Puerto Banús · Nieuwbouw & off-plan
Off-plan naast Banús, waar de villa van Río Verde ligt
De kades van Banús zijn af en blijven dat. Off-plan rond de haven betekent dus de straten erachter: een blok dat tot op het casco wordt teruggebracht, of een perceel aan de rand van de ring. Ten oosten van de haven vertraagt de grond zelf, want bij de monding van de Río Verde ligt een beschermde Romeinse villa.
- Gemeente
- Marbella
- Provincie
- Málaga
- Onderdeel van
- Marbella
De archeologie is hier geen curiositeit maar een planningsrisico. De Villa Romana de Río Verde ligt bij de riviermonding direct ten oosten van de haven, wordt sinds 1960 opgegraven en kreeg in maart 1972 formele monumentenbescherming; haar mozaïeken worden gedateerd op het late tweede en vroege derde eeuw. Zulke grond brengt archeologische voorwaarden mee, en een vergunning voor een project bij de rivier kan begeleiding, een proefsleuf of een stillegging vereisen als er iets wordt gevonden. Vraag een ontwikkelaar die aan die kant van Banús een opleverdatum belooft uitdrukkelijk of de archeologische voorwaarde is afgesloten.
Het tweede punt is wat off-plan rond een haven uit 1970 in de praktijk oplevert. Meestal is het herbouw binnen een bestaande schil: een blok tot op het frame gestript, van nieuwe installaties voorzien, opnieuw ingedeeld en vóór oplevering verkocht. Juridisch is dat echte nieuwbouw — bouwvergunning, termijnbetalingen, garantie, gebruiksvergunning aan het eind — maar het is geen nieuwe gemeenschap. De vereniging waar u in stapt bestaat al, met een eigen jaarrekening en een eigen geschiedenis. Lees die net zo zorgvuldig als bij een bestaande woning, want u koopt er hoe dan ook in.
Wat er rond de haven wordt gebouwd
Binnen Puerto Banús is geen bouwgrond. De haven is een concessie op een vast oppervlak en de woonring eromheen is decennia geleden afgerond, dus de bouwactiviteit is renovatie: blokken gestript en van nieuwe installaties voorzien, begane-grondruimtes opnieuw ingedeeld, penthouses samengevoegd en binnen de schil uitgebreid. Dat werk is echt en het gaat door, maar het is geen pijplijn zoals een koper die aan gefaseerde ontwikkeling gewend is die herkent, en het levert geen modelwoning en geen prijslijst op.
De grond die wél vrijkomt, ligt aan de randen: achter de ring, langs de kustweg en richting de Río Verde. Die oostrand is de interessante, want bij de riviermonding ligt een Romeinse villa die sinds 1960 wordt opgegraven en sinds maart 1972 is beschermd, met mozaïeken uit het late tweede en vroege derde eeuw. Bouwen bij een terrein met die status kan, maar het is voorwaardelijk, en die voorwaarde is een tijdrisico en geen vergunningsrisico. Vraag ernaar als eerste: het is de vraag die een echte opleverdatum van een optimistische scheidt.
| Monumentenbescherming | De Villa Romana de Río Verde kreeg op 16 maart 1972 officiële monumentenbescherming onder code RI-51-0003875. 2026-08-26 |
|---|---|
| Opgraving | De opgraving van de villa bij Río Verde loopt sinds 1960; de mozaïeken worden gedateerd op het late tweede en vroege derde eeuw. 2026-08-26 |
| Vergunningverlener | Bouwvergunningen worden hier verleend door de gemeente Marbella, die een instructie publiceerde over het versnellen van de behandeling, bijgewerkt in juni 2026. 2026-08-26 |
Hoe dit verloopt, stap voor stap
-
Stap 1
Vraag naar de archeologische voorwaarde
Specifiek voor Marbella
Vraag overal bij de Río Verde of de vergunning een archeologische voorwaarde kent en of daaraan is voldaan. Een proefsleuf of een begeleidingsplicht kan een opleverdatum een seizoen opschuiven, en het is de enige vertraging die een ontwikkelaar niet uit zichzelf noemt. Krijg het antwoord schriftelijk voordat er geld van uw rekening gaat.
↗ -
Stap 2
Stel vast wat werkelijk nieuw is
Specifiek voor Marbella
Rond de haven betekent off-plan meestal herbouw binnen een bestaand frame en niet een nieuw gebouw. Vraag welke constructieve delen behouden blijven, of de splitsing opnieuw wordt vastgelegd, en of de vereniging de bestaande is of een nieuwe. Die drie antwoorden veranderen de garanties, de belastingen en de gemeenschapskosten die u erft.
