Juridische & hypotheekbegeleiding

De Spaanse praktijk splitst taken die in andere landen bij één adviseur liggen, en juist die splitsing wordt door buitenlandse kopers het vaakst gemist. De abogado — uw eigen advocaat — werkt in uw opdracht en is partijdig: uw belang, uw instructie, uw dossier. De notaris is een openbaar ambtenaar die de akte verlijdt en die, in de woorden van de eigen beroepsorganisatie, beide partijen onpartijdig moet voorlichten en moet vaststellen dat wat er getekend wordt rechtmatig is. De registrador schrijft in wat getekend is en maakt openbaar wat er op de woning rust. Een gestoría verzorgt administratieve formaliteiten — volgens de eigen beroepsomschrijving juist díe handelingen die geen aan advocaten voorbehouden juridische techniek vergen. Vier rollen, vier verschillende plichten, en alleen de eerste is u trouw.

Over de notaris loont het precies te zijn, want dat ambt wordt stelselmatig voor een adviseur aangezien. Een Spaanse notaris is tegelijk staatsambtenaar en jurist met een eigen praktijk, en de escritura pública — de notariële akte — die hij verlijdt bezit authenticiteit, uitvoerbaarheid en rechtmatigheid: bestuur en rechter houden voor waar wat erin staat. Wat de notaris niet doet, is voor u optreden. Onpartijdig voorlichten is geen belangenbehartiging. Niemand aan die tafel toetst het verhaal van de verkoper, leest de notulen van de comunidad de propietarios — de vereniging van eigenaars — of vraagt of een vraagprijs standhoudt tegen wat het register werkelijk vermeldt. Dat werk hoort bij uw eigen advocaat, en het gebeurt weken eerder.

De meeste grensoverschrijdende aankopen worden getekend door iemand die er niet bij is. Een poder is een notariële volmacht waarmee u een vertegenwoordiger aanwijst om namens u te handelen. U verleent hem in Spanje, bij een Spaanse consul in het buitenland, of bij een notaris in eigen land, waarna een apostille de echtheid van het stuk bevestigt. Twee praktische punten volgen daaruit. Begrens hem: een bijzondere volmacht voor déze aankoop, déze woning en déze handelingen geeft u minder uit handen dan een algemene. En hij blijft van u — de volmachtgever is in beginsel vrij een poder op elk moment in te trekken, en die intrekking is zelf weer een notariële handeling, geen briefje.

Een hypotheekdossier van een niet-ingezetene wordt beoordeeld op inkomen dat elders wordt verdiend, elders wordt belast en vaak in een andere munt wordt uitbetaald. Het papierwerk weegt daardoor zwaarder dan bij een Spaanse kredietnemer en de doorlooptijd is langer. De taxatie is geen mening van de bank over het huis. Het is een tasación, een gereglementeerde waardering op grond van Orden ECO/805/2003, en zij mag alleen worden afgegeven door een taxatiebedrijf dat staat ingeschreven in het bijzondere register van de Banco de España. De taxateur werkt met de beschrijving uit het eigendomsregister en het Catastro. De lening wordt dus afgemeten aan het ingeschreven huis en niet aan het huis dat u aflegt.

Vervolgens legt de Spaanse hypotheekwet een eigen agenda op, en dat is het nuttigste dat een buitenlandse kredietnemer kan weten. Ley 5/2019 verplicht de bank het Europees gestandaardiseerd informatieblad, het blad met gestandaardiseerde waarschuwingen, het conceptcontract en — bij een variabele rente — een reeks rekenvoorbeelden ten minste tien kalenderdagen vóór ondertekening te overhandigen. Binnen dat venster verschijnt de kredietnemer bij een zelfgekozen notaris, uiterlijk de dag vóór de akte, voor een handeling waarvan de wet zegt dat zij geen enkel notarieel tarief kost. Zoals de wet er in augustus 2026 bij staat is dat geen hoffelijkheid van de bank: de notaris moet bevestigen dat het gebeurd is voordat de lening verleden mag worden.

Het laatste stuk is een lijst, en die lijst is van de advocaat. Een verse nota simple — het registeruittreksel met de eigenaar en de lasten — met de datum van tekenen, want de stand kan tussen het arras-voorschotcontract en de akte verschuiven. De verklaring van de verkoper over de stand van zijn betalingen aan de vereniging, die Ley 49/1960 hem op dat moment oplegt; een nieuwe eigenaar staat in voor het onbetaalde deel van het lopende jaar en de drie kalenderjaren daarvóór. Het energielabel dat Real Decreto 390/2021 voorschrijft. De laatste aanslag IBI, de gemeentelijke onroerendezaakbelasting, en de notulen. Niets daarvan is bijzonder. Alles daarvan tekent de notaris aan zonder het na te zoeken.

Bijna alles hierboven is nationaal, en niets daarvan verandert wanneer u zich langs de kust verplaatst. De Código Civil beheerst de koopovereenkomst en het voorschot dat haar bindt. De escritura, het notariaat, het Registro de la Propiedad en de openbaarheid die het via een nota simple biedt, zijn landelijke instellingen. Dat geldt ook voor het hypotheekrecht: Ley 5/2019 legt dezelfde leestermijn en dezelfde kosteloze notariële handeling op aan een bank in een vissersplaats en aan een bank in een provinciehoofdstad. Een advocaat die waar dan ook in Spanje bevoegd is, geeft op deze vragen hetzelfde antwoord.

De belastinglaag is niet nationaal. De overdrachtsbelasting bij bestaande bouw, en het zegelrecht dat bij nieuwbouw naast de IVA komt, worden door de autonome regio vastgesteld en door haar eigen belastingdienst geheven. Daarom heeft elk percentage dat u op een webpagina leest — ook een percentage dat een portaal met stelligheid noemt — een houdbaarheidsdatum die op die pagina zelf nooit staat. De opbouw ligt vast, het getal niet. Laat uw advocaat de actuele stand schriftelijk bevestigen voordat u zich aan een aankoop bindt, en beschouw een eerder genoemd bedrag als aanname en niet als feit.

Daaronder ligt de gemeentelijke laag, en die is werkelijk plaatsgebonden: de plusvalía die bij verkoop wordt afgerekend, de IBI die op de woning wordt geheven, de bouw- en gebruiksvergunningen, het eigen bouwdossier van het gemeentehuis, en het arrondissement waarvan de rechtbank een geschil over dit huis zou behandelen. Dat alles verschuift met de gemeente waarin de woning staat, en niets daarvan laat zich één keer voor de hele kust opschrijven zonder ergens onjuist te worden. Daarom staat het per gebied beschreven. De lijst hieronder is precies die laag, gemeente voor gemeente.