Nueva Andalucía · Juridische & hypotheekbegeleiding
Juridische grond in Nueva Andalucía: de akte mist een verdieping
Nueva Andalucía is een district van Marbella met een eigen Tenencia de Alcaldía in de wijk La Campana, en een vallei vol villa's uit de jaren tachtig die sindsdien zijn gegroeid. Het juridische werk zit hier zelden in het koopcontract. Het zit in het verschil tussen wat er staat en wat de akte vermeldt.
- Gemeente
- Marbella
- Provincie
- Málaga
- Onderdeel van
- Marbella
De voorraad in de vallei kreeg haar vergunning in één tijdvak en is daarna door meerdere bewoond. Een villa uit de jaren tachtig aan Las Brisas of Aloha heeft vaak een gastenverblijf, een dichtgezette loggia, een omgebouwde kelder of een poolhouse gekregen, en dat haalde lang niet altijd de akte. Precies dat gat is de juridische vraag van Nueva Andalucía. Zij is niet theoretisch: zij bepaalt waartegen een bank leent, wat een koper erft en of de verkoper überhaupt schoon kan leveren. Paula's eerste opdracht bij een villa in de vallei luidt daarom altijd hetzelfde: meet het huis tegen zijn eigen papieren voordat iemand over de vraagprijs begint.
De hypotheekkant volgt uit hetzelfde feit. De taxatie van een Spaanse bank is een gereglementeerde tasación op grond van Orden ECO/805/2003, en de taxateur werkt met de beschrijving uit het eigendomsregister en het Catastro, niet met de vierkante meters die een koper aflegt. Een niet-aangegeven verdieping bestaat voor de bank dus niet: zij leent tegen het kleinere, legale huis, en het verschil komt uit eigen middelen. In een district waar een groot deel van de villa's van vóór 1990 dateert, rekent u dat liever door vóór de arras dan drie weken erna, wanneer de reservering al betaald is en de agenda niet meer meegeeft.
Drie lagen boven een kavel in de vallei, en wie beslist
Leer de verdeling één keer goed. Contractenrecht, de escritura, het eigendomsregister en het hypotheekregime zijn nationaal: in deze vallei precies zoals in León. De overdrachtsheffingen zijn Andalusisch. Bij bestaande bouw geldt de regionale overdrachtsbelasting, bij nieuwbouw IVA plus de zegelheffing AJD, en de tarieven stelt het regionale parlement vast. Daarom heeft een tarief uit een oud artikel geen waarde voor u. Uw advocaat bevestigt de actuele stand schriftelijk voordat u zich bindt.
De gemeentelijke laag is de gemeente Marbella, en die bepaalt de doorlooptijden. Zij vergunt werken, geeft de licencia de primera ocupación af, heft de IBI en verrekent de plusvalía municipal. Nueva Andalucía valt daarbinnen als een van de districten, met een eigen Tenencia de Alcaldía in La Campana. Tussen de regionale en de gemeentelijke laag zit het instrument dat deze vallei vaker tegenkomt dan de meeste: artikel 173 van Ley 7/2021 en de status asimilado a fuera de ordenación. Die duldt een oud, onregelmatig gebouw en staat onderhoud toe, maar vergunt het niet en laat verdere uitbreiding niet toe.
| Gemeentekantoor van het district | Nueva Andalucía wordt bestuurd als district van Marbella met een eigen Tenencia de Alcaldía in de wijk La Campana, Miguel de Cervantes 15, 29660. 2026-08-27 |
|---|---|
| Verjaarde onregelmatige bouw | Artikel 173 van Ley 7/2021 introduceert de situación de asimilado a fuera de ordenación voor gebouwen waartegen handhaving is verjaard; het staat onderhoud en impactbeperkende werken toe, geen uitbreiding. 2026-08-27 |
| Regels voor hypotheektaxatie | Orden ECO/805/2003 van 27 maart stelt de waarderingsregels vast voor onroerend goed bij bepaalde financiële doeleinden, waaronder hypothecaire kredietverlening. 2026-08-27 |
| Energieprestatiecertificaat | Real Decreto 390/2021 legt de basisprocedure vast voor het energieprestatiecertificaat van gebouwen, dat bij verkoop of verhuur bij het dossier hoort. 2026-08-27 |
Hoe dit verloopt, stap voor stap
-
Stap 1
NIE, geld en de tijdlijn
Vraag het NIE aan en regel de geldroute voordat u het huis vindt, niet erna. Een buitenlandse koper heeft het nummer nodig om te tekenen, plus een Spaanse rekening en een herkomstdossier om geld te verplaatsen zonder dat een bank de overboeking halverwege bevriest. Beide duren in augustus langer dan de verkopende makelaar zegt, en beide staan los van uw huiskeuze.
-
Stap 2
Neem een eigen advocaat
Neem een advocaat die uitsluitend voor u optreedt en niet door de verkopende partij is aangedragen. Zijn eerste werk is de nota simple uit het eigendomsregister, het uittreksel uit het Catastro en de schuldverklaring van de vereniging van eigenaars. Die drie stukken samen beantwoorden het meeste waar een koper wakker van ligt, en ze kosten weinig vergeleken met de rekening van niet lezen.
-
Stap 3
Meet de villa tegen haar akte
Specifiek voor Marbella
Leg bij een villa in de vallei de registerbeschrijving, de kadastrale tekening en het feitelijke gebouw naast elkaar. Extra verdiepingen, dichtgezette terrassen en omgebouwde kelders komen hier veel voor en zijn vaak niet aangegeven. Zijn de werken oud genoeg dat handhaving is verjaard, dan biedt artikel 173 van Ley 7/2021 de weg van de asimilado a fuera de ordenación: die erkent het gebouw, maar maakt er geen vergund gebouw van.
↗ -
Stap 4
Leg de bouwvraag bij Marbella neer
Specifiek voor Marbella
Vergunningen, de licencia de primera ocupación, de jaarlijkse IBI en de plusvalía municipal bij verkoop horen alle bij de gemeente Marbella, en het district heeft zijn eigen Tenencia de Alcaldía in de wijk La Campana. Vraag wat het perceel toestaat in plaats van aan te nemen dat de uitbouw van de buren een precedent schiep. In deze vallei deed hij dat meestal niet.
↗ -
Stap 5
Open het hypotheekdossier vroeg
Specifiek voor Marbella
Leent u, geef de bank dan meteen de register- en kadasterstukken. Het taxatierapport is een tasación op grond van Orden ECO/805/2003 en beschrijft het legale huis, dus elke niet-aangegeven verdieping verlaagt het bedrag dat de bank verstrekt. Weet u dat in week één, dan zet u uw eigen inbreng goed neer, of besluit u eerst te legaliseren en pas daarna te tekenen.
↗ -
Stap 6
Arras, notaris en daarna
Teken de arras met de voorwaarden die u werkelijk nodig hebt: hypotheekgoedkeuring, een schone verklaring van de vereniging van eigenaars, en de oplossing van wat het onderzoek opleverde. Bij de notaris wordt de escritura getekend en de prijs betaald. Daarna gaat de akte naar het register, hoort het energielabel volgens Real Decreto 390/2021 bij het dossier, en zet u nutsvoorzieningen en IBI op uw naam.
Een deel van wat u betaalt ligt wettelijk vast, een ander deel wordt uitonderhandeld. Vast: de Andalusische overdrachtsbelasting bij bestaande bouw, IVA met AJD bij nieuwbouw, het notaristarief, het registerrecht, het energielabel en de plusvalía municipal aan verkoperszijde. Onderhandelbaar: uw eigen advocaat, de bouwkundige keuring, de afspraak met de makelaar en — de scherpe post in deze vallei — wie de kosten draagt van het legaliseren van een verdieping of bijgebouw dat nooit in de akte kwam. Bij een villa uit de jaren tachtig weegt die post zwaarder dan alle vaste kosten samen, en hij wordt vóór de arras geregeld of helemaal niet.
INDICATIEF Een indicatie van waar dit gebied ligt, geen waardering van een specifieke woning. Vraag Paula om een bedrag waarop u kunt afgaan.
Vragen hierover in Nueva Andalucía
-
Krijg ik een hypotheek op een villa met een niet-aangegeven verdieping?
-
Meestal wel, maar op het kleinere huis. De taxateur werkt volgens Orden ECO/805/2003 en beschrijft wat in het register en het Catastro staat, dus die extra verdieping komt niet in het rapport voor. De bank leent tegen dat bedrag en het tekort komt uit eigen middelen. Er zijn twee wegen: eerst legaliseren, wat tijd en een technicus kost, of de koop doorrekenen in de wetenschap dat de lening kleiner uitvalt dan het huis doet vermoeden. Kies vóór u tekent welke van de twee u bewandelt.
↗ -
Wat levert asimilado a fuera de ordenación mij feitelijk op?
-
Erkenning, geen vergunning. Artikel 173 van Ley 7/2021 geldt waar handhaving tegen onregelmatige bouw al is verjaard. De verklaring erkent het gebouw en staat onderhoud en impactbeperkende werken toe; legaal maakt zij het niet, en verdere uitbreiding zit er niet in. Voor een koper telt dat op twee plaatsen: wat een bank als onderpand aanvaardt en wat u er later nog aan mag doen. Uw advocaat stelt vast in welke van beide situaties een concrete villa verkeert.
↗ -
Behandelt het districtskantoor in La Campana bouwvergunningen?
-
De Tenencia de Alcaldía in La Campana is het gemeentekantoor van het district en een prima loket voor dagelijkse gemeentezaken. Vergunningverlening, het kadasterdossier, de IBI en de plusvalía municipal zijn taken van de gemeente Marbella en lopen via haar eigen afdelingen, dus een bouwvraag beantwoordt het stadhuis en niet de districtsbalie. In de praktijk dient uw advocaat de stukken in en bewaakt hij de termijnen. Daar neemt u er een voor: u hoort niet in een gemeentelijke rij te staan in een taal die u nog leert.
↗
— VOLGENDE STAP
Denkt u aan Nueva Andalucía? Vraag Paula wat daar werkelijk speelt.
Een eerste gesprek kost niets en verplicht u tot niets. Het scheelt meestal een vergeefse reis.