Inversión inmobiliaria

Empiece por quién es titular, porque es la parte que ninguna hoja de cálculo enseña. El artículo 1 de la Ley Hipotecaria fija como objeto del Registro de la Propiedad la inscripción de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles: lo que se inscribe es un derecho, y se inscribe a un nombre. Un derecho que pertenece pro indiviso a varias personas es una comunidad de bienes conforme al artículo 392 del Código Civil, y el artículo 400 añade una consecuencia que casi ningún cocomprador valora: ningún comunero está obligado a permanecer en la comunidad y cada uno puede pedir en cualquier tiempo la división de la cosa común, salvo que hayan pactado no dividirla durante el tiempo que señalen. Firme ese pacto, o acepte que el plazo no es solo suyo.

La segunda decisión es bajo qué régimen de alquiler vive el inmueble, y es un compromiso, no un ajuste. Un arrendamiento de vivienda regido por la Ley 29/1994 se prorroga solo: el artículo 9.1 lleva un plazo pactado inferior a cinco años, siete si el arrendador es persona jurídica, mediante prórrogas anuales hasta alcanzar ese mínimo, y el artículo 10.1 añade hasta tres años más de prórroga tácita salvo denuncia en plazo. Una vivienda amueblada, en condiciones de uso inmediato y comercializada por canales de oferta turística, queda excluida de esa ley por el artículo 5.e y pasa al régimen turístico autonómico. Entre ambos no elige usted un precio. Elige cuánto tiempo queda comprometido el activo, y ante quién.

La vía turística es una explotación con fecha de presentación. En Andalucía, el Decreto 28/2016 exige una declaración responsable ante la consejería competente en turismo antes de iniciar la prestación del servicio de alojamiento; desde ese momento la vivienda puede publicitarse como vivienda con fines turísticos y accede al Registro de Turismo de Andalucía. El artículo 1.2.b deja fuera del decreto el alquiler contratado por más de dos meses continuados a la misma persona usuaria, de modo que una temporada de invierno y una semana de agosto son productos jurídicamente distintos. El Real Decreto 933/2021 suma un registro de viajeros, la comunicación de los datos en veinticuatro horas y su conservación durante tres años. Situación a 27 de agosto de 2026. Nada de esto funciona solo.

Están además los vecinos, que son contraparte aunque nunca llegue a tratarlos. El artículo 17.12 de la Ley 49/1960 permite a la comunidad aprobar, limitar, condicionar o prohibir el alquiler turístico en el edificio cuando votan a favor tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas, y esa misma mayoría puede fijar una cuota de gastos superior para las unidades que continúen. Una proyección sostenida sobre ingresos de corta estancia descansa en una votación que usted no gobierna y que ningún anuncio deja leer. El artículo 10 opera en sentido contrario: determinadas obras de conservación, accesibilidad y las impuestas por la administración son obligatorias y no requieren acuerdo previo alguno, de modo que un edificio puede comprometer el gasto de sus propietarios sin preguntar. Ninguna de las dos cosas es buena voluntad. Son mayorías.

La liquidez no es una intuición sobre la demanda. Es la pregunta de quién puede pagarle, y una parte de cualquier público de reventa necesita un banco detrás. La tasación hipotecaria española se prepara conforme a la Orden ECO/805/2003, por una sociedad de tasación homologada o un servicio de tasación homologado dentro de la entidad, y el artículo 15 de esa orden fija los métodos técnicos admitidos: comparación, coste, actualización de rentas y residual. Esa lista conviene leerla como inversor y no como prestatario. Uno de los cuatro capitaliza rentas, así que el régimen elegido en el primer año puede seguir viéndose en la cifra a la que llega un banco en el octavo — y un inmueble sin historial de alquiler se valora solo por comparación, dentro de los comparables que ese trimestre existan.

El plazo de tenencia lo fija la estructura y no el ánimo. La persona física no residente que posee un inmueble urbano no afecto a actividades económicas tributa por una renta imputada conforme al artículo 13.1.h de la ley del impuesto sobre la renta de no residentes, durmiera o no alguien allí: un año vacío no es un año gratuito. El artículo 25.2 de esa misma ley convierte la salida en un hecho de dos pagos y no de uno. Al otro extremo, el Real Decreto-ley 26/2021 permite tomar la plusvalía municipal, a instancia del contribuyente, sobre el incremento real entre los valores de adquisición y transmisión cuando resulte inferior al cálculo objetivo, y no grava nada cuando se acredita que no hubo incremento entre ambas fechas. La distancia entre ambas escrituras, no el calendario, es la variable.

El marco anterior pertenece a España y a Andalucía, no a un municipio. La Ley Hipotecaria y el Código Civil deciden qué es un derecho inscrito y a qué le compromete tenerlo en común. La Ley 29/1994 rige el arrendamiento de vivienda en los mismos términos en todo el país. El régimen de propiedad horizontal de la Ley 49/1960 alcanza a todo edificio dividido en unidades. La ley del impuesto sobre la renta de no residentes y la Orden ECO/805/2003 son instrumentos del Estado. Un escalón por debajo está el régimen turístico: el Decreto 28/2016 es andaluz, de modo que cubre toda esta costa y no más allá. Ese marco se lee una vez y sirve para cada posición que tome aquí.

Lo que sí cambia, y cambia con nitidez, es lo municipal. El tipo del IBI y la tasa de residuos los fija cada ayuntamiento dentro de los límites estatales. La ordenanza de plusvalía, y si el consistorio publica un simulador con el que comprobar la cuenta antes de la escritura, es municipal. También el urbanismo: qué plan general está vigente, si está recurrido, cuánto tarda de verdad una licencia y qué ha dicho el municipio últimamente sobre el barrio donde compra. Y también si los viales, el alumbrado y el saneamiento de una urbanización llegaron a recibirse por el ayuntamiento o siguen sostenidos por una entidad de conservación que pagan los propietarios.

Un análisis de inversión se decide en los dos niveles, y la segunda mitad no se escribe en abstracto. El marco estatal dice qué es el activo, a qué le compromete y quién puede financiar a un comprador para sacarle de él. La capa municipal dice qué cuesta mantenerlo, con qué rapidez puede cambiarse algo y en qué está a punto de convertirse la parcela de al lado. Las páginas de zona enlazadas más abajo llevan esa mitad — una por cada lugar que Paula cubre para esta cuestión, cada una con su forma de demanda, su conjunto de comparables y su ayuntamiento. Tome de aquí el marco y de allí el expediente.