansprakelijk voor verborgen gebreken die het pand ongeschikt maken voor het gebruik. Schriftelijk melden kost minder dan het alternatief.

Wat er van de prijs af gaat, en wie elk bedrag bepaalt

Op deze pagina staan geen bedragen, en dat is een keuze. Elk getal in een Spaanse verkoop wordt bepaald door een overheid of door een contract, en een getal los van zijn context is precies hoe een verkoper gaat begroten voor een andere verkoop dan die van hem. Wat wel te beschrijven valt, is de vorm van de aftrek. De belangrijkste gemeentelijke post is de plusvalía municipal, een heffing op de stijging van de grondwaarde tussen uw aankoop en uw overdracht, geheven door de gemeente en niet door de staat. Sinds Real Decreto-ley 26/2021 kan de grondslag op twee manieren worden bepaald: forfaitair, via de grondwaarde en een coëfficiënt voor de bezitsduur, of via de werkelijke aanwas tussen beide akten. De belastingplichtige mag de laagste nemen. Is er geen stijging vastgesteld, dan wordt er niets geheven.

De tweede structurele post geldt alleen als u fiscaal geen inwoner van Spanje bent. Onder de wet op de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen moet de koper van een pand van een niet-ingezeten verkoper een bedrag inhouden op rekening van diens belasting en dat afdragen; doet hij dat niet, dan is het pand zelf voor die schuld aansprakelijk, en daarom slaat geen bekwame advocaat van een koper die stap over. De inhouding is een voorschot en geen afrekening: de verkoper doet daarna zelf aangifte over de overdracht en betaalt bij of vordert het teveel terug. Wat hier begroot moet worden is de kalender, niet de rekensom — het geld vertrekt bij de notaris en komt, als het terugkomt, veel later terug.

De rest van de stapel is contractueel en niet wettelijk. Wat een kantoor rekent, is wat het mandaat dat u tekent zegt dat het rekent, dus lees net zo nauwkeurig wáárdoor de vergoeding verschuldigd wordt als hoe hoog zij is. Uw eigen advocaat wordt door u ingeschakeld. Wie de notaris en het register betaalt, volgt bij gebreke van afspraak uit de Código Civil en wordt in de praktijk vaak alsnog contractueel verdeeld. En er is één kostenpost die op geen enkel lijstje staat: de korting die een koper neemt voor een gebrek dat hij vond en u niet. Elk uur dat vóór de advertentie in het dossier gaat zitten, wordt tegen dat bedrag afgezet.

INDICATIEF Een indicatie van waar dit gebied ligt, geen waardering van een specifieke woning. Vraag Paula om een bedrag waarop u kunt afgaan.

Wat landelijk is, wat Andalusisch, en wat de gemeente bepaalt

Het meeste van wat een Spaanse verkoop beheerst is landelijk en verandert niet als u de kust afrijdt. Het Registro de la Propiedad werkt in elke provincie hetzelfde. De Código Civil regelt overal de arras, de overdracht en de aansprakelijkheid van de verkoper voor verborgen gebreken. De inhouding bij een niet-ingezeten verkoper is een rijksbelasting met één mechanisme. De Ley de Propiedad Horizontal legt elke vereniging van eigenaars in het land dezelfde verklaringsplicht op. Real Decreto 390/2021 kent één landelijke basisprocedure voor het energiecertificaat. Zegt een pagina u dat deze dingen in de ene plaats anders werken dan in de andere, dan verkoopt die pagina u iets.

Een laag daarboven heeft Andalusië een eigen ruimtelijke wet. Ley 7/2021, de LISTA, bepaalt welke werken een vergunning nodig hadden, welke met een declaración responsable konden, en hoe een zonder vergunning voltooid bouwwerk wordt behandeld zodra de bevoegdheid om ertegen op te treden is vervallen. Het register waarin een energiecertificaat moet worden opgenomen om geldig te zijn, is dat van de autonome regio en niet van de staat. Ook de technische keuringsregimes voor gebouwen worden op dit niveau vastgesteld. Het antwoord op “is mijn dichtgezette terras een probleem” is dus een Andalusisch antwoord en geen Spaans, en het dossier dat erbij hoort is een Andalusisch dossier.

Dan de gemeentelijke laag, en dáár zit de doorlooptijd. De plusvalía wordt met het ayuntamiento afgerekend, onder zijn eigen verordening, via zijn eigen sede electrónica, op zijn eigen termijnen en met zijn eigen verhoging bij te laat indienen. Het vergunningsarchief is gemeentelijk, en hoe snel een gemeentehuis een dossier van veertig jaar oud boven water krijgt, verschilt enorm. De belasting op het pand zelf, de afvalheffing en openstaande gemeentelijke schulden worden lokaal vereffend. Dat is de laag die deze pagina overlaat aan de gebiedspagina’s: kies hieronder de gemeente waar het pand ligt, en lees daar de lokale helft van het antwoord.

Waar dit geldt

41 gebieden

De gebieden waar Paula dit verzorgt, van west naar oost gebundeld. Staat een gebied er niet bij, dan pretenderen wij het voor deze vraag niet te dekken.

Marbella

Estepona

Benahavís

Mijas

Sotogrande

Fuengirola – Nerja

Vragen

Wat vraagt de advocaat van de koper als eerste op?: Vrijwel altijd de nota simple, want die regelt eigendom en lasten op één pagina en is binnen enkele minuten beschikbaar. Daarna: de akte waarmee u kocht, de vergunningspositie van alles wat is gebouwd of veranderd, het geregistreerde energiecertificaat, de laatste aanslag onroerendezaakbelasting, en de schuldverklaring van de vereniging als die er is. Wie die zes ongevraagd levert, verandert de toon van de transactie: het werk van de advocaat is dan geen speurtocht meer, maar afwikkeling.
Heb ik een energiecertificaat nodig vóór ik adverteer?: Ja. Real Decreto 390/2021 verplicht een certificaat bij verkoop van een bestaande woning en verlangt dat het energielabel wordt opgenomen in elke gepubliceerde informatie over die verkoop, dus de verplichting begint vóór de eerste foto online gaat en niet bij de notaris. Het moet bovendien geregistreerd zijn en niet alleen opgemaakt door een adviseur: het besluit maakt registratie de voorwaarde voor rechtsgeldigheid. Een kopie van het geregistreerde certificaat en het label wordt daarna aan de overeenkomst gehecht.
Wat als een deel van het huis zonder vergunning is gebouwd?: Dan wordt dat de kernvraag van de verkoop in plaats van een voetnoot. In Andalusië maakt Ley 7/2021 de gemeente bevoegd voor vergunningen en biedt zij een route, asimilado a fuera de ordenación, voor bouwwerken die zo lang geleden zonder vergunning zijn voltooid dat de gemeente er niet meer tegen kan optreden. Die route erkent het bouwwerk en staat instandhouding toe; zij vergunt geen uitbreiding en is geen vergunning. Stel vóór de prijsbepaling vast in welke van de drie posities u zit, want elke positie trekt een andere koper.
Wie geeft de schuldverklaring van de vereniging af, en hoe snel?: Degene die de functie van secretaris vervult, met goedkeuring van de voorzitter. De Ley de Propiedad Horizontal geeft hun ten hoogste zeven dagen na het verzoek en maakt hen beiden verantwoordelijk voor de juistheid van het stuk en voor schade door vertraging. De vervreemder moet het overleggen en de inhoud moet overeenkomen met wat hij heeft verklaard. Een verkrijger mag hem er uitdrukkelijk van ontslaan, maar een advocaat raadt dat zelden aan, en ook de verkoper heeft geen belang bij die vrijstelling.
Met welk document begint de berekening van de plusvalía?: Met de akte waarmee u kocht. De gemeente heeft de verkrijgingswaarde en de verkrijgingsdatum nodig voordat zij welke route naar de grondslag dan ook kan lopen, dus een verkoper die zijn eigen escritura de compra niet kan vinden, vertraagt zijn eigen aangifte. De heffing wordt met het ayuntamiento afgerekend en niet met de staat, op de termijnen van dat ayuntamiento, en te laat indienen levert zijn verhoging op. Uw advocaat dient in. Uw enige taak is die akte vóór de notarisdatum boven water te hebben, niet erna.
Wat verandert er als ik als niet-ingezetene verkoop?: Vooral iets mechanisch, niet iets commercieels. De wet op de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen verplicht de verkrijger een bedrag in te houden op rekening van uw belasting en dat af te dragen, en laat het pand zelf aansprakelijk voor dat bedrag als hij dat nalaat. Het is een voorschot, geen afrekening: u doet daarna zelf aangifte over de overdracht en betaalt bij of vordert het teveel terug. Begroot de kalender en niet alleen het bedrag, want het geld vertrekt bij de notaris en keert, als het terugkeert, veel later terug.
Kan ik terug na het tekenen van de arras?: Meestal wel, tegen een prijs die het contract al heeft vastgelegd. Het uitgangspunt van de Código Civil bij een señal in een koop is dat de koper die terugtreedt zijn inleg verliest en de verkoper die terugtreedt het dubbele terugbetaalt, maar de arras is een contract en partijen schrijven daar geregeld iets anders in, tot en met een harde leveringsplicht. Lees wélke soort u tekent voordat u tekent. Alles wat u toezegt te herstellen, te verwijderen of recht te zetten hoort in datzelfde stuk, want mondelinge afspraken halen de escritura niet.
Ben ik na het tekenen van de akte nog aansprakelijk?: Voor verborgen gebreken wel. De saneamiento por vicios ocultos van de Código Civil houdt een verkoper aansprakelijk voor gebreken die bij de verkoop niet zichtbaar waren en die het pand ongeschikt maken voor zijn bestemming of het gebruik ervan wezenlijk verminderen. Het praktische gevolg is contra-intuïtief: melden beschermt de verkoper. Een gebrek dat in het contract staat en in de prijs is verwerkt, is afgedaan; hetzelfde gebrek dat een jaar later door de aannemer van de nieuwe eigenaar wordt gevonden, is een geschil — en vastgoedgeschillen in Spanje zijn traag en duur.

Wat Paula verder verzorgt

— VOLGENDE STAP

Weet u niet zeker of dit uw vraag is? Beschrijf de situatie, dan zegt Paula het u.

Een eerste gesprek kost niets en verplicht u tot niets. Het scheelt meestal een vergeefse reis.

De volledige gebiedenlijst