-
Stap 3
Zie de vergunning, niet de render
Specifiek voor Marbella
Vraag om het nummer van de licencia de obra en om het bij de gemeente Marbella ingediende goedgekeurde project, en laat uw jurist nagaan of wat wordt aangeboden overeenkomt met wat is vergund. Een render is een tekening van een voornemen. In een dichte ring blokken rond een jachthaven scheelt dat vaak een verdieping of een terras.
-
Stap 4
Sta op de betalingsgarantie
Elke termijn die vóór oplevering wordt betaald, moet gedekt zijn door een aval bancario of een verzekeringspolis en op een aparte rekening staan, onder de regeling die met Ley 20/2015 is ingevoerd en die afstamt van Ley 38/1999. Een ontwikkelaar die zich hiertegen verzet bij een kleine herbouw, vertelt u iets nuttigs over de financiering van het project.
-
Stap 5
Koppel de levering aan de LPO
De licencia de primera ocupación bevestigt dat het opgeleverde gebouw met de vergunning overeenkomt en maakt de nutscontracten mogelijk. Maak het tekenen ervan afhankelijk in plaats van eromheen te plannen, en wees extra streng bij een verbouwing: achter een behouden gevel is het gat tussen goedgekeurd project en opgeleverde woning het makkelijkst te verbergen.
-
Stap 6
Inspecteer vóór de akte
Loop het opgeleverde appartement met een onafhankelijke bouwkundige en een schriftelijke gebrekenlijst na vóórdat de escritura wordt getekend. Let vooral op alles wat de zeelucht raakt: raamafdichtingen, buitenschrijnwerk, waterdichting van het terras. Aan deze kust begeven die het eerst, en anders betaalt de vereniging het later.
Een off-plan aankoop rond de haven wordt als nieuwbouw belast — IVA over de prijs en AJD over de akte — en niet met de overdrachtsbelasting van een bestaande woning; beide vallen bij de levering. Daarvóór moet elke termijnbetaling gegarandeerd zijn. Omdat Puerto Banús op de Marbella-ladder onder de Milla de Oro en boven Nueva Andalucía staat en de ontwikkelaar meestal binnen een bestaand gebouw werkt in plaats van op goedkope grond, is de casco-prijs een groot deel van het geheel. Vraag om bouwkosten en verwervingskosten apart te tonen.
INDICATIEF Een indicatie van waar dit gebied ligt, geen waardering van een specifieke woning. Vraag Paula om een bedrag waarop u kunt afgaan.
Vragen hierover in Puerto Banús
-
Zijn er nieuwe projecten binnen de haven zelf?
-
Nee, en die komen er ook niet. De haven is een concessie op een vast oppervlak en de woonring eromheen is lang geleden voltooid, dus wat hier op nieuwbouw lijkt, is renovatie binnen bestaande gebouwen. Wordt een project omschreven als in Puerto Banús, vraag dan precies waar het staat: de straten achter de ring en de strook richting de kustweg zijn echt andere adressen met andere prijzen.
-
Hoelang kan een archeologische vondst een project vertragen?
-
Lang genoeg om te tellen, en niemand kan het u vooraf zeggen. Bij de monding van de Río Verde levert de grond al Romeins materiaal sinds de opgraving in 1960 begon, dus een vergunning in die zone kan begeleidingsplichten of een proefsleuf bevatten, en een vondst legt het werk stil zolang die wordt beoordeeld. De praktische bescherming is een contract met een realistische uiterste datum en termijnbetalingen die correct zijn gegarandeerd.
-
Erf ik de oude vereniging bij een herbouwd blok?
-
Meestal wel, en dat is de vraag die kopers hier vergeten te stellen. Een verbouwing binnen een bestaande schil houdt normaal de bestaande comunidad de propietarios in stand, met haar statuten, haar geschiedenis en vaak haar reservefondspositie, ook al is de woning zelf nieuw. Vraag of de splitsing opnieuw wordt vastgelegd en vraag de jaarrekeningen en notulen op zoals bij een bestaande woning. Het gebouw kan nieuw zijn; de buren en de regels zijn dat niet.
— VOLGENDE STAP
Denkt u aan Puerto Banús? Vraag Paula wat daar werkelijk speelt.
Een eerste gesprek kost niets en verplicht u tot niets. Het scheelt meestal een vergeefse reis.