Casares · Comprar una casa
Comprar en Casares mientras el Plan Especial sigue sin aprobarse
En Casares lo lento de una compra no es la notaría. Todo el casco histórico está protegido, las obras dentro de él siguen necesitando autorización patrimonial, y el Plan Especial que llevaría esa decisión a los técnicos municipales se aprobó inicialmente en abril de 2024 y aún no tiene aprobación provisional.
- Municipio
- Casares
- Provincia
- Málaga
- Pertenece a
- Estepona
Una casa de Casares suele tener dos entradas. El pueblo está construido sobre barrancos, las calles siguen las curvas de nivel y las secundarias se resuelven con escalonamientos en zigzag. El propio ayuntamiento explica así los tejados asimétricos a dos aguas: la fachada y la parte trasera dan a calles situadas a distinta altura. En la práctica, la puerta principal y la azotea pueden corresponder a dos direcciones distintas, y se entra por la planta intermedia y no por la baja. Antes de hacer una lista corta, conviene establecer a qué calle pertenece cada planta, por dónde discurren las medianeras y si la entrada superior es suya en escritura o una cortesía del vecino.
El segundo asunto es el tamaño del mercado y quién más está dentro. El ayuntamiento está en la Calle Villa, a pocos minutos de casi cualquier portal, de modo que la ventanilla queda cerca; eso también convierte al consistorio en un actor más. En junio de 2025 el municipio compró un inmueble en la esquina de la Plaza de España, detrás del busto de Blas Infante, para ampliar sus dependencias, y un segundo destinado a vivienda social. En un pueblo donde cambian de manos unas pocas casas al año, quien llega sin decidirse compite con gente que ya vive en esa misma calle.
Qué hay realmente a la venta dentro del conjunto
La oferta es estrecha y es antigua. Casi todo lo que se vende dentro del casco protegido es una casa entre medianeras en una calle estrecha: tres o cuatro plantas, revestida de cal, cubierta de teja árabe y a la que se llega andando. No hay mercado de pisos en el sentido costero ni urbanizaciones cerradas. Lo que cambia no es el tipo sino el estado: una casa que ya pasó por un expediente patrimonial, una casa a medio hacer y parada, y una casa intacta desde el último inquilino. Esa tercera es la más barata de la calle y la más cara de terminar.
Rara vez pujará contra una multitud, y cuando ocurra será una multitud concreta. Casares atrae a dos tipos de comprador de fuera: norteeuropeos que quieren un proyecto y un pueblo español antes que internacional, y compradores españoles de la provincia que ya conocen el sitio. Ninguno de los dos grupos es grande y los dos tienen paciencia. Quien de verdad puede quitarle una casa es el vecino que ve el tejado desde su azotea y no necesita informe técnico para saber qué le falta. Frente a eso, su ventaja es la preparación: NIE hecho, abogado nombrado y opinión del constructor ya tomada.
| El Plan Especial | El Plan Especial del Casco Histórico de Casares se aprobó inicialmente en abril de 2024; en julio de 2026 el alcalde y su autor, el arquitecto Jesús Castaño, seguían avanzando hacia la aprobación provisional, con la gestión del Conjunto Histórico-Artístico prevista para los técnicos municipales. 2026-08-27 |
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| Autorización patrimonial | Las obras sobre un inmueble situado en un conjunto histórico declarado requieren autorización expresa del organismo patrimonial competente conforme al artículo 19 de la Ley 16/1985. 2026-08-27 |
| Cómo están trazadas las calles | El portal turístico municipal describe las calles de Casares siguiendo las curvas de nivel, con vías secundarias resueltas en escalonamientos en zigzag, y explica los tejados asimétricos a dos aguas por los accesos delantero y trasero desde calles a distinta altura. 2026-08-27 |
| Compras municipales en el casco | En junio de 2025 Casares aprobó la compra de dos inmuebles en el casco histórico: uno en la esquina de la Plaza de España con Calle Villa, detrás del busto de Blas Infante, para ampliar dependencias municipales, y otro en la Calle Fuente para vivienda social. 2026-08-27 |
| Líneas de ayuda a la rehabilitación | Cuando Casares abrió por última vez su ayuda a la rehabilitación en el casco histórico, lo hizo con tres líneas —propietarios que van a residir, propietarios que van a alquilar o revender, e inmuebles sujetos a una orden de ejecución municipal— y una línea aparte para el pintado de fachadas. 2026-08-27 |
Cómo transcurre, paso a paso
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Paso 1
Lea el conjunto antes que la casa
Específico de Casares
El casco histórico de Casares es Bien de Interés Cultural desde 1978, y las obras sobre un inmueble dentro de un conjunto declarado requieren autorización expresa del organismo patrimonial competente conforme al artículo 19 de la Ley 16/1985. Pida por escrito a qué está sujeto ese inmueble concreto antes de ofertar. La respuesta decide qué puede tocar, qué se conserva y cuánto dura el expediente.
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Paso 2
Pregunte por el estado del Plan Especial
Específico de Casares
El Plan Especial del Casco Histórico se aprobó inicialmente en abril de 2024 y, en julio de 2026, el alcalde y su autor, el arquitecto Jesús Castaño, seguían trabajando en la aprobación provisional. Uno de sus fines es trasladar la gestión del Conjunto Histórico-Artístico desde la delegación de Cultura de la Junta a los técnicos municipales y acortar la espera de una licencia. Hasta entonces, cuente con la vía larga.
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Paso 3
Asigne cada planta a su calle
Específico de Casares
Pida la nota simple, contrástela con el plano del Catastro y recorra la casa con ambos delante. En una casa entre medianeras que abre a dos calles de distinta cota, la descripción registral, la huella catastral y lo que le enseñaron pueden diferir en una planta entera. Determine qué accesos son suyos, si alguna azotea llegó a declararse y por dónde pasa cada medianera.
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Paso 4
Revise la cubierta y ambos vecinos
Cada casa tiene vecino a un lado y a otro, y las cubiertas bajan escalonadas por la ladera, de modo que un defecto rara vez se detiene en su título. Pida al técnico que mire también los faldones contiguos, por dónde baja el agua de lluvia y las cabezas de viga embebidas en una medianera. Pregunte qué han arreglado los vecinos. Un presupuesto que ignora las dos casas de al lado no es un presupuesto.
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Paso 5
Presupueste la obra antes de las arras
Haga que un constructor con obra hecha dentro del casco protegido visite la casa antes de firmar el contrato privado de arras. Pregúntele qué no puede llevar hasta la puerta, qué cree que va a exigir el expediente patrimonial y qué se niega a prometer. Fije después la señal y la fecha de escritura en función de esa respuesta, no del calendario del vendedor.
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Paso 6
Notaría, registro y calendario de ayudas
La escritura se firma ante notario y la compra se inscribe después; su abogado confirma por escrito qué régimen fiscal andaluz corresponde a su operación concreta y con qué tipo vigente. Saque el NIE pronto. Cuando ya sea propietario, pregunte en el ayuntamiento —a pocos pasos, en la Calle Villa, sin coche— cuándo vuelven a abrirse las líneas de rehabilitación y de pintado de fachadas.
En la escala de su comarca este es el peldaño más bajo: por debajo del propio litoral del municipio y de Cancelada y el casco antiguo de Estepona. Léalo como producto y no como calidad: sin parcela, sin garaje, sin mar y casi siempre con obra pendiente. Dentro del pueblo lo que mueve la cifra es el estado y el acceso: una casa terminada en una calle a la que llega una furgoneta frente a otra sin tocar cuatro plantas más arriba. Sobre el precio se suman el impuesto que su abogado confirme por escrito, notaría y registro, y un presupuesto de obra que el expediente patrimonial alarga. Pregunte a Paula qué logró una casa rehabilitada de la misma calle.
ORIENTATIVO Una indicación de dónde se sitúa esta zona, no la valoración de una vivienda concreta. Pida a Paula una cifra sobre la que pueda actuar.
Preguntas sobre esto en Casares
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¿Cuánto tarda una licencia de obra en el casco histórico?
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Más que en la costa, y lo dice el propio ayuntamiento. Casares intenta acortarlo: el Plan Especial del Casco Histórico, aprobado inicialmente en abril de 2024, pretende que la gestión del Conjunto Histórico-Artístico pase a los técnicos municipales en lugar de la delegación de Cultura de la Junta, y en julio de 2026 el alcalde seguía trabajando en su aprobación provisional. Hasta que llegue, cuente con la vía patrimonial. Pida el estado actual antes de comprometer una fecha de escritura.
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¿Qué debo comprobar sobre la entrada superior de una casa?
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Si es suya. Casares está construido sobre barrancos, sus calles siguen las curvas de nivel y el propio ayuntamiento explica los tejados asimétricos porque la fachada y la trasera dan a calles de distinta cota. Una casa puede tener puerta a una calle más alta, una escalera compartida o una azotea por la que pasa el vecino. Haga que el abogado rastree cada acceso en el título inscrito en lugar de aceptar la versión del vendedor de que nunca hubo problema.
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¿Hay ayudas municipales para rehabilitar una casa en Casares?
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Las ha habido, y conviene preguntar en lugar de darlas por hechas. Cuando el ayuntamiento abrió por última vez su línea de rehabilitación para el casco histórico, lo hizo en tres ramas: propietarios que van a residir en la casa, propietarios que van a alquilarla o revenderla, e inmuebles con orden de ejecución municipal. Otra línea cubría el pintado de fachadas. Se abren y se cierran, y una ayuda nunca sustituye a la licencia: trátela como un descuento sobre un presupuesto ya financiado.
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La misma pregunta cerca de aquí
— SIGUIENTE PASO
¿Está pensando en Casares? Pregunte a Paula qué se mueve allí de verdad.
Una primera conversación no cuesta nada ni le compromete a nada. Suele ahorrar un viaje en balde.