Comprar una casa

Sin identidad fiscal no arranca ninguna compra en España. Para una persona física sin nacionalidad española el número tributario es el NIE, y el artículo 206 del Real Decreto 557/2011 lo describe con exactitud: un número personal, único y secuencial que asigna la Dirección General de la Policía y de la Guardia Civil. Quien se relaciona con España por razón de sus intereses económicos no lo recibe de oficio: debe solicitarlo, en persona o a través de una oficina consular española en el exterior, exponiendo los motivos. El reglamento concede al órgano competente un plazo máximo de cinco días para resolver, contado desde que la solicitud entra en su registro y no desde que usted decide que la necesita.

Una reserva y un contrato de arras son instrumentos distintos, y confundirlos es la forma más habitual de perder capacidad de negociación al principio. La reserva es un acuerdo privado sin artículo propio en la ley: hace lo que dice su propio texto y nada más, de modo que la única pregunta que conviene apretar es qué ocurre con el dinero si el expediente sale mal. El contrato de arras pisa terreno más firme. El artículo 1454 del Código Civil da a ambas partes una salida con precio — el comprador se allana a perderlas, el vendedor a devolverlas duplicadas — pero solo cuando el documento está redactado de verdad como arras penitenciales. Lea cuál tiene delante.

Dos instituciones miran la misma compra y ninguna sustituye a la otra. El notario autoriza la escritura pública y, conforme al artículo 1462 del Código Civil, el otorgamiento de esa escritura equivale a la entrega de la cosa vendida: la propiedad cambia de manos en la mesa, no semanas después en una oficina. El Registro de la Propiedad inscribe después, y es esa inscripción la que protege el artículo 34 de la Ley Hipotecaria: quien adquiere de buena fe y a título oneroso de quien en el Registro aparece con facultades para transmitir es mantenido en su adquisición. Un acto transmite; el otro defiende lo transmitido. Detenerse en el primero deja un muro sin levantar.

La nota simple es el documento que todo comprador pide y pocos leen hasta el final. El artículo 222 de la Ley Hipotecaria la define en corto: un extracto sucinto de los asientos relativos a una finca, con su identificación, la identidad de los titulares de los derechos inscritos, la extensión, naturaleza y limitaciones de esos derechos y las prohibiciones o restricciones que les afecten. Su valor es puramente informativo — la certificación es la forma certificada — y habla solo del momento en que se expidió, así que las útiles son la segunda y la tercera, tomadas cerca de la firma. El artículo 254 de la misma ley cierra después el Registro cuando falta un número fiscal o cuando la escritura recoge la negativa a identificar los medios de pago.

Una vivienda arrastra dos descripciones y la ley les permite discrepar. El Catastro recoge lo que hay a efectos administrativos y tributarios, el Registro recoge el título jurídico, y el artículo 2 de la Ley del Catastro Inmobiliario dice sin rodeos que lo uno se entiende sin perjuicio de lo otro. El artículo 13 obliga a los titulares a declarar las alteraciones catastrales, y con frecuencia no se ha hecho. El artículo 199 de la Ley Hipotecaria es la vía por la que ambas descripciones se coordinan gráficamente. Nada de esto es papeleo por el papeleo: una tasación hipotecaria se redacta bajo la Orden ECO/805/2003 sobre lo que legalmente existe, de modo que una terraza sin licencia o un anexo no declarado rebaja en silencio lo que un banco está dispuesto a prestar.

La firma es una sola sesión con orden del día fijo, y el papel que más se despacha a la ligera es el certificado de la comunidad de propietarios. El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal obliga al vendedor a declarar en la escritura que está al corriente de los gastos generales y a aportar certificación que lo acredite; sin ella no puede autorizarse el documento público, salvo que el comprador le exonere expresamente. No le exonere. Ese mismo artículo deja la vivienda afecta a las cantidades impagadas por los titulares anteriores correspondientes a la parte vencida de la anualidad en curso y a los tres años naturales anteriores, con lo que una exoneración firmada por prisa es una deuda comprada a precio completo.

La columna vertebral de una compra en España es estatal y no se mueve. El Código Civil define la compraventa y el efecto de la escritura. La Ley Hipotecaria define qué publica el Registro y a quién protege. La función notarial, el número fiscal, el deber de identificar los medios de pago y el régimen de transparencia hipotecaria de la Ley 5/2019 rigen en los mismos términos en todos los municipios de esta costa, a 27 de agosto de 2026. Eso permite escribir la secuencia una sola vez, y explica que quien ya compró en otro punto de España reconozca casi todo lo que ocurre aquí.

No es estatal nada de lo que toca al edificio. El tipo del impuesto de transmisiones lo fija la comunidad autónoma. La ley urbanística que decide si una obra sin licencia puede reconocerse, y con qué condiciones, es autonómica: en Andalucía, la Ley 7/2021, cuyo artículo 173 permite reconocer una obra antigua como asimilada a fuera de ordenación sin legalizarla. Y el expediente de licencias, el planeamiento que rige la parcela y los técnicos que responden sobre ambos existen en un único ayuntamiento y en ninguno más. Dos municipios costeros separados por veinte minutos pueden dar respuestas distintas sobre la misma casa.

Los detalles viven, por tanto, un nivel más abajo. Cada página de zona que figura debajo explica cómo transcurre realmente una compra en ese municipio: qué departamento custodia el archivo de licencias, qué permite el planeamiento local, de qué está hecha la oferta y qué suele torcerse. Use esta página para el orden de los actos y para los documentos que obligan. Use la página de zona para el expediente. Si alguna vez parecen discrepar, gana la página de zona: es la que se ha contrastado con un ayuntamiento concreto